재개발과 재건축의 정의, 차이점, 투자시 주의점

재개발과 재건축의 정의, 차이점, 투자 시 주의점

 

최근 필자는 상가투자로 시드머니가 부족하여 소액투자를 알아보다가 재개발 건에 관심을 갖게 되었는데요. 꾸준히 공부해야 할 분야인 것 같습니다. 그런데 재개발과 재건축, 혼동에서 사용하는 분들이 많으신 것 같더라고요. 그래서 정리해보았습니다. 재개발과 재건축, 어떤 의미인지와 차이는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 재개발의 정의

 

재개발 (再開發, redevelopment)이란 기반시설(도로 등)이 부족하고 주거환경이 낙후된 지역을 재정비하여 이를 개선하는 사업을 말합니다.

 

자세히 말하자면 기존 주거환경이 낙후된 지역에 해당되는 단어가 바로 재개발입니다.

단순히 집을 새로 짓는 것에만 해당되는 것이 아니라 낙후된 주거 환경을 개선하고 도시경관을 재정비하기 위한 사업입니다. 재개발은 일대의 도로, 상하수도와 같은 기반시설을 새로 정비하고 낙후된 주택을 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 사업으로 공공사업의 성격을 띠고 있습니다.

 

재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 기존 주택 세입자 처리 부분에 있어서 재건축과 차이를 보이는데요. 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어있습니다.

재건축의 경우에는 개별적으로 당사자간의 주택 임대차계약에 따라 처리하게끔 되어 있습니다.

2. 재건축의 정의

 

재건축(再建築, reconstruction) 이란 노후, 불량주택을 철거하고 철거한 대지 위해 새로운 주택을 건설하기 위한 행위로써 기존 주택 소유자들이 자체적으로 재건축 조합을 설립해 낡은 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 사업을 말합니다.

 

재건축은 건축한지 오래되어 매우 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것으로 이는 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 진행됩니다.

즉, 도시정비기반시설(도로, 상하수도 등)은 양호하나 건축물이 노후, 불량 건축물에 해당되는 공동주택이 밀집한 지역에서 더 나은 주거 환경을 제공하기 위해 진행되는 사업입니다.

 

재건축의 대상은 노후, 불량주택인 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다.

재건축의 대상인 노후, 불량 건축물이란 다음과 같은 사례에 해당하는 건축물을 말합니다.

 

2-1. 재건축 대상

 

1) 건축물이 노후되거나 훼손되어 일부가 멸실되고 붕괴되는 등 안전사고의 우려가 있는 건축물

 

2) 건축물 중 내진성능이 확보되지 아니한 건축물, 중대한 기능적 결함이 있거나 부실 설계, 시공으로 구조적 결함이 있는 건축물

 

3) 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 전하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물(주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량하다고 판단되는 곳, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것:저층단지 등에 해당, 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물)

재건축사업은 조합이 직접 사업을 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있습니다. 대부분 조합 설립 이후 경쟁 입찰 방식을 통하여 시공사를 선정하는 절차를 거칩니다.
 

 

2-2. 재건축 진행 절차

 

재건축 진행 절차는 매우 까다롭고 건축 기간도 오래 걸립니다. 순차적으로 진행될 경우 7~10년가량의 긴 기간이 소요된다고 볼 수 있습니다.

  
재건축은 ‘정비기본계획 수립 -> 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 건축 심의(안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합 청산’ 등 그 단계가 많기 때문입니다.

 

재건축 사업을 시행하고자 하는 경우에는 공동주택은 300세대 이상, 단독주택은 200호 이상이여야 하며, 해당 부지의 면적이 1만 m 2 이상이어야 합니다.

또한 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 안전진단에서 2/3 이상 재건축 판단을 받은 지역이여야 하며, 단독주택은 노후, 불량 건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역이어야 재건축이 가능하다고 판단됩니다.  

일반적으로 시장, 군수, 토지주택공사를 재건축 지정개발자로 명하는데, 만일 이에 해당하지 않는 자가 재건축 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 각 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 합니다.

 

재건축 사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 이때 공동주택의 각 동별 구분 소유자가 5 이하인 경우에는 제외합니다. 또한 주택 단지의 전체 구분소유자인 4분의 3 이상, 토지면적의 4분의 3 이상의 토지 소유자들의 동의를 받은 이후 해당 시장, 군수 등의 인가를 받아야만 진행이 가능합니다.

다만, 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역의 토지나 건축물을 소유하고 있는 소유자들의 4분의 3이상, 토지면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자들의 동의를 받아야 진행이 가능합니다.

 

각기 이해관계가 다른 토지 소유자들의 동의를 받는 일이 쉽지는 않습니다. 하여 재건축 사업을 추진하는 현장에서 동의서를 받는 과정이 매우 어렵다고 보이는데요, 실제로 동의서를 받는 단계에서 무산된 사업도 많습니다.

 

앞서 언급한 모든 동의가 완료된 이후에나 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 밟을 수 있고, 재건축이 가능하다고 판단하는 기준에 도달하게 되면 조합을 설립한 이후 재건축 사업을 진행할 수 있습니다. 

조합은 조합설립인가를 받은 이후 조합총회를 진행하게 되는데, 건설업자나 등록 사업자를 시공자로 선정하기 위한 경쟁입찰을 진행합니다.

 

2-3. 재건축 진행, 투자시 고려해야 할 사항

 

재건축은 낡고 오래된 저층 주택 부지를 허물고 높은 고층 아파트를 지어 주거환경 수준을 높이고 조합원들 간의 이익을 취할 수 있다는 점에서 매력적인 사업입니다.

다만, 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 초과 이익이 생길 경우 국가가 조합원들에게 초과이익에 대한 금액을 환수하고 있습니다.

 

토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하는 재건축초과이익환수제는 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되었습니다. 재건축으로 인해 조합원들이 얻는 이득이 많아지면서 재건축에 투자금이 몰리게 되었고 이러한 투기세력을 우려하여 2006년도에 이러한 제도가 시행되었습니다.

그러나 2006년 시행 이후 주택시장 침체등을 이유로 2012년부터 2017년까지 일시적으로 유예되었으나 2018년부터 다시 시행하게 되었습니다.

 

재건축 초과이익환수제는재건축으로 조합원들이 얻은 이익이 인근 집값의 상승분과 비교하여 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 초과금액에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

 

공동주택 재건축 시 전용면적 60m2(약 18평) 이하 크기의 주택을 일정 비율(서울은 20%) 이상 짓도록 한 재건축 소형주택 의무비율제도는, 재건축 부지에 소형주택을 적정비율 공급함으로서 서민들의 주택난을 해소하고자 하였습니다. 1990년 도입된 이 제도는 1998년 일시 폐지되었다가 2001년 집값 상승이 이어지면서 다시 도입되었습니다.

이때 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 조합원이 원하는 주택 면적이 무상 제공하는 지분의 면적보다 크면 조합원은 추가로 금액을 부담해야 하는데 이를 추가분담금이라고 합니다. 재건축 진행 과정이 예상보다 더 길어질 경우 추가 분담금이 더 발생할 수 있습니다.

또한, 조합원 분양가는 원가 수준으로 분양하는데에 반해 남은 물량의 일반분양분은 주변 시세를 기준으로 정해지기 때문에 조합원 분양가보다 비싸게 분양합니다. 일반적으로 재건축현장에서 조합원 분양보다 일반분양이 많으면 사업성이 좋다고 판단합니다.

사업성이 좋아 사업비가 많이 남는 경우에는 조합원들에게 무상제공 혜택을 주거나, 남은 사업비를 분배하여 지급하기도 합니다. 

 

 

© ralphkayden, 출처 Unsplash

 

3. 재개발과 재건축의 차이점.

 

재개발과 재건축의 차이점에 대해 간단하게 설명하자면 기반시설이 잘 갖춰져있는가에 대한 질문이 해결되면 알 수 있습니다. 

재개발은 기반시설인 도로, 상하수도 등이 제대로 갖춰져 있지 않습니다. 도로 폭도 좁고 길도 좁아서 도시 환경도 좋지 않고 매우 낙후되어 있습니다.

그러나 재건축은 이미 도로나 기반시설이 잘 갖춰져 있는 곳입니다.

저층 주거지역이나 아파트가 아닌 연립, 빌라로 구성된 주거지역도 재건축이 진행될 수 있습니다. 기반시설이 잘 갖춰져 있으나 주택이 노후하여 주택을 허물고 새로 짓는 것일 경우 재건축에 해당됩니다.

 

재개발, 재건축의 또 다른 차이점은 민간에 치우치냐, 공공에 치우치냐 하는 것입니다.
재건축이 민간이 소유한 사유재산을 그들의 필요에 의해서 허물고 다시 짓는 것, 민간이 주체가 되어 조합원을 설립하고 진행하는 것을 말한다면, 재개발은 좀 더 공공적인 성격이 짙은 사업입니다.

 

국가가 미쳐 다 해결해주지 못한 기반 시설부터 정비가 필요하기 때문에 재개발은 공공의 성격을 띠며 이러한 이유로 기존에 살던 세입자들에게 공공 임대 주택을 마련해주거나 이주비와 이사비를 지급하게 됩니다.

 

재건축은 앞서 언급한 바와 같이 개인 사유재산을 업그레이드 하는 것이므로 이러한 비용을 세입자에게 지급하지 않으며 개별적인 합의로 진행됩니다. 

재건축은 토지와 건물 소유권을 모두 가지고 있어야 조합원 자격을 받을 수 있으나, 재개발은 토지만 있거나 건물만 있거나 둘 다 있어도 일정 조건을 충족하면 조합원 자격이 됩니다.

 

4. 재개발, 재건축 투자시 유의할 점.

 

재개발이나 재건축은 소액부터 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 사업지에 붙어있는 프리미엄(피)이 적은 금액으로 형성되어 있다면 그만큼 사업이 불확실하기 때문에 피가 적게 붙어 있는 것입니다. 될지 안 될지 모르는 사업에 많은 금액을 투자할 수는 없으니까요.

일련의 재개발, 재건축 과정이 진행되면 될 수록 사업의 진행이 점점 확실화되기 때문에 피가 더 높이 형성되므로 만일 재건축 초기 단계에 투자를 하려는 분들은 분명 위험성을 안고 가는 것이므로 확실히 공부를 하고 투자하여야 하는 분입니다.

 

재개발이나 재건축의 조합원이 되면 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 받게 됩니다.

 

일반적으로 사업의 주체인 조합원은 분양가보다 훨씬 저렴한 가격으로 입주할 수 있으며 대부분 사업지에서는 조합원들에게 냉장고, 에어컨, 세탁기 등의 옵션을 무료고 제공하고, 일반 입주자들보다 먼저 입주할 수 있는 자격을 갖추기 때문에 더 좋은 동호수를 선점할 수 있습니다. 

그리고 이후 남은 수량은 일반분양으로하여 주변 시세를 기준으로 분양가를 산정하여 진행하게 됩니다. 

만일, 이러한 현장에서 나온 입주권이나 분양권이라면 아마 프리미엄이 꽤 높은 금액으로 형성되어 있을 것입니다.

하지만 이처럼 이미 거래되고 있는 입주권이나 분양권은 새 아파트를 받을 수 있는 것이 확실한 것이므로 초보자가 투자하기에도 좋습니다. 하지만 사업이 진척될수록 피는 높게 붙으니 적은 금액으로 투자하는 것은 사실상 불가합니다.

 

다만, 추후에 입주권이 나올것이다 라고 말하는 부동산의 말만 듣고 초기단계에서 구입하게 될 경우 잘못 투자하면 입주권은커녕 손해를 볼 수도 있습니다.

재개발이 되어 입주권을 받을 수 있을것으로 예상하고 초기단계에서 프리미엄을 어느 정도 주고 부동산을 매입했는데 입주권이 안 나오고 현금청산이 되는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 지불했던 투자금을 다 못 받을 수도 있습니다. 프리미엄 비용은 제외하고 건물값과 땅값으로 계산하여 현금청산이 될 수 있습니다.

 

하이리스크, 하이리턴의 투자 패턴이 바로 재개발, 재건축 초기 단계에 들어갈 경우 해당됩니다.

 

사업의 성공이 가시화, 구체화 될 수록 프리미엄은 당연히 높아지는 것이고 그 전의 불확실성에 투자한 투자자들은 많은 수익을 남길 수 있는 것이지요.  

 

즉, 재건축 재개발은 투자시기에 따라 리스크가 큰 편입니다. 투자자 본인이 사업에 대해 1000% 이해하고 있어야 하며 법률적인 부분들까지도 명확히 알고 투자를 해야 할 것입니다.