리모델링 재테크(리모델링의 정의, 리모델링투자, 재건축, 신축 비교, 아파트, 상가건물 리모델링)

리모델링 재테크(리모델링의 정의, 리모델링, 재건축, 신축 비교, 아파트, 상가건물 리모델링)

 

 

최근 부동산 재테크의 수단으로 각광받고 있는 리모델링 재테크!

신정부의 공급정책으로 인하여 서울 지역과 1기 신도시를 중심으로 공동주택인 노후 아파트 리모델링 이슈가 꾸준히 재기되고 있으며 상가건물을 리모델링하여 임대수익 및 시세차익을 기대하는 투자자들이 늘어나고 있습니다.

 

이번 시간에는 리모델링의 정의와 아파트 리모델링, 상가건물 리모델링에 대해 알아보고 리모델링과 신축을 비교해보고 리모델링을 재테크에서 어떻게 활용할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 리모델링의 정의

 

리모델링이란 건물의 기본적인 형태는 그대로 두고 내부 인테리어나 구조 등을 수선하는 것을 말하며 낡은 건축물일 경우 골조는 그대로 두되 내부와 시설을 완전히 고치는 일을 말합니다.

 

리모델링은 일반적으로 전체 골조를 그대로 둔 다는 것이 재건축과 차이가 있습니다.

재건축은 건축물을 모두 부수고 새로 짓는 것이지만 리모델링은 골조를 그대로 둔다는 것이 차이점이라고 볼 수 있습니다.

 

낡은 주택을 리모델링하는 경우 벽체만 남기고 전체 다 뜯어내기도 하는데 이럴 경우 신축과 뭐가 다르냐고 할 수도 있겠지만 기존 벽체가 있으면 시공비 자체가 신축보다는 저렴한 수준으로 책정됩니다. 만일 해당 건물을 아예 부수고 신축할 경우 공사 기간이나 각종 행정절차, 세금 등에 신경을 써야 하므로 비교적 규제가 덜한 리모델링을 선호하는 이유입니다.

 

특히 1972년 이전에 지어진 집의 경우는 용적률 규제가 없었던 시절이라 리모델링이 더 이득입니다.

과거 용적률 규제가 존재하지 않았던 시기에 리모델링을 하면 해당 건물 규모를 유지한 채 진행할 수 있지만, 신축으로 돌릴 경우 과거 면적을 그대로 사용할 수 없기 때문입니다.

 

현행의 규제에 맞춰 바닥면적을 줄여 신축해야 하므로 최근 오래된 구축 주택을 소유한 소유자들은 재건축보다 리모델링을 택하는 추세입니다.

 

처음엔 주거지 리모델링이 각광받기 시작했으나 최근 상가나 관공서등에 대한 리모델링도 활발하게 진행되고 있습니다.

 

리모델링은 해외에서는 리노베이션이라는 단어를 주로 쓰는데 스포츠 경기장 리노베이션의 경우 규모가 어마어마한 만큼 리노베이션 비용 또한 막대한 편인 데요.기존 경기장을 현대적으로 리노베이션 해 사용한 케이스들이 있습니다. 수원수원 kt 위즈파크느 적은 돈으로 신구장에 가깝게 리노베이션 하였으며 해외의 솔저필드, 팬웨이파크 등도 리노베이션을 통해 기존 공간을 재 탄생시킨 사례입니다.

 

 

2. 아파트, 주거형 공간 내부 인테리어 리모델링

 

최근 각광받고 있는 주거형 아파트 리모델링.

 

우리나라의 주거 형태 상 아파트에 거주 하는 사람들이 많고 벽식구조 위주로 되어 있어 내력벽이나 기둥을 건드릴 수 없는 선에서 리모델링해야 하기 때문에 집안의 구조를 바꾸는 데에 제한이 많은 편입니다.

 

또한 수도, 가스, 전기등의 배관, 배선 문제로 인해 해당 설비를 옮기기 까다로운 편인데, 특히 2010년대 이전 건축물들은 배관과 배선이 구조체에 매설되어 있는 경우가 많기 때문입니다.

아파트 리모델링을 한다고 해도 드라마틱하게 큰 변화를 주기란 사실상 어려운 편입니다.

 

우리나라에서는 리모델링, 리폼 등의 용어를 함께 사용하는데 비교적 시트, 벽지, 장판등의 교체나 주방 조리대등 붙박이 가구를 교체, 개선하는 수준을 리폼이라 하며 규모가 조금 더 클 경우 인테리어 공사라고 합니다.

 

내력벽과 내력기둥을 제외한 벽체와 바닥을 뜯어내고 구조 자체를 변경하는 수준은 리모델링이라고 칭하는데 아파트 내부에서 진행하는 최대의 공사라고 볼 수 있겠습니다.

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사실상 공동주택인 아파트에서 리모델링을 하려면 해당 기간은 최소 2주 정도 걸리며 요즘은 주거지에 대한 전 국민의 관심이 높아지면서 인테리어 관련 인부 비용도 비쌀뿐더러 자재값도 많이 인상되어 인테리어 비용도 매우 상승하였으나 인테리어를 하고자 하는 수요도 넘쳐나는 시기입니다.

 

다만, 리모델링 기간에는 거주할만한 공간도 마련해야 하고 아파트 주민들의 동의도 받아야 하므로 매우 불편할 수 있지만 그 상황을 감수하고 공간구조를 개조하거나 취향에 맞게 리폼하는 등의 크고 작은 공사가 많이 이뤄지고 있습니다.

 

주택 내부 리모델링은 경매 투자자들 사이에서도 많이 유행하는 투자법입니다.

낡은 주택이나 아파트를 매수하여 리모델링한 후 세를 주거나 되파는 경우입니다. 주택은 아무래도 아파트보다 매수를 꺼리는 경우가 많으므로 그만큼 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있기에 비교적 경쟁자들이 적어 시장 진입도 수월합니다.  

 

 

3. 아파트 리모델링 이슈(아파트 재건축 vs 리모델링)

 

3.1 아파트 재건축 vs 리모델링

 

주택법 제 2조 25항에서는 공동주택의 단지 전체를 전면적으로 대수선, 증축하는 행위를 리모델링이라고 합니다.

해당 지역의 용적률 규제와 상관없이 면적의 30~40%가량을 증축할 수 있는 리모델링은 최근 1기 신도시에서 각광을 받고 있습니다.

 

일산신도시를 제외한 대부분의 1기 신도시 아파트 단지는 용적률이 이미 200%가 넘기 때문에 재건축으로는 수익성이 떨어집니다.

 

리모델링은 재건축에 비해 골조를 세우는 기간이 단축되므로 사업에 걸리는 기간이 짧고, 골조는 남아있긴 하나 전체적으로 대수선이 진행되므로 획기적인 주거 환경 개선을 기대할 수 있으므로 2020년 이후 리모델링 사업을 추진하는 노후 공동주택 단지가 많아지고 있습니다.

 

기존엔 리모델링보다 재건축을 추진하는 단지들이 많이 있었는데요.

재건축은 지은 지 30년이 넘어야 추진할 수 있으며 안전진단 등급도 최소 D등급(조건부허용) 이하여야 가능하기 때문에 비교적 기준이 까다로운 편입니다.

 

하여 재건축 추진하는 단지의 진행 속도는 사실상 매우 더딘 편입니다.

재건축을 위한 행정 절차가 매우 까다롭기 때문입니다.

 

리모델링은 지은 지 15년 이상이면 진행할 수 있고, 안전진단등급도 C등급만 받아도 추진이 가능합니다.

 

건축법 22조에 따라 사용승인일로부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시, 광역시, 특별자치시,도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우 그 연수로 한다)이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30펴센트 이내(세대의 주거 전용 면적이 85제곱미터 미만인 경우 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우에는 공동주택의 기능 향상을 위해 공용부 분또 한 별도로 증축할 수 있습니다.

 

위의 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위는 가능하며 다만 수직증축형 리모델링의 경우 최대 3개 층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축하되, 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춰야 합니다.

 

우리나라의 아파트 건축 형태가 대부분 벽식구조다 보니 구조 변경에 대해 다소 까다로운 편이라 내력벽의 철거 여부에 대해 논란이 있었으며 사실상 일부 철거를 해도 아파트를 지탱하는데 있어서 무리가 없으나 기존의 정부 방침상 불가하였기 때문에 리모델링 사업이 지지부진하였으며, 내력벽에 손을 대지 못하는 관계로 세대별 가로길이는 그대로 유지하되 앞뒤로 증축된 기형적인 평면 구조로 리모델링을 할 수 밖에 없었으나, 세대간 일부 내력벽 철거가 가능해지면 세대 평면을 양옆으로 늘릴 수 있어 신축 아파트와 같은 세련된 평면을 기대할 수 있습니다.

 

다만 세대 간 내력벽 철거에 대해 정부는 수년간 검토중이라 아직 확실히 결정된 사항은 없으며, 만일 세대 간 내력벽 철거가 가능하다고 하더라도 그에 따른 보강공사가 진행되야 하므로 분담금이 크게 증가할 수도 있습니다.

 

일부 언론에서는 세대간 내력벽 철거가 가능해지면 리모델링 사업성이 매우 좋아질 것이라고 하나, 세대간 내력벽 철거가 반드시 높은 사업성을 보장해 주는 것은 아닙니다.

 

최근 리모델링을 추진하는 단지에서는 사업성 확보를 위해 대부분 별동을 신축하거나 일반분양을 계획하여 신축하는 등 사업성을 높이기 위한 제안이 많이 나오고 있습니다.

 

3.2 아파트 리모델링 진행 현황

 

서울특별시를 중심으로 하여 리모델링이 성공적으로 끝난 아파트가 많이 있습니다.

특히 당산, 대치, 개포, 도곡, 방배, 압구정등 땅값이 비싼 곳을 중심으로 이러한 리모델링 사업이 활발히 추진되어 왔으며, 현재도 공사가 진행 중인 곳, 리모델링 사업을 추진하고 있는 곳이 많이 있습니다.

 

최근에는 가락, 개포, 마포, 사당, 영등포 등 2020년 이전에 지은 중소형부터 대단지 아파트까지 리모델링을 추진하는 단지가 많이 있습니다.

 

입지는 좋은데 용적률을 이미 최대로 뽑아 지은 단지이므로 리모델링이 최선인 단지들이 많이 있는데, 특히 2020년 이전은 25평형의 경우 대부분 복도식 아파트로 지었기 때문에 실 사용 면적이 좁아 아파트가 시세에 비해 저렴하게 책정되어 있었는데 이미 리모델링 이슈로 시세가 한차례 오르기도 했습니다.

 

기존 구축 아파트는 리모델링을 완료할 경우 그 주변 일대의 신축 아파트에 버금가는 시세로 올라갈 수 있으므로 이러한 리모델링 이슈가 있는 단지에 투자하신 분들도 많습니다.

 

 

4. 상가건물 리모델링(신축 vs 리모델링)

 

최근 구축 상가, 꼬마빌딩을 매수하여 신축급으로 리모델링하여 건물의 가치를 상승시키고 되파는 부동산 투자도 늘고 있습니다.

 

특히 상가는 엘리베이터 설치 유무에 따라 상층부의 임대료 차이가 많이 나므로 기존 노후 상가를 리모델링하는 경우 엘리베이터를 추가로 설치하는 경우가 많은데요. 엘리베이터를 설치하고 기존 낡은 시설을 신축급으로 올 리모델링하면 임대료를 더 높게 받을 수 있어 건물 가치가 상승하며 투자 비용에 비해 높은 금액으로 다시 되팔수 있다는 장점이 있기 때문입니다.

 

꼬마빌딩이라고 할 수 있는 상가건물을 매수하여 기존의 건물과 다르게 깔끔하게 리모델링하면 신축공사와 비교했을 때 공사 기간이 단축되므로 비용적인 면에서도 절감이 가능하며, 신축에 필요한 복잡한 행정절차의 규제도 적은 편이라 리모델링 사업을 추진하는 것이 수익적인 면에서 수월합니다.

 

신축은 설계/인허가/공조 등의 비용이 반드시 필요한 데에 비해 리모델링은 상대적으로 적은 비용으로 시공이 가능하며 상황에 따라 설계/인허가의 비용이 없거나 적을 수 있습니다

 

신축시공은 설계에 건축주의 의도 반영이 상대적으로 용이하며 주차공간을 확보하기 수월하고 법령에 따른 건폐율의 제한으로 용적률이 많이 나올 때 유리하지만 리모델링은 기본 골조 내,제한된 공간 내에서 효율적인 공간 구성을 하는 게 관건이며 구조변경 시 보강이 필요할 수 있으나 법적 구속이 거의 없다는 것이 최대의 장점입니다.

한정된 공간 내에서 어떻게 최대로 효율적인 공간을 뽑아낼 수 있는지가 중요합니다.

 

설계부터 준공까지는 상대적으로 긴 시간이 소요되는 신축에 비해 기간을 절반 이하로 단축할 수 있으며, 공사기간이 신축보다 짧으므로 이주비용 또한 상대적으로 적게 들어갑니다.

 

 

5. 마치며

 

이번 시간에는 리모델링과 신축, 재건축에 대해 알아보았습니다.

 

성공적으로 아파트 리모델링을 마친 단지들은 대부분 입지의 강점을 지닌 아파트이다 보니 주거의 쾌적성은 물론 각종 아파트 커뮤니티도 신축급으로 만들어 시세를 견인하고 있습니다.

 

낡은 상가의 경우도 엘리베이터를 설치하고 신축급으로 리모델링하여 건물 가치를 상승시키는 투자 방식도 많이 볼 수 있는데요.

 

리모델링이냐, 재건축이냐, 신축이냐를 판단하는 것은 아무래도 건물, 토지의 용적률 허용기준을 먼저 따져봐야 합니다.

 

예를 들어 기존에 낡은 2층짜리 주택을 매수하였는데 용적률을 더 높여서 지을 수 있는 땅이었다면 허물고 신축을 하거나 증축을 하는 방법도 있겠고요. 용적률이 이미 최대치로 지어진 상가라면 비용 등의 측면에서 효율적인 리모델링이 답이 될 수도 있습니다.

 

다만 리모델링은 기존 골조를 유지해야 하므로 공간 활용적인 측면에서는 어느 정도 제한이 있을 수 있겠으니 투자 전 다방면으로 검토하여 최적의 투자 방법을 찾는 것이 좋겠습니다.