건폐율의 정의, 재개발 재건축 투자시 건폐율을 고려해야 하는 이유(대지지분).

건폐율의 정의, 재개발, 재건축 투자 시 건폐율을 고려해야 하는 이유(대지지분).

 

재개발 재건축 투자 및 아파트 거래에 있어서 고려해봐야 하는 것이 바로 건폐율입니다.

이전 시간에 용적률에 대해 자세히 설명했었는데요. 용적률과 건폐율은 뗄레야 뗄 수 없는 관계이죠. 특히나 실거주로 아파트를 매수할 계획이 있으시다면 반드시 고려해야 하는 게 건폐율인데요.

이번 시간에는 건폐율의 정의와 대지지분의 정의, 재개발 재건축 투자 시 건폐율을 고려해야 하는 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 건폐율의 정의

건폐율이란 건축법 제 55조에 의거하여 건설부지의 대지면적 가운데 건축물이 차지하는 땅의 비율로 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 건폐율은 건물 층수와는 무관한 개념인데요.  건물 층수는 용적률의 개념입니다.
건폐율과 용적률은 도시 건축밀도를 나타내는 지표로서 활용되고 있는데요. 

건축면적/대지면적 x 100으로 산정하는데 대지면적 100제곱미터에 건축물 바닥면적이 60제곱미터라고 가정해보면 건폐율은 60%가 됩니다.

일반적으로 건폐율이 높아질수록 용적률도 높아지며 부동산 개발의 밀도가 급격하게 상승합니다. 
하지만 고도제한 등의 요소로 인해 개발이 제한되는 경우도 있는데요, 일반적으로 도시지역의 경우 50% ~ 70% 정도로 제한되며 관리지역은 20% ~ 40% 정도로 건폐율이 제한됩니다.

건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남기기 위해서입니다.

건폐율이 낮다는 것은 지면의 공터가 높다, 건물간의 사이, 동 간 거리가 넓다는 의미이며 지면의 공터가 넓을수록 채광, 통풍이 확보되며 비상시에 대피하기 위한 용도로 사용할 수 있습니다.
그렇기 때문에 우리는 건폐율이 낮을수록 주거환경이 쾌적하다고 느낄 수 있습니다.  

만일 건폐율이 지나치게 높다면 아파트 앞뒤, 양옆으로 바로 아파트가 들어서는 격입니다.
예전에 지은 단층주택이나 중층 주택들도 일부 이러한 경우도 있는데요. 햇볕도 들지 않고 조망권도 매우 나빠지게 될 것이며 극단적인 경우에는 창문에 팔을 뻗어 손이 닿는다고 말할 수 있지요.

 

난개발의 상징처럼 불리는 홍콩의 구룡성채 같은 곳이 건폐율이 100%에 가까운 극단적인 케이스라고 볼 수 있겠습니다. 대도시에 건물들이 빽빽하게 들어서 있는걸 보면 빛도 안 들어오고 답답하다고 느껴질 것입니다.
서유럽이나 일본은 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많아 골목이 좁은 편인데요, 그러다 보니 경차를 타는 문화가 발달하였습니다. 반대로 미국의 경우 건폐율이 워낙 낮다 보니 대형차들이 발달해있지요. 땅도 넓고요.


국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 보면 개별 토지별로 건폐율과 용적률이 규정되어 있으며, 실제로는 각 지방자치단체의 조례로 정합니다.

최근 우리나라의 경향은 뉴타운재개발시 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰서 최대한 녹지를 얻고 주거만족도를 높이려 하고 있습니다.

최근에 지은 초고층 아파트 들을 봐도 알 수 있습니다. 최대한 용적률을 높여서 고층으로 짓는데 멀리서 봤을 때는 빽빽하게 건물이 들어서 있는 느낌이지만 실제로 가보면 넓은 동 간 거리를 확보하고 있습니다.  채광도 좋고 거주 만족도도 높아지는 것 같습니다.
이처럼 주거환경의 쾌적성 등을 이유로 건폐율은 어느정도 확보가 되어야 할 것입니다.

참고로 요즘 아파트 단지들에서 쾌적하다고 느끼는 기준은 건폐율이 20% 이하라고 합니다.

용적률과 마찬가지로 건폐율은 토지가 어떤 용도지역에 포함되느냐에 따라 규제가 달라지며 토지용도에 따라 허용하는 범위가 법률로 정해져 있습니다.

 

크게 중심상업지역, 일반 상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나눌 경우 아래의 표를 참고하여 주시면 됩니다.

구분	국토의 계획 및 이용에 관한 법률
	건폐율	용적률
중심상업지역	90% 이하	400%이하 1,500%이하
일반상업지역	80% 이하	300%이하 1,300%이하
근린상업지역	70% 이하	200%이하 900%이하
유통상업지역	80% 이하	200%이하 1,100%이하

일반주거지역의 경우 1종, 2종, 3종으로 구분을 두어 건폐율을 제한하고 있는데요. 그 토지의 목적에 따라 차이가 있습니다.

1종 일반주거지역의 경우 주로 저층주택을 공급하여 편리한 주거환경을 조성하는 것이 목적인데요, 용적률은 100% 이상 ~ 200% 이하, 건폐율을 60% 이하로 제한하고 있으며, 2종 일반주거지역은 중층 주택 단지로 조성되며 용적률은 150% 이상 ~ 250% 이하, 건폐율은 60% 이하로 규정하고 있습니다.

3종 일반주거지역의 경우에는 중,고층 주택을 중심으로 편리한 주거 환경 조성을 목적으로 조성한 지역인데요. 용적률은 200% 이상 ~ 300% 이하로 하며, 건폐율은 50% 이하로 제한하고 있습니다.

용적률은 특히 재건축의 투자 성공 여부를 결정짓는 요소인데요. 최근 재건축이나 신축아파트를 보면 용적률은 최대한 확보하여 높게 짓는데 반해 건폐율은 최대한 여유 있게 하여 주민들의 삶의 쾌적성을 더 높이려고 하고 있습니다.

 

1.1 건폐율 확인 방법

 

특히나 실제 아파트를 매입할 계획이 있으신 분들은 아파트를 임장가기 전, 대부분 온라인 임장을 미리 하고 간 후 실제로 보고 이 아파트를 매입할지 말지 여부를 판단하게 되는데요.

 

실제로 눈으로 확인해야 하는 것이 바로 아파트의 동간거리이죠. 동 간 거리가 넓게 확보되었다는 것은 그만큼 아파트가 쾌적하다는 의미이기도 합니다. 건물과 건물 사이의 공터에 멋진 조경, 휴게시설들도 구비되어 있을 것이고요. 요즘 대부분 차량은 지하로 통행하게 되어있지요.

 

아파트 동간거리를 미리 확인하고 싶으시다면 네이버 부동산이나 기타 부동산 사이트에서 쉽게 찾아볼 수 있는데요.
부동산에서 아파트명을 검색한 후 단지정보를 누르면 아래와 같이 용적률과 건폐율이 표기되어 나옵니다.

 

아파트 동간거리 확인의 예를 한번 들어보겠습니다.

네이버 부동산 -> 아파트 -> 단지명 입력 -> 단지정보 클릭하면 아래와 같은 페이지가 나옵니다.

아파트 용적률, 건폐율의 예

신도시의 대부분 아파트의 건폐율은 13% 정도 입니다. 위의 이미지는 필자가 예전에 거주했던 아파트의 용적률, 건폐율입니다. 아파트 여러 단지를 임장하면서 건폐율을 미리 확인했었는데요. 고층이냐 저층이냐에 따라 조금씩은 차이가 있겠지만 중고층 아파트를 기준으로 23~25% 정도 건폐율로 지은 아파트들은 대부분 동간거리가 짧다라고 느꼈습니다.요즘은 건설사들마다 아파트 조경에 힘을 주고 있어서 비교적 짧은 동간거리를 멋진 조경으로 커버하기도 합니다.

 

이처럼 건폐율이 낮으면 동간거리가 넓다 보니 사생활 간섭도 덜 하고 빛도 잘 들어와서 실거주 만족도가 높기 때문에 아파트를 매수할 계획이 있으신 분들이라면 미리 확인해 보시는 것이 좋겠죠?

 

최근 서울을 리딩하는 단지인 반포래미안퍼스티지의 경우 용적률 269%, 건폐율 12%, 아크로 리버파크의 경우 용적률 299%, 건폐율 19%이며 아크로리버뷰의 경우 용적률 275%, 건폐율 15% 입니다. 

토지를 최대한 활용하여 짓는 것보다는 단지의 쾌적성을 고려한 것이죠.

 

하지만 아파트와는 다르게 오피스텔의 경우는 용적률과 건폐율을 최대한 확보하여야 하겠죠.

오피스텔 용적률, 건폐율의 예

단지수가 작다 보니 건폐율을 어느 정도 활용해서 최대한 많은 세대를 공급해야 사업이윤을 많이 남길 수 있을 테니까요.

 

주거지로서의 아파트 투자가 각광받고 있는 이유도 아파트는 건폐율이 비교적 낮아 지상 녹지공간이 풍부하고 채광과 환기가 좋다는 장점이 있기 때문입니다.

 

 

2. 재개발, 재건축 투자 시 건폐율을 고려해야 하는 이유(대지지분).

 

 

먼저 재개발 재건축 투자를 공부하다 보면 자주 등장하는 단어가 바로 '대지지분'입니다.

대지지분을 얼마나 가지고 있느냐에 따라 투자금이 달라지기 때문입니다.

 

대지지분이란 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적을 말합니다. 아파트는 공동주택인데요. 공동으로 소유하고 있는 땅에 내가 소유한 면적은 얼마인지라는 의미입니다.

대지지분을 쉽게 설명해보겠습니다.
100제곱미터의 대지에 건폐율 40%, 용적률 160%의 4층짜리 주택을 지었습니다.
바닥 면적이 40제곱미터인 이 주택은 층마다 1개 호실씩 총 4개의 호실이 있으며 각각의 평수는 40제곱미터입니다.

대지지분이라 함은 전체 대지면적 100제곱미터 중 건물 소유자인 4명이 균등하게 나누는 것으로 해당 부지의 실질적인 대지지분은 각각 25제곱미터가 됩니다. 각 호실별 면적은 40제곱미터지만 건물을 제외한 땅의 소유 정도로 봤을 때 각 땅의 소유자는 100제곱미터의 땅의 1/4인 25제곱미터씩 각각 소유하고 있는 셈입니다.

실제 아파트의 경우 여러 평수가 혼재되어 있는 건물이라 계산이 조금 더 복잡해지는데요. 실제 소유한 아파트의 면적이 더 넓어야 대지지분도 많아지는 거라고 보면 되겠습니다. 이건 당연한 것이죠.
더 넓은 대지를 소유하고 있고, 아파트를 허물고 남는 건 토지밖에 없으니 소유한 면적만큼 비례해 보상을 받는 개념입니다.

 

 

1990년대 이후 지어진 아파트들을 보면 고층아파트가 많은데요. 건축 당시 이미 용적률을 최대한으로 하여 지어졌기 때문에 이러한 현장들은 재건축 사업성이 부족하다고 판단되는 경우들도 있습니다. 최근 지어진 아파트들도 용적률 상한선에서 최대 35층까지 짓고 있으니 사업성이 부족한 것이지요.

서울 마포의 구축 아파트들도 대부분 20층 이상의 아파트들로 지어져 있어서 리모델링 사업으로 검토하는 경우가 많습니다. 

 

하지만 1980년대 즈음에 지어진 아파트들은 대부분 낮게 지어졌는데 주공아파트의 경우 층은 낮으면서 건폐율도 낮은 경우가 많습니다. 층도 올릴 수 있고 건폐율이 낮아 대지지분도 높기 때문에 재건축 사업성이 좋습니다. 사업성이 좋은 현장은 아무래도 추진하는 속도도 좀 빠른 편이지요.

 

사실상 재건축사업 자체가 워낙 변수가 많은 사업이다 보니 사업의 성공 여부를 단순히 건폐율과 용적률이다라고 할 수는 없지만 재건축사업 타당성 조사 시 기본적으로 고려해봐야 하는 사항입니다.

 

아파트 재건축의 키워드는 토지 지분을 얼마나 확보하였느냐인데요. 특히 재개발 재건축 아파트를 매수할 때는 대지지분이 얼마나 평가되어 있느냐에 따라 초기 투자금과 프리미엄에 차이가 있습니다.

재건축 시 대지지분이 크게 평가되어있는 경우 재건축/개개발 사업 시 드는 추가분담금을 적게 지불할 수 있고 그렇게 되려면 자산평가액이 클수록 유리합니다.

그렇다고 해서 무조건 대지지분이 많은 물건을 사는 것이 좋은 투자는 아닙니다. 초기 투자금이 많이 필요하기 때문에 투자자 입장에서도 부담스러우며 실제로 지분이 적은 물건들이 프리미엄이 더 많이 형성되어 거래되기도 합니다.

소형 지분을 확보한 재건축 물건을 매수할 경우 초기 투자금은 적게 들어가지만 추후 분담금이 더 늘어난다는 단점이 있으니 초기 투자금 대비 수익률은 얼마나 될지, 향후 소형과 대형의 프리미엄 갭 차이는 어떻게 벌어질지 등 여러 본인의 상황을 고려하여 투자를 하시는 것이 좋겠습니다.