도시형생활주택의 정의, 장단점,오피스텔과의 차이점

도시형 생활주택(도생)의 정의, 오피스텔과의 차이점, 장단점

최근 아파트등 주거형 부동산에 대한 규제로 사실상 아파트로 간주되면서 각종 규제에서 자유로운 도시형 생활주택이 새로운 투자의 대상으로 각광받고 있습니다.
도시형 생활주택은 무엇이며 도시형 생활주택의 장단점은 무엇인지, 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

1. 도시형생활주택의 정의

도시형 생활주택이란 2009년 1~2인 가구가 늘어나면서 서민의 주거안정을 위하여 시행된 주거형태로, 2009년 2월에 개정된 주택법에 근거하여 같은 해 5월부터 시행되었습니다.

주택법에 따라 도시지역내에서 지을 수 있는 공동주택의 일종으로 국민 주거 안정을 위한 주택 보급의 차원에서 국민주택규모에 해당하는 전용면적 85제곱미터 이하(원룸형은 14제곱미터 이상, 50제곱미터 이하)로 지어야 하며, 300가구 미만의 소규모로 건설하여 공급하는 공동주택입니다. 지하층에는 세대를 설치할 수 없다는 규정이 있습니다.
여기서 국민주택규모라 함은 전용면적 85제곱미터 이하를 말하는데, 수도권 및 도시가 아닌 지역의 경우 100제곱미터 이하까지 가능하지만 도시형 생활주택은 도시에 한정해서 지을 수 있습니다.

도시형 생활주택의 장점은 주택 보급의 확충을 목적으로 만들었기 때문에 기존의 주택 건설기준이나 부대시설 설치기준 등을 완화하거나 배제하였는데 건설사들의 입장에서 일반적인 주택에 비해 주택으로서 갖춰야 할 기준들이 덜 까다롭다는 장점이 있습니다.

수요자들 측면에서는 주택청약자격이나 재당첨제한 등의 규정을 적용받지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다.

최근, 도시형 생활주택을 줄여서 도생이라고 부르고 있습니다.

1.1 도시형 생활주택의 종류

도시형 생활주택은 의 종류로는 단지형 연립주택, 원룸형 주택, 단지형 다세대주택으로 분류하며 단지형과 원룸형은 하나의 건물에 함께 지을 수 없습니다.

1) 연립주택

단지형 연립주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이하인 주택으로 1개 동의 바닥면적의 합(연면적)이 660 제곱미터를 초과하는 경우에 해당됩니다. 만일 연면적이 660 제곱미터 이하인 경우 다세대 주택으로 분류합니다.
주거면적은 85제곱미터 이하여야 합니다.

2) 다세대주택

단지형 다세대주택은 공동주택이며 4층까지 사용가능합니다.
1층을 주차장으로 사용할경우 5층으로 지을 수 있습니다.
즉, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하여야 하며 세대당 주거 전용면적 85제곱미터 이하인 주거 형태로서 연면적 660㎡ 이하로 건축하는 것을 말합니다.

도생의 형태인 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 최대 5개 층까지 건축할 수 있는데 이는 건축위원회 심의를 받은 경우에만 한합니다.

3) 원룸형

원룸형은 세대당 주거 전용면적이 14제곱미터 이상, 50제곱미터 이하인 주거형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하여야 합니다.
단 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 인정되며, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있습니다.

2021년도 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 세대에는 거실과 분리된 침실을 3개까지 둘 수 있도록 법이 개정되었으며, 기존 원룸형 주택의 명칭을 소형주택으로 변경하여 60제곱미터 이하까지 건축가능하도록 완화하였습니다. 소형주택도 일반 아파트와 같이 라이프스타일에 따라 다양한 평면 계획이 가능하도록 한 것입니다.

지하층 세대는 설치가 불가하며 설치 가능한 세대수에 관한 규정을 지킬 경우 타법 및 조례에서 제한하지 않는 한 건축 층수에는 제한이 없다는 것이 장점입니다.

주차면적의 경우 일반적인 공동주택은 세대당 주차 1대가 확보되어야 허가가 나는데 반해 원룸형 도시형 생활주택은 주차대수가 세대당 0.5대 ~ 0.6대만 되어도 허가가 될 정도로 완화하였으며, 조례에 따라 1/2까지 줄일 수도 있습니다.
주택 건축에 있어 주차대수의 확보는 매우 부담스러운 부분인데요. 같은 건축면적이더라도 일반 주택에 비해 주차대수를 고려하지 않을 경우 최소 2배 이상의 세대를 지을 수 있다는 뜻입니다.

이유는 원룸형 주택의 규모가 연립주택이나 다세대주택보다 작게 책정되어 있기 때문에 1인 가구에 적합한 사이즈라고 판단, 1인 가구는 자차 이용도가 2인 이상 가구보다 적을것을 고려하여 책정한 것입니다.

 

2. 도시형 생활주택의 장점

도시형 생활주택의 가장 큰 장점은 수요자 측면에서 청약통장이 없어도 분양 받을 수 있다는 것입니다.

기존 주택 청약시 해당되었던 기존 주택의 소유 여부나 거주지 등의 자격 제한이 없고 19세 이상 누구나 청약이 가능하며 분양가 상한제나 주택청약자격 당첨 제한 적용을 받지 않는다는 것이 가장 큰 장점이라고 하겠습니다.

또한 오피스텔에 비하여 전용률이 높고 발코니 확장이 가능하여 세대당 전용면적이 넓은 편입니다.

도시형생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택 수에는 포함됩니다만 전용면적 20제곱미터 이하의 도시형 생활주택을 한 호만 소유한 경우 아파트 청약 시엔 무주택으로 간주됩니다. 다만 두 개 호실 이상 소유할 경우에는 주택수에 포함됩니다.

아파트에 비해 저렴하다는 것이 처음엔 장점으로 작용하였으나 최근 청약 규제나 재당첨제한 등이 없어서 도시형 생활주택이 투자자들 사이에서 인기를 끌자 일부 지역에는 아파트보다 비싼 고급형의 도시형 생활주택도 분양하고 있는 상황입니다.

도시형 생활주택은 비교적 대출 한도도 높고 대출 금리는 낮은 편으로 타 주거형 부동산에 비하여 수월한 편입니다.

 

3. 도시형 생활주택의 단점

도시형 생활주택은 앞서 언급한 바와 같이 건축법상 적용을 받으므로 주택수로 인정이 되어 20제곱미터 이상의 도시형 생활주택에 거주할 경우 청약 시 제한이 걸릴 수 있습니다.

공시지가 1억원 이하 또는 전용 20제곱미터 이하일 경우는 무주택으로 보아 청약 시엔 주택수에 산정되지 않지만 초과 시엔 주택수에 산정되어 기존 주택이 있을 경우 다주택자로 세금을 책정받게 됩니다.

원룸형의 경우 앞서 주차공간이 부족하다는 점은 건축자에게는 장점일지 모르나 거주하는 입장에서는 단접이 될 수 있습니다. 세대당 1대조차 확보가 되지 못하기 때문에 원룸형은 주차 대란이 발생하기 쉬우며, 일반 공동주택에 비해 조경이나 편의시설, 커뮤니티 시설 등이 부족하거나 없을 수도 있습니다. 주거지의 편의성이 부족하다고 할 수 있습니다.

또한, 아파트나 빌라 건축 시 적용받는 건축법의 많은 규정이 면제되기 때문에 부실공사로 인하여 소음 등에 취약할 수도 있으며 하자보수 또한 제때에 처리가 되지 않을 수도 있습니다.
이격거리에 대한 규정도 비교적 완화되었기 때문에 일부 세대의 경우 호실 사이 간격이 너무 가깝거나 일조권이 확보되지 않는 경우도 있습니다.

아파트 분양의 경우 분양가상한제 적용을 받고 있으나, 도시형 생활주택은 분양가 상한제 적용을 받지 않는다는 점도 단점입니다.

19세 이상이면 누구나 청약하여 구매할 수 있으므로 투기 수요를 부추길 수도 있으며, 최근 아파트에 대한 규제로 도시형 생활주택에 투자자들의 관심이 높아진 것은 사실입니다.

분양가를 높여 받을수록 건설사에서는 많은 수익이 남으므로 실제 최근 건설사들은 절반은 아파트를, 절반은 분양가 상한제를 적용받지 않는 도시형 생활주택을 섞어 분양하는 사례들도 있습니다.

4. 도시형 생활주택과 오피스텔과의 차이점.

도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택수에 포함이 되는데 반해 오피스텔은 건축법을 적용받고 있어서 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.

도시형생활주택은 주 용도가 주거시설이라 세금이 비교적 적은 편입니다. 취득세 1%, 지방교육세 0.1%의 세금이 부과됩니다.
다만 이는 1주택일 때 해당되는 것이며 만일 1 주택자가 조정지역의 도시형 생활주택을 추가로 매수하게 될 경우 2 주택자가 되는데, 2 주택자의 경우 취득세는 무려 8%가 부과됩니다.

반면 오피스텔은 주 용도를 업무시설로 하여 취득시 필요한 세금 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%. 지방교육세 0.4%)가 부과됩니다.
오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우에는 주택수에 포함되는데 세입자가 전입신고를 하는 경우에 해당되며 주택 관련 세금(재산세, 종부세) 납부의 대상자가 됩니다.

두 번째는 전용률의 차이입니다.

도시형 생활주택은 오피스텔보다 전용률이 높고, 발코니 설치가 가능한데 요즘 주거지는 대부분 발코니를 확장하여 분양하므로 더 넓은 평수를 실평수로 사용할 수 있습니다.

도시형생활주택은 일반적으로 전용률이 70~80%까지 가능한 데에 반해, 오피스텔은 50~60%까지만 가능합니다.
동일한 공급면적으로 분양받는다고 봤을 때, 예를 들어 공급면적을 20%로 가정하면 도시형 생활주택은 전용 16평, 오피스텔은 전용 12평 정도 되니 그 차이를 무시할 수 없습니다.



1~2인 가구 및 서민의 주거안정을 위한 주택보급을 목적으로 만든 도시형 생활주택,
최근 도입 취지와는 달리 사실상 아파트로 간주되면서도 각종 규제에서 자유롭다는 점이 부각되면서 투자자들의 많은 관심을 받고 있습니다.

특히 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용받지 않다 보니 건설사에서 분양가를 자꾸 높이면서 실 거주를 위해 분양받으려는 사람들의 부담도 커지고 있는데요.

2021년 10월 정부의 도생확대를 위해 원룸형 도시형 생활주택이 소형 도시형 생활주택으로 명칭이 변경되었고, 기존 원룸형의 제한면적을 50제곱미터에서 60제곱미터(실평 18정)로 완화하였습니다.
도생은 거주지 제한이 없으며 청약통장도 필요 없고 청약금만으로 청약이 가능하며, 일부 당첨 이후 전매제한이나 실거주 규제도 없기 때문에  투자에 더 매력적인 시장을 비춰지고 있는데요.
이러한 이유로 실수요 이외에 투기수요도 기승을 부리고 있는 상황입니다.

도시형 생활주택 투자를 하기에 앞서 다양한 상황을 고려하고 신중하게 접근하는 편이 좋겠습니다.