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K의투자기록

오피스텔 투자 후기, 수익률, 오피스텔 투자시 주의점

by K의기록 2022. 3. 10.
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오피스텔 투자 후기, 수익률, 오피스텔 투자 시 주의점


비교적 적은 초기자본으로 투자할 수 있는 오피스텔, 은행 금리가 낮을 때 한참 노후대비로 오피스텔 투자가 각광을 받던 시기가 있었습니다.

필자가 지금까지 투자한 오피스텔은 총 4개 호실입니다. 필자가 오피스텔에 투자하며 투자했던 방식과 투자후기, 수익률, 실제 오피스텔 투자 시 주의점을 정리해보았습니다.

 

1. 오피스텔 투자후기


간단히 정리해보자면 오피스텔 투자는 매달 급여 외의 현금흐름을 가져다주는 임대수입으로서는 만족스럽지만 투자 입장에서 봤을 때 투자금 대비 잘 한 투자라고는 할 수 없을 것 같습니다. 
우선 오피스텔 특성상 현금화시키기가 어렵고(거래가 활발하지 않음), 부동산은 무조건 최대한 싸게 사야 하는데 오피스텔 2개 호실은 분양을 받아서 싸게 사는 것이 불가능했기 때문입니다.

신혼 때는 맞벌이였는데 별로 돈 쓸일이 없었습니다.
돈을 모으는 것에 대해 관심은 있었으나 주식, 펀드와 같은 투자는 잘 알지도 못했을뿐더러 불확실함에 투자하고 싶지는 않다는 생각에 열심히 적금을 부어 돈을 열심히 모으고 또 열심히 썼지요. 

신혼때는 열심히 놀아야 한다는 생각에 1년에 3번 이상은 비행기를 타고 해외여행을 다녀왔음에도 돈은 잘 모을 수 있었습니다. 아무래도 신혼 때라서 아이도 없는 맞벌이 부부에, 저녁도 거의 회사에서 먹고 오니 생활비도 많이 지출하지 않았기 때문인 것 같습니다.

 

2. 오피스텔 투자 방법


오피스텔을 투자하려면 신축 오피스텔을 분양받거나, 일반 매매로 사거나, 경공매나 급매로 취득할 수 있습니다.
우선 신축 오피스텔의 경우 분양가가 다소 높은 편이라 가장 비싸게 살 수 있는 방법인 것 같습니다.
물론 세입자들은 신축을 선호하죠. 월세 가격 차이가 높지 않지만 신축에 살면 쾌적하게 살 수 있으니 공실의 리스크가 적고 안정적인 임대수익을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 수요가 있는 입 지라면요.
한참 오피스텔 투자가 노후대비용으로 각광을 받던 시기도 있었습니다.
신축 오피스텔을 분양받아서 투자하면 은행 이자보다는 많이 받을 수 있기 때문에 은행금리가 낮아질수록 사람들은 다른 투자처를 찾기 마련이고, 은행금리보다 이율(수익률)이 더 높은 오피스텔에 관심을 갖게 됩니다.

 

2.1. 신축 오피스텔 분양

어느 날 예전에 살던 지역인 인천에 놀러 갔다가 오피스텔 분양공고를 보게 되었습니다.

출처 Pixabay

꾸준히 적금을 부어 시드머니를 조금씩 마련하고 있었지만 은행의 예금 금리가 너무 낮아서 다른 투자처는 없을까 하고 고민하고 있던, 경제적 자유, 월세수익에 관심을 갖게 되었던 시기였습니다.
많이 겪어보고 다녀봐야 배울 수 있다는 생각에 오피스텔 모델하우스에 구경이나 하자고 들어갔다가 계약을 하고 왔습니다.


먼저 들어갔던 모델하우스, 인천 A오피스텔, 분양가는 거의 1억이었습니다.

필자가 잘 아는 지역인 인천이었는데요.
어렸을 때부터 오래 살았던 곳이라 인천 토박이였던 필자가 잘 알고 있었던, 주 생활권이었던 지역이었습니다.
인천에서는 꽤 번화한 곳으로 백화점 상권과 가깝고 역세권 위주로 구성되어 있는 번화가였기 때문에 오피스텔이 공실이 발생할 일은 거의 없다고 생각했고, 주변 지역에 오피스텔이 많지만 신축으로 지을 자리는 별로 없었기에 메리트가 있어 보였습니다.

하지만 오피스텔 투자는 처음이었기에 망설였지요. 가격이 다소 비싸게 느껴졌습니다.

그 당시 주변 오피스텔 매가는 비슷한 평수 기준으로 놓고 봤을 때 매가는 천지차이였습니다. 5,000만 원에서 8,000만 원 정도 했는데 그 시세의 오피스텔은 대부분 많이 노후되었었습니다.

오피스텔 상담하는 분이 말씀하시길,
'거의 다 판매되었고 남은 호실이 거의 없다. 하지만 내가 특별히 좋은 호수를 빼놨다. 지금 계약하면 그걸로 해 주겠다. 인근 분양하는 오피스텔(B 오피스텔) 보다 분양가가 저렴하고 임대보장으로 꾸준히 월세수익을 받을 수 있다.'라고 했습니다.
사실 지금 와서 생각해보면 오피스텔, 아파트, 상가 등 분양하는 곳에서 항상 이야기하는 단골 레퍼토리인데 말이죠. 많이 다녀보니 알게 되었지만 그 당시 투자에 대해 잘 몰랐던 우리에게는 매우 매력적으로 들렸습니다.


거의 마감되었는데 회사 보유분을 빼 준다니! 그것도 햇빛도 많이 드는 고층 전면부를! 빼준다고 하여 하루정도 고민하고 다시 오겠다고 했습니다.

다음날 다시 혼자서 계약하러 간 신랑은 A 오피스텔 근처에 있는 B 오피스텔 두 채를 덜컥 계약하고 말았습니다.

필자가 보기엔 B 오피스텔이 A 오피스텔보다 번화가에서 거리도 더 멀었는데 분양가는 더 비쌌고 층도 낮고 뷰도 그다지인 호실이어서 만족스럽지 않았습니다. 하지만 신랑은 B 오피스텔이 시청 근처고 규모도 커서 더 좋다고 생각했던 것 같습니다.

필자는 B 오피스텔을 두 개 호실을 계약할 거면 차라리 A 오피스텔 하나, B 오피스텔 하나, 이렇게 각각 한 개씩을 투자하자고 하였고, 결국 각 분양가 1억, 1억 초반인 오피스텔 2채를 계약하였습니다.
그것도 신규 분양가로 말입니다.


결론적으로 말하면 분양 이후 임대보장 업체와 계약하여 지금까지 꾸준히 월세는 들어오고 있습니다.
첫 한두 달 정도만 월세수익을 받지 못했고 이후로는 꾸준히 들어오고 있어서 공실 리스크는 없었습니다.

분양 초기 오피스텔 대출을 어느 정도 받았지만 중간에 만료가 되어 갱신하였고, 내년이 5년 차라 정리할까 싶어서 물건을 내놓긴 했는데 오피스텔의 특성상 거래가 활발하지는 않은 편이라 딱히 문의는 없습니다.

지금 드는 생각은 반전세로 돌려서 투자금을 확보하고 오피스텔은 꾸준히 가져가는 것으로 하고, 그 투자금을 다른 곳에 투자하는 것으로 활용해볼까 싶습니다.
오피스텔도 대출을 받았기 때문에 최우선변제 구간 내 금액을 보증금으로 책정하면 세입자는 맞출 수 있을 것 같습니다.

 

2.2. 경공매 취득


다음 투자는 창원에 있는 오피스텔이고, 신랑이 경매 공부 3년 만에 공매로 첫 낙찰을 받은 오피스텔입니다.

경공매의 장점은 매물을 저렴하게 살 수 있다는 것, 그리고 대출을 최우선으로 받을 수 있다는 것이지요.

우선 해당 물건은 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있었고, 이미 감정가에서 60%까지 떨어진 상태였습니다.
신랑은 해당 지역 부동산에 전화해서 문의를 했고, 주변에 산업단지가 있기에 충분한 수요는 있다고 느꼈으나 오피스텔 특성상 매도가 안된다는 점 때문에 다소 부정적이었습니다.

결론은 2명이 입찰하여 신랑이 낙찰받았습니다. 입찰금액이 동일했는데 자동 추첨으로 당첨이 되었으니 최저낙찰로 볼 수 있겠습니다.

책으로만 공부했던 신랑은 원활한 임차인 명도를 위해 연락하여 합의하고 싶었지만 연락처를 알려줄 수 없다고 하여 내용증명을 보냈고, 몇 번의 통화 끝에 한 번도 직접 만나지 않고 수월하게 명도 할 수 있었습니다.

다만, 대출 관련하여 문제가 좀 있었는데 믿고 있던 대출상담사가 지방 물건은 취급하지 않는다고 하는 바람에 물건지 인근 은행에 전화를 돌려 결국 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있었습니다. 
이 물건은 보증금을 좀 높였고 월세를 낮춰서 사실상 마피로 투자한 물건이었습니다.

3개월 이내에 임차인까지 맞춰서 비록 공실 기간이 3개월 정도 있긴 했지만 투자금은 마이너스 1,000,000원이었죠.
오피스텔 일반 매매나 분양 시 80%까지 대출받기는 거의 불가능한 수준인데 경공매 취득이라 가능했던 투자였습니다. 이래서 경공매가 참 매력적인데 낙찰받기가 수월하지는 않습니다.

2.3. 급매 물건

해당 오피스텔을 매입하면서 추가로 시행사 보유물건을 갖고 있던 부동산에서 매입의사를 물어서 경매물건 취득가보다 더 저렴하게 동일한 오피스텔을 매입할 수 있었습니다.
경매물건보다 저렴하게 취득하였기에 비록 대출을 80%까지 받지는 못했지만 물건 자체가 저렴하다 보니 투자금이 많이 들지 않았습니다. 물론 이 물건 대출을 위해서 ktx를 타고 창원에 혼자 다녀왔는데 아이들 낳고 가장 오래 아이들과 떨어져 있어 본 시간이었습니다.
그리고 몇 개월의 공실 끝에 임차를 맞춰서 현재는 공 실없이 임대가 꾸준히 되고 있습니다.

 

3. 오피스텔 투자 총 수익률


총 4개 호실의 오피스텔을 투자한 수익률은 투자금 대비 계산해보았습니다.
대출 포함 투자수익률은 11%입니다.  

최근 들어 오피스텔을 한 채씩 정리하려고 하는 중인데 정리가 되지는 않습니다. 오피스텔은 매수하려는 사람이 별로 없기 때문에 확실히 현금화가 어렵다는 단점이 있습니다.

하지만 오피스텔로 꾸준히 월세수익이 들어오고 있고, 신축이나 신축급을 매수하였기 때문에 수리 등의 기타 비용은 들지 않는 상태라 급하게 정리할 필요는 없다고 생각해서 당분간은 가지고 갈 생각입니다.
앞서 언급했던 대로 보증금을 좀 더 높여서 투자 가용한 금액을 조금 더 확보해도 대출이자 이상의 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

오피스텔 4개 호실 모두 신축 혹은 신축급이라 컨디션이 좋아서 전월세 거래는 활발하게 되는 편입니다.
만일 전세로 놓을 경우 매가보다 더 높게 받을 수 있는 오피스텔도 있습니다.
매달 월세 내기에는 아깝고, 오피스텔은 사면 계속 떨어질 거라는 생각에 전세를 선호하는 사람들도 있지요.
매가가 1억이여도 전세가 1.1억에 거래되기도 합니다.

 

4. 오피스텔 투자를 하며 느낀 점


만일 여유자금이 많지 않고 월세수익을 안정적으로 꾸준히 받고 싶다면 오피스텔 투자도 추천하는 바입니다.

인천 꺼는 신혼 때 멋 모르고 받았던 오피스텔이지만 꾸준히 월세수익을 받고 있으므로 부동산을 잘 모르고 투자를 이제 막 시작하려는 분들은 추천합니다만 분양 물건은 그다지 추천드리지 않습니다.

부동산은 무조건 싸게 사야 하기 때문인데요. 분양가는 절대 저렴하지 않습니다.
오피스텔을 분양하는 회사들은 토지를 아무리 비싸게 매입해도 투자금의 2배 이상 수익을 번다고 합니다. 얼마나 비싸게 분양하는지 아시겠지요?

컨디션이 좋은 5년 이내의 신축급 오피스텔을 급매로 사는 방법도 있겠고요.
경공매를 노리면 대출도 더 많이 받을 수 있으니 수익률은 훨씬 높을 것 같습니다.

다시 한번 부동산은 무조건 살 때 시세보다 싸게 사야 수익을 남길 수 있으니 혹시 되팔았을 때 과연 내가 이익을 남길 것인가를 고려하여 무조건 싸게 취득하시는 게 유리합니다.

너무 노후된 오피스텔은 수리의 문제도 있고 선호하지 않기 때문에 5년 이내의 신축급으로 알아보는 편이 좋겠습니다. 너무 오래된 오피스텔은 매수하자마자 수리해야 할 수도 있어요. 당장의 투자금은 적게 들더라도 장기적으로 보면 공실의 리스크도 커지니 좋은 방법이 아닌 듯합니다.

오피스텔 투자에 가장 중요한 것은 입지!
공실이 없어야 손해 보는 돈도 없을 테니 입지가 좋은 곳에 준신축급으로 투자하면 좋을 것 같습니다.

월세수익을 조금씩 받다 보면 근로소득이 아닌 부가소득이 꾸준히 들어온다는 거에 대한 안정감이 있습니다.

내가 일하지 않아도 들어오는 돈~!
이 매력에 빠지면 투자를 조금은 더 적극적으로 하게 될 것입니다.

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