규제지역 해제로 대구 대전 집주인들 화색, 규제지역 해제 후 전망

# 규제지역 해제로 대구, 대전 집주인들 화색

# 미분양 무덤으로 불리는 대구 지역 규제 벗어나, 미분양 물량 해소 기대감 상승

 

 

© Pexels, 출처 Pixabay

 

 

30일 국토교통부는 대구와 대전 등 일부 지역을 투기과열지구에서 해제하고 경북 경남시와 전남 여수시 등 일부는 조정대상지역에서 해제했습니다.

 

대구 수성구를 투기과열지구에서 해제하고 나머지 7개 구, 군은 조정대상지역에서 해제한다고 발표했습니다.

이로 인해 대구에서는 수성구만 조정대상지역으로 남게 된 것입니다.

 

한국 부동산원 청약 홈에 따르면 올해 대구에서 분양한 아파트 8곳이 모두 청약에서 미달되었는데, 국토교통부가 30일 발표한 주택통계에 따르면 대구 지역의 미분양 주택은 6816가구로 전국 미분양 주택의 24.8%에 달할 만큼 심각한 상황이었습니다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 대구의 시장 적정 수요는 약 1만 2000가구 정도로 추산되는 데에 반해 약 3배의 가까운 물량이 내년에 쏟아지는 상황이라고 밝혔습니다.

 

부동산 업계에서는 대구 등 해제된 지역의 미분양 물량 해소에 도움을 줄 수 있을 것으로 보고 미분양 물량 소진에 대한 마케팅에 더 박차를 가할 예정이라고 밝혔는데요.

 

사실상 투자자들의 관심이 가장 많이 쏠린 곳은 바로 대구의 수성구입니다. 규제 해제로 매수세가 몰릴 것으로 기대하는 사람들도 있지만 공급 물량이 워낙 많은 데다 수요가 확 줄었기에 지난달 청약을 진행한 대구 수성구의 '수성 포레스트 스위첸'은 전체 748가구 모집에 59명만 참여한 바 있습니다. 무려 19개 평형이 미분양된 상황인데요. 

 

대구 수성구에서는 규제지역이 된 이후 1년 반 넘는 기간 동안 거래가 거의 없었다며, 장기간 거래가 끊기니 문을 닫은 부동산도 적지 않았다고 그간의 상황을 설명했습니다.

투기과열지구에서 해제되다 보니 기존에 내놓은 매물을 잠시 내려달라는 집주인이 많다며, 그간 규제에 공급 폭탄까지 겹치며 중심가는 2020년, 외곽은 2018년 수준까지 가격이 많이 내려갔었다고 하는데요.

실제로 수성구의 모 아파트는 최고가 대비 1억 7000만 원 이상 하락했다고 밝혔습니다.

 

부동산 전문가들은 이와 같이 2016년 이후 전국을 조정지역이나 투기과열지구로 지정한 이래 5년 만의 입장 변화라고 말하며, 정부가 지방 건설 경기 침체와 규제 피해를 손 놓고 보고 있지 않겠다는 뜻이라고 해석했습니다. 서울, 경기 등 수도권과 지방 부동산 시장 상황이 다르게 흐르고 있다는 점을 인지하고 불필요한 규제를 가하지 않겠다는 의지를 보인 것입니다.

 

 

# 규제지역 해제 현황

 

# 투기과열지구는 49곳에서 43곳으로, 조정대상지역은 112곳에서 101곳으로 축소, 시행일은 7월 5일부터

 

#  투기과열지구 해제(6곳)

대구 수성구

대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 경남 창원 의창구

 

# 조정대상지역 해제(11곳)

대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군

경북 경산시

전남 여수시, 순천시, 광양시

 

 

	투기과열지구	조정대상지역
가계금융 LTV DTI	2주택이상 보유가구는 주택신규 구입을 위한 주담보 금지(LTV 0%), 주택구입시 실거주 목적 제외 주담대 금지
	LTV: 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% DTI: 40%	LTV: 9억원 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI: 50%
규정	정비사업 분양 재 당첨 제한 거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양신청허용(수도권 재건축 적용)	다 주택자 양도세 중과, 장특공 배제 2주택+20%P, 3주택+30%P(21.6.1이후시행, 분양권도 주택수에 포함) 2주택이상 보유자 종부세 추가과세(+0.6~2.8%P) 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향(2,3주택자 300%) 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 분양권 전매시 양도세율 50% 1주택 이상자 신규 취,등록 임대주택 세제혜택축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
전매제한	주택: 분양권 전매제한(소유권 이전등기, 최대 5년) 분양가상한제 적용 주택 전매제한기간 강화 재건축 조합원 지위양도제한(조합설립인가~소유권이전등기) 재개발 조합원 분양권 전매제한(관리처분계획인가~소유권이전등기)	분양권 전매제한 (1지역) 소유권 이전등기 (2지역) 1년 6개월 (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월
기타	주택 취득시 자금조달계획서 신고 의무화. 기존 보유주택현황, 현금 증여 등. 투기과열지구는 증빙자료 제출

 

투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 주담대, 담보 인정 비율(LTV) 완화, DSR 규제 적용 제외, 총부채상환비율 완화, 분양권 거래 수월 등 여러 규제에서 비교적 완화된 조건으로 변경됩니다.

 

정비사업의 조합원 지위 양도 제한도 풀리는데요. 투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 양도 금지에 대한 제한이 없고, 주택 취득 시에도 자금조달 계획 신고 의무는 그대로 지지만 증빙자료를 제출할 의무는 없어집니다.

 

 

# 규제지역 해제 후, 부동산 시장 거래 활발해질까?

 

 

규제지역 해제는 정량평가와 정성평가를 통해 결정됩니다.

규제지역 지정을 위한 정량평가 요건은 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘어야 합니다.

최근 물가 상승률은 매우 높았고 올 들어 집값은 약보합세였기에 전국적으로 이런 지역은 사실상 찾아보기가 어려운 상황입니다.

 

하지만 정량적 요건 상 해제할 수 있는 상황이더라도 주거정책심의위원회가 정성평가에서 시장 과열 우려가 있다고 판단하면 해제하지 않을 수 있습니다. 이날 수도권을 제외한 일부 지역만 조정지역이나 투기과열지구에서 해제된 것도 이를 이유로 들었습니다.

 

정부가 이렇게 일부 지방을 규제지역에서 해제하면서 최근의 침체된 부동산 시장을 잠재우고 다시 부동산 시장에서 거래가 활발해질 가능성이 있는지에 관심이 쏠렸는데요.

부동산 전문가들은 대체로 큰 변화가 없을 것이라는 의견을 내고 있습니다.

 

투기과열지구와 조정대상지역 지정이 되면 대출이나 세제, 청약 등에 있어 제약이 붙는데 이에 대한 규제가 완화되기 때문에 부동산 시장이 다시 과열될 것으로 우려하는 경우가 있지만, 현재 투기과열지구에서 해제된 지역은 대부분 주택 시장의 활력이 떨어진 상태라 매수보단 매도를 원하는 사람들이 많은 지역이라는 것이 전문가들의 판단입니다.

 

또한 사실상 미분양 물량이 많은 대구 외 일부 지역만 해제한 것, 규제를 푼다고 해도 더 오를 것 같지 않은 지역 위주로 해제됐다며, 이번 결정은 집을 매도할 출구와 퇴로를 마련해주기 위한 규제완화 정도로 해석하면 되겠다고 보는 의견도 있었습니다.

 

더불어 최근 미국 연방준비제도 이사회가 금리를 추가로 인상할 것임을 예고한 상황에서 국내 기준금리 또한 더 인상될 우려가 있어 부동산 거래가 활발해지기는 다소 어렵다는 입장입니다.

 

투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 완전 해제되면 대출, 세제, 청약규제도 모두 풀리기에 해당 지역의 부동산 가격이 오를 여지는 있지만 현재 부동산 환경이 비우호적이라는 설명입니다.