부동산 주택 거래시 세금(취득세, 보유세)

부동산 주택 거래시 세금(취득세, 보유세)

 

부동산을 조금 공부하다보면 가장 어려운 부분이 바로 세금 부분입니다.

우선 부동산은 취득할때, 보유할 때, 양도할 때 내는 세금이 각각 있습니다. 내야 할 세금도 많거니와 정부 규제로 세법도 더 어려워져서 세무사분들도 매번 공부를 해야 한다고 합니다. 

필자도 몇번 세무상담도 받아봤지만 부동산으로 돈을 벌려면 세금 정말 무시할 수 없는 부분입니다. 부동산 거래에 있어 아주 큰 비중을 차지하는 세금에 대해 정리해보았습니다.

 

1. 부동산 취득 시: 취득세.

 

1.1. 취득세란?

 

취득세(取得稅)란, 재산에 대한 취득 행위 및 등기에 대해 부과하는 세금, 지방세입니다.

예전에는 취득세, 등록세를 각각 납부하였었는데 2011년 지방세법 개정으로 기존의 취득세와 등록세가 합쳐졌습니다. 

일반적으로 재산을 취득하면 취득한 재산을 과세 객채로 봅니다. 재산을 취득한 사람이나 법인은 납세의무자이며 취득한 재산에 대해 해당 지방자치단체에 신고 납부하면 됩니다.

 

취득세가 부과되는 것이 지방세법인데, 지방세법 제6조의 제1호에서는 취득세에 대해 아래와 같이 설명하고 있습니다.
" 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다."

즉 재산을 취득하였다면, 일반 매매로 취득을 했거나 상속을 받았거나 새로 건축을 하든 간에 자기 물건이 되었으면 취득에 해당이 됩니다. 이밖에도 간주 취득이라는 개념이 있는데요. 이는 실제로 물건을 얻은 것은 아니지만 얻었다고 간주하는 것, 예를 들어 지목/종류 변경과 개축이 이에 속합니다. 간주 취득의 경우에는 물건의 가치가 달라지는 것이므로 세율이 변하고 취득세를 납부하여야 할 대상이 됩니다.

이러한 취득행위에 대해 모두 취득세가 붙는 것은 아니며, 취득세의 과세대상이 따로 규정되어 있습니다.

 

1.2 취득세 신고·납부

 

취득세 과세물건을 취득하였을 때는 아래의 신고기한 내에 납세지(부동산 소재지) 관할 시군구청에 취득세를 신고와 함께 납부해야 합니다. 신고기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

 

매매, 증여 등 일반적인 취득 : 취득일로부터 60일 이내

상속으로 인한 취득 : 취득일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내

2021년 12월 지방세법 개정으로 2023년 1월 1일 취득분부터는 증여 등 무상취득의 신고·납부 기한이 변경됩니다. 증여 등 무상취득의 신고·납부 기한 변경에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

 

* 신고불성실 가산세: 취득 후 60일 이내 미 신고세액 또는 부족 신고 시 세액의 20% 가산
* 납부불성실 가산세: 취득 후 60일 이내에 미납부 세액 또는 과소 납부세 약에 지연 일자 × 가산세(1일 10,000분의 2.5)를 가산
* 신고불성실 가산세의 경감 : 신고기한 만료 후 30일 이내 신고 시 신고불성실 가산세 50% 경감

 

일반적으로 부동산은 취득하고 60일 이내에 신고 납부하여야 하고 60일이 지나기 전이라도 등기 전까지는 신고 납부하여야 합니다.(상속으로 인한 취득 제외)

 

만일 기간이 지날 경우 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 추가되며, 이 납부 기한안에도 납부하지 않을 경우 독촉, 가압류, 재산압류까지 진행되므로 반드시 기한안에 준비하셔야 합니다.

 

일반적으로 부동산을 취득하게 되면 공인중개사에서 거래를 하는데, 소유권 이전 등기 등의 신청자가 등기 신청 이전까지 부동산 소재지 관할 시 군 구청에 납부해야 하며 납부한 영수증을 첨부해야 등기가 가능하므로(잔금일에 등기를 하기 때문에) 법무사가 취득세 신고까지 대부분 완료합니다. 

 

1.3. 취득 시 세금

부동산을 취득하게 되면 납부해야 할 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세입니다.

지방세법 제10조에 따르면 취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 취득 당시의 가액으로 하며, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다. 단, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득가액은 시가표준액보다 적더라도 인정됩니다.

 

* 매매 등 유상취득 과세표준 : MAX(신고가액, 시가표준액)

* 상속·증여 등 무상취득 : 시가표준액

* 2021년 12월 지방세법 개정으로 2023년 1월 1일 취득분부터는 취득세 과세대상의 실질가치를 반영하도록 과세표준이 변경됩니다. 취득세 과세표준 제도 변경에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

 

취득세에서 부가세는 농어촌특별세와 지방교육세가 있습니다.
농어촌특별세는 주택면적이 85제곱미터 이상일 경우에만 부과됩니다.

 

주택의 경우 취득세율 납부 시 고려해야 할 부분이 있습니다.

유상취득이냐, 무상취득이냐의 차이도 있거니와 1 주택이냐, 2 주택이냐, 다주택이냐, 해당 지역이 조정지역이냐 비조 정지역이냐에 대해서도 세금 차이가 어마 무시하니 참고로 알아두셔야 합니다.

특히 과밀억제권에서의 본점, 주사무소의 사업용 부동산 취득, 공장을 신설하거나 증설할 경우 표준세율에 중과가 되므로 필히 확인해야 하며, 대도시에서의 법인 설립, 인수, 지점 및 분사무소의 설치 등 부동산 취득, 공장 신설 및 증설도 중과세 납부의 대상이 됩니다.

뿐만 아니라 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장 등의 사업을 하는 경우에도 중과의 대상이 되니 사업을 하려면 필히 세금에 대해 알아야 합니다.

 

2. 보유 시(보유세)

 

부동산을 보유하는 경우 납부해야 하는 세금으로는 재산세와 종합부동산세가 있습니다.

 

2.1. 재산세

 

재산세는 가지고 있는 재산을 담세력으로 판단하여 부과하는 세금, 지방세입니다.

재산세 과세 기준일인 6월 1일 현재 재산을 실질적으로 소유하고 있는 소유자(사람 또는 법인)에게 부과되며 과세권자인 지방자치단체가 납세고지서를 발송해 징수합니다.

실질적 소유자가 재산세 납부 대상자가 되기 때문에 부동산 거래 시 반드시 알아야 할 부분입니다. 일반적으로 4,5월 거래의 경우 재산세 납부 부분을 미리 확인하고 잔금 완납일을 결정해야 하는데요. 6월 1일을 재산세 납부 대상 기준일로 정했기 때문에 만일 5월 30일에 사서 6월 2일에 팔았다고 하더라도 6월 1일 기준으로 소유한 사람이 재산세를 내야 하기 때문입니다. 이는 98년 대법원 판결로 확정이 났습니다(대판 97누 6186). 

 

재산세는 주택의 경우에는 7월과 9월 두 번에 나누어 부과합니다만 납부세액이 20만 원 이 라인 경우에는 한꺼번에 징수할 수 있습니다.

 

주택분 재산세에 대해서는 소유한 주택에 대해서 내는 세금을 말하는데, 건축물에 개인 공간이 있으면 주택으로 분류하며 보통 주택의 기준은 화장실입니다.

세율은 0.1%에서 0.4%까지. 고급 별장은 4%로 중과하고 있습니다. 온전한 자신의 소유가 아닌 전세, 월세는 재산세 부과 대상이 아니며 대부분 연예인들은 상당수 전세나 월세로 거주하고 있습니다. 주택분 재산세를 납부하지 않아도 됩니다. 

 

과세표준 금액에 따라 세율이 다르게 적용되며, 공시 가격 9억 원 이하 주택에 한 해 1세대 1 주택 세율 특례가 적용되니 자세한 내용은 아래의 표를 참고하여 주시기 바랍니다.

재산세에 대한 부가세로는 지방교육세 20%를 납부하여야 합니다.

재산세의 경우에는 세 부담을 줄이기 위해 증가액의 상한선을 두고 있습니다.

 

* 세부담의 상한: 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우 직전연도 재산세 약의 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 합니다.
다만 주택의 경우 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 합니다.

1. 주택 공시 가격이 3억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액
2. 주택 공시 가격이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액
3. 주택 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

 

2.2. 종합부동산세

 

종합부동산세(綜合不動産稅)란 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 세금이며 줄여서 종부세라고도 합니다.

 

​종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시 가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금으로,  주택의 경우 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자에 납세 의무가 있습니다.

 

단, 1세대 1 주택자는 11억 원을 초과하는 자에게 해당됩니다.

종부세는 원래 참여정부 당시 부동산 폭등에 대응하기 위해 만들어진 제도로 지방세가 아닌 국세에 해당됩니다.

참여정부가 부동산 폭등으로 인해 재산세를 강화하려고 했을 당시 집값 상승을 주도했던 강남구에서 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시키자 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세로 신설하게 된 것인데요.  

2005년에 개인별로 합산해 부과하자 공동명의로 바꾸면 종합부동산세를 피할 수 있다는 사실이 알려지며 다시 2006년에 참여정부는 종부세를 세대별 합산으로 바꾸었고, 가구원 수에 상관없이 동일한 금액을 기준으로 종부세를 부과하였습니다. 강남 집값을 잡겠다고 만든 종부세에 대한 위헌 논란 등으로 2009년 세대별 합산에서 다시 인별 합산으로 바뀌었고, 1 주택 대상 공시 가격 기준도 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정되었습니다.

또한 세율 인하를 목표로 공정시장가액비율을 도입, 80%로 설정하였는데 이 말의 의미는 과세표준을 공시 가격에서 또 80%로 낮춰 잡는 것이었습니다. 이러한 여러 가지 조정을 통해 이명박 정부는 종부세 부담을 경감하였습니다. 

 

문재인 정부에서는 2018년, 서울 주택 가격 상승을 막고자 9월 13일 9.13 부동산 종합대책을 발표하여 종부세 과세 기준을 3억 원에서 6억 구간을 신설, 3 주택 이상 보유자와 조정지역 2 주택 이상 보유자의 세금을 더 부과하기로 결정하였습니다. 

이 부동산 종합대책이 발표되자 종합대책에 해당하는 과세 납부자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어나게 되었습니다. 이러한 대책으로 부동산 주택거래가 잠시 주춤했으나 2019년 강남 아파트를 중심으로 한 주택가 상승이 시작되며 다시 문재인 정보는 12.16 부동산 대책을 발표하였는데, 이 중 종부세 관련 내용만 정리하면 1 주택자와 조정대상지역 외 2 주택자의 세율이 기존 1.0%에서 1.2% 로 인상되었고, 다주택자와 조정지역 2 주택자는 1.3%에서 1.6%로 인상되었습니다. 

 

부동산 매매시 알아야 하는 세금 부분 중, 양도세 부분은 다음시간에 정리하도록 하겠습니다.