용도지역의 개요, 구분, 부동산 투자시 반드시 알아야 하는 이유

용도지역의 개요, 구분, 부동산 투자 시 반드시 알아야 하는 이유

  

부동산을 공부하다보면 나오는 단어가 바로 용도지역, 1종 전용주거지역이니 2종 일반주거지역이니 하는 단어가 자주 등장합니다. 중심상업지역중심 상업지역, 일반상업지역등의 용어도 많이 들어보셨을 텐데요.특히 토지나 건물투자를 한다면 반드시 알아야 하는 부분입니다. 용도지역이라는 말의 뜻과 어떻게 나눠져있는지 등에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 용도지역의 개요

 

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기위해 서로 중복되지 아니하도록 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률등을 제한하는 방법으로 용도지역을 설정해놓고 이행하도록 합니다.

 

국토계획법의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조. 국토의 용도구분에 의거하여 국토를 토지의 이용 실태, 특성, 장래의 토지 이용방향등을 고려하여 4종류의 용도지역으로 구분합니다.

국토계획법 제36조에 따라, 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하며, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누며, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하여 도시관리계획으로 지정하도록 합니다.

 

주거지역은 전용 주거지역,일반주거지역, 준주거지역으로 세분화되며, 상업지역은 중심 상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나눌 수 있습니다.

공업지역은 전용 공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나뉘며 녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분하여 지정할 수 있는데 이는 시행령 제30조에 따릅니다.

 

용도지역 안에는 용도지구를 지정할 수 있는데요. 이는 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위해 국토계획법 제37조에 의거하여 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 지정할 수 있습니다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구,특정용도제한지구, 복합용도지구로 나눠서 지정할 수 있으며, 동법 제38조 ~ 40조에 따라 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역,수산자원보호구역도 지정할 수 있습니다.

 

또한 국토교통부 장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 동법 제63조에 의거하여 개발행위허가를 제한할 수 있는데, 이는 녹지지역이나 계획관리 지역으로서 수목이 생육되고 있거나 조수류가 집단서식하는 지역으로 보전할 필요가 있는 지역, 개발로 인해 주변 경관이나 문화재등이 손상될 우려가 있는 지역, 도시계획을 수립하고 있는 지역으로 당해 도시기본계획또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도구역 변경에 따른 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역, 기반시설부담구역으로 지정되어 기반시설부담계획을 수립하고 있는 지역등에 대해 개발행위허가를 제한할 수 있습니다.

 

이러한 용도지역은 토지 이음 사이트나 네이버 지도로도 확인하실 수 있습니다. 

 

2. 용도지역의 종류

 

국토는 토지의 이용상태나 특성, 장래의 토지 이용 방향은 물론 지역간 균형적인 발전을 고려하여 구분합니다.

 

2.1 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있는 지역으로 체계적인 개발과 정리, 관리, 보전등이 필요한 지역입니다.

 

2.1.1. 주거지역

 

주거지역이란 양호한 주거환경을 보호하기 위해 국토교통부 장관 시, 도지사 또는 서울특별시, 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장이 지정하는 지역을 말합니다.

 

주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉩니다.

 

1) 전용주거지역: 용도지역의 주거지역중의 하나로 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 지정된 지역을 말합니다. 전용주거지역은 제1종 주거지역과 2종 전용주거지역으로 나뉘는데 1종 주거지역과 2종 주거지역은 용적률에 있어 차이를 보입니다.

 

(1) 제1종 전용주거지역: 단독주택 중심의 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 50% 이하이며, 용적률은 50% 이상 100% 이하입니다.

 

(2) 제2종 전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 50% 이하 용적률은 100% 이상 150% 이하입니다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 시설물의 건축이 가능하며, 관할구역의 면적 및 인구규모와 용도지역의 특성을 감안하여 도시, 군계획조례로 정할 수 있습니다.

 

2) 일반주거지역: 도시계획법상의 용도지역가운데 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 주택이 밀집한 주거지역을 말합니다. 일반주거지역은 개정 도시계획법이 시행된 2000년 7월 1일 이전에는 단순히 일반 주거지역으로 통칭하였으나 이후에는 제1종~3종으로 세분하여 지정하도록 되어있습니다.

 

기존 획일적인 용적률(400%)을 적용하여 무분별한 대규모 개발등으로 난개발, 교통혼잡과 주차난등의 문제가 발생하여 도입된 세분화 제도는 지역의 입지특성과 주택의 유형, 개발밀도등을 반영하여 일반주거지역을 세분해 지정하였습니다.

 

토지별로 세분화 함으로서 인구밀도, 용도관리를 통한 주변 지역과의 조화로운 개발을 유도하고, 저층주택내의 돌출형과 같은 난개발을 방지하며, 일조권, 통풍, 조망권, 사생활보호등을 통해 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있게 되었으며, 도시경관 및 자연환경의 훼손을 방지하는 친환경 도시 조성을 할 수 있다는 점에서 세분화 되어 있습니다.

  

(1)  제1종 일반주거지역: 제1종 일반주거지역은 저층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 60% 이하이며이하이며 용적률은 100% 이상,이상 200% 이하입니다. 4층 이하의층이하의 단독주택이나 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설의 설립이 가능하며 관활구역의 면적 및 인구규모인구 규모, 용도지역의 특성을 감안하여 특별시, 광역시, 특별자치시, 도또는 군의 조례로 정할 수 있습니다.

 

(2)   제2종 일반주거지역: 7층 또는 12층 이하의 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로 용적률은 150% 이상이상 250% 이하입니다.

 

(3)   제3종 일반주거지역: 층수에 제한이 없고 도시기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중층, 고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역입니다. 고층아파트가 이에 해당됩니다. 해당 토지의 용적률은 200% 이상이상 300% 이하입니다.

 

3) 준주거지역: 준주거지역은 도시계획법에 의거하여 주거기능을 갖되 상업적 기능의 보완이 필요한 주거지역을 말합니다. 준주거지역은 일반주거지역과 땅의 가치를 비교해 봤을때 용적률이 최대 400%에서 500%까지 가능하기 때문에 그 가치는 훨씬 높다고 할 수 있습니다.

 

2.1.2. 상업지역

 

상업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 결정, 고시된 지역을 말합니다.

용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로하여 생활권 계획상 중심지역에 생활편익시설과 중심업무시설을 연계하여 유기적으로 배치, 이용의 편리성과 업무수행의 능률성을 확보하기 위해 지정하였습니다.

 

1) 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역으로 해당 도시의 모든 지역으로부터 접근성이 용이하고 대중교통수단을 이용하는 것이 편리해야 합니다. 이 지역은 고밀화, 고도화에 적합하여야 하며 주차, 휴식을 위한 기반시설의 확보가 용이하여야 합니다.

중심 상업지역은그 도시의 가장 중심이 되는 지역으로 교통의 편의로 인한 접근성이 높고 다양한 편의시설들이 밀집되어 있어서 신도시의 중심지역으로 자리잡게 됩니다.

 

2) 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 이는 주간선도로의 교차지점으로 통과교통보다 지역 내 교통기능을 수행하는 지역으로 도시, 군기본계획에서 생활권의 중심지로 선정된 지역을 말합니다. 업무와 서비스의 접근성을 유지할 수 있는 최소한의 평탄한 면적을 확보할 수 있어야 합니다.

 

3) 근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역을 말하며 주간선도로보다는 보조간선도로에 인접하여 계획상 소생활권의 중심지로 선정되어 있습니다. 주차, 승하차, 화물적재에 용이하고 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단없이 걸어서 접근하기 수월해야하며수월해야 하며, 휴식공간도 함께 입지시키는 것이 용이한 지역을 대상으로 지정합니다.

 

4) 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통 기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 말합니다. 모든 지역으로부터 접근이 용이해야 하고 승하차, 화물적재에 용이하며, 대중교통수단의 정류장 및 전철역과도 종합적으로 개발이 가능한 지역을 대상으로 지정합니다.

즉, 상업지역안에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성을 고려하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있는 기준에 따라 각 시, 도나 군의 조례로 정하게 됩니다.

 

구분	국토의 계획 및 이용에 관한 법률
	건폐율	용적률
중심상업지역	90% 이하	400%이하 1,500%이하
일반상업지역	80% 이하	300%이하 1,300%이하
근린상업지역	70% 이하	200%이하 900%이하
유통상업지역	80% 이하	200%이하 1,100%이하

2.1.3. 공업지역

공업지역은 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 지정한 곳이며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 용도지역 중 도시지역의 한 종류입니다. 

 

용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 주거지역과의 혼재를 피하여 오염피해의 발생을 방지하고 공업생산의 능률성을 제고할 수 있도록 지형지세 · 풍향 · 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 입지 시키는데 공업지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정합니다.

 

공업지역은 공업의 성격과 규모 등을 고려하여 다음과 같이 세분하여 지정합니다.

1) 전용 공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역이며 철도, 화물전용도로, 공항터미널의 접근성이 양호한 지역을 대상으로 합니다. 동력, 용수공급, 폐기물 처리에 있어 유리한 지역, 중화학 공장지대 등을 대상으로 지정합니다.

2) 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역을 말하는데 대중교통수단에 대한 접근성이 양호하여야 하며 노동력의 공급이 용이한 지역이어야 합니다. 시설의 공동이용 및 관리, 외부규모의 경제성을 살릴 수 있는 도시의 외곽이나 근교지역으로 화물교통과 도시내 일반통행발생과의 마찰을 최소화 할 수 있는 지역이여야 합니다.

3) 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역을 말하는데 이는 주민의 일상용품을 생산, 수리, 정비하는 공장과 환경오염의 가능성이 적은 제조업을 수용하는 지역으로 대도시의 경우 완층 기능을 유지할 수 있도록 하기 위하여 일반공업지역이나 전용 공업지역에 인접한 경우에 한하며 중, 소도시에서는 중, 소규모의 공장을 지원하기 위해 지정할 수 있습니다.

 

2.1.4. 녹지지역

 

녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 도시의 무지 서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역을 말합니다. 

자연환경 및 경관의 보호, 희귀 멸종위기의 야생 생물의 보호뿐만 아니라 환경오염의 예방, 농경지 보호 등을 목적으로 하여 녹지의 보전이 필요한 지역으로  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시 · 군 관리계획으로 결정 · 고시된 지역을 말합니다.

녹지지역은 다음과 같이 세분하여 지정합니다.

1) 보전녹지지역 : 도시의 역사적, 문화적인 보전가치가 있다고 판단되는 지역이나 경관이 양호한 지역, 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 생태계 보전을 위해 차단 지대나 완충지대로서의 기능을 가지고 있는 지역을 대상으로 지정합니다.

 

2) 생산녹지지역 : 농업진흥지역, 시가화 또는 개발을 규제할 필요한 있는 곳으로 농지가 집단화되어 있거나 경지정리가 되어 있는 지역을 대상으로 지정하며 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있다고 판단되는 지역을 대상으로 지정합니다.

3) 자연녹지지역 : 보전녹지지역과 연계하여 녹지의 보전이 필요하다고 판단되는 지역에 해당되며 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 지정됩니다. 해당 지역은 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말합니다.

 

2.2. 관리지역

관리지역이란 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위함을 목적으로 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하는 지역을 말하며, 농림업의 진흥이나 자연환경의 보전, 산림의 보전을 위하여 관리할 필요가 있는 지역을 말합니다. 관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시 · 군 관리계획으로 결정 · 고시된 지역을 말합니다.

관리지역은 국토이용관리법과 도시계획법이 국토의 계획 및 이용에 관련 법률로 통합되면서 준도시지역과 준농림지역이 관리지역으로 바뀐 것으로 준농림지역의 난개발을 방지하고 선계획-후 개발이 이루어지도록 하고 있습니다. 

 

관리지역은 토지적성평가에 따라 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하여 지정 · 관리하고 있습니다.

 

2.2.1. 보전관리지역: 생태계의 보전을 위해 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 등을 위하여 필요한 지역이나 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 보전관리 지역으로 지정하여 관리합니다.

2.2.2 생산관리지역: 물자의 생산을 위해 (농업, 임업, 어업 등) 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말합니다.

2.2.3. 농림지역: 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역으로 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지 관리법에 따른 보전산지 등입니다.

2.4. 자연환경보전지역: 수자원, 수자원, 해안, 생태계, 자연환경, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역을 말합니다.

3. 용도지역, 부동산 투자시 반드시 알아야 하는 이유

 

앞서 용도지역에 대한 정의를 설명해보았는데요. 용도지역이란 부동산의 건폐율, 용적률, 높이, 층수를 결정하고 토지와 건축물의 용도를 결정합니다.

 

부동산 매수 시 용도지역을 먼저 파악해야 하는데 이는 용적률에 따라 토지의 가치가 천차만별이기 때문입니다.

용도지역이 어떻게 지정되어 있느냐에 따라서 지을 수 있는 건축물의 규모, 용도가 달라지고 이에 따라 토지의 가격, 세금 등도 달라집니다.

 

꼬마빌딩이나 다세대주택 등 통 건물에 투자한다는 것은 결국 그 지역의 토지를 매입한다는 의미인데요. 건물 투자에 앞서 파악해야 할 부분이 바로 용도지역입니다. 반드시 세목별로 알아야 하며, 용도지역을 알면 향후 미래에 그 지역이 어떤 모습으로 발전할지, 어떤 건물이 어떠한 형태로 들어올지도 예측이 가능합니다.

단순히 집을 짓기 좋겠다, 지가가 저렴하다는 이유로 세부족인 확인 없이 섣불리 땅이나 건물을 샀다가 주변에 문제가 되는 시설물이 들어와서 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있고, 건축을 목적으로 땅을 샀는데 지으려던 건물의 용도가 그 해당 토지에 지을 경우 법에 저촉되면 건설허가가 나지 않으며, 혹여나 짓더라도 원상복구 명령을 받을 수도 있기 때문에 토지나 통건물 투자에 앞서 각 세목별로 어떤 건물을 지을 수 있을지 아는 것이 중요합니다.

 

같은 표지라도 용도지역별 용적률에 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 넓어지는 것이며, 이는 건물 건축시 매가가 상승할 수 있는 부분이기 때문에 매우 중요합니다. 아파트, 빌라, 다가구주택의 용도지역에 따라 재개발, 재건축에서의 사업성을 좌우하기도 하니 반드시 파악해봐야 할 부분입니다.

 

용도지역을 이해하면 부동산 가치를 쉽게 파악할 수 있으므로 반드시 알아두어야 합니다.