부동산 경매란 무엇인가, 부동산 경매 절차 알아보기.

부동산 경매란 무엇인가, 부동산 경매 절차 알아보기.

 

부동산 경매, 얼마나 알고 계신가요?
부동산을 싸게 취득하는 가장 좋은 법이 경매라고 하여 몇 년 전부터 부동산 경매에 관심을 갖는 분들이 많아졌습니다. 한참 경매 붐이 일어날 시기에는 부동산 경매 취득가가 일반 매매가를 추월하기도 했습니다.

이번 포스팅에서는 부동산 경매란 무엇인지, 경매 취득의 절차는 어떻게 진행되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

© qimono, 출처 Pixabay

1. 부동산 경매란?

 

먼저 법원경매는 법원이 주체가 되어 진행하는 경매로서 집행 법원을 두고 소속기관인 집행관이 집행절차에 따라 이행을 실시하는 경매방식이라고 보면 되겠습니다.

일반적으로 법원에서 진행하는 경매라는 단어의 뜻은 채권자의 신청에 따라 채무자에게 받지 못한 자금을 현금화하기 위하여 채무자가 지닌 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 후 이를 배당(배분)하는 행위입니다. 법원 경매 행위의 근거 법률은 민사집행법입니다.

부동산 경매라는 단어의 뜻은 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고 가격을 제시한 사람에게 파는 것을 의미합니다.
부동산 경매는 공정한 경쟁을 위해 비공개입찰로 진행되며 경매물건으로는 토지, 건물이 있습니다.

부동산 경매 절차는 먼저 채권자의 경매신청이 있어야 합니다.
채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜까지 갚지 못한다면 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 채무자에게 전달한 후 소재지의 관할법원에서 채무자의 부동산을 처분할 것을 요청할 수 있다.
채무자가 해당 부동산을 담보로 채권자에게 자금을 빌린 것이기 때문에 채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것이며 이것이 부동산 경매의 목적입니다.

부동산 경매에서 가장 많이 사용하는 단어가 채무자, 채권자 입니다. 

여기서 채무자란 돈을 빌린 사람입니다. 돈을 갚을 의무가 있는 사람이라고 생각하시면 되겠습니다.
채권자라 함은 돈을 빌려준 사람입니다. 채권(돈)을 받을 권리가 있다고 하여 채권자라는 단어를 사용합니다.

경매는 강제경매와 임의경매로 구분할 수 있습니다.

 

1.1 강제경매

우리가 돈을 빌리는 방법으로는 크게 두가지가 있습니다.
첫 번째로는 차용증을 써주고 빌리는 방법입니다. 이 방법은 예전에 지인들끼리 주로 돈을 빌리고 빌려주는 형태로 많이 거래되었던 방식입니다.
차용증을 써주고 돈을 빌렸으나 채무자가 자기의 의무와 책임을 다 하지 못했을 경우 법이 개입할 수 있습니다.
채무자가 채권자에게 정해진 기일 안에 돈을 갚지 못했을 경우 채권자는 법원으로부터 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있습니다.
이를 강제경매라고 합니다.

1.2. 임의경매

두번째로는 자신의 집이나 등기된 자산을 담보로 빌리는 방법입니다.
금융기관에서 돈을 빌리려면 신용대출을 제외한 나머지는 담보물이 있어야 대출이 가능합니다. 은행에서 담보대출을 받을 때 근저당권을 설정하는데요.
채무자가 이자를 내지 못하는 등 의무를 다 하지 못할 경우 채권자인 은행은 별도의 소송 없이 바로 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 경매를 신청할 수 있습니다.
이렇게 진행되는 경매를 임의경매라고 합니다.

 

2. 부동산 경매 절차

 

2.1 경매신청

채권자는 채무자에게 빌려준 자신의 채권(돈)이 회수하기 위해 경매를 신청합니다.

채권자가 경매를 신청하면 법원은 채권자의 경매신청서와 서류를 검토한 후 심사하게 되는데, 경매신청이 적법하다고 인정되면 경매개시 결정을 하고 관할 등기소의 등기관에게 경매가 개시되었다는 사실을 등기사항 전부증명서에 공시하도록 합니다.
신청 접수가 완료되면 경매 개시 결정 등기가 나게 됩니다.

 

2.2 매각준비

부동산 경매를 위해 해당 물건을 분석하는 절차가 진행되어야 합니다.
물건을 분석하는 건 감정평가, 현황조사를 통해 매각물건명세서를 작성하게 됩니다.

해당 부동산이 거래되려면 먼저 입찰가를 산정하여야 합니다.
물건의 감정평가를 통하여 해당 부동산의 시세를 알아보아야 하는데 공인된 감정평가기관에 의뢰하여 작성한 평가 금액을 최초 매각가격(입찰가)로 산정합니다.
이는 인근 토지의 실거래 내역이나 토지가격 공시지가가 얼마인지 알아야 합니다.

감정평가가 진행되는 동안 물건에 대한 현황조사도 이루어지는데 법원은 집행관에게 해당 부동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금, 기타 현황에 대한 현황조사보고서를 작성하게끔 합니다.
집행관은 2주 이내에 조사를 완료하여 제출하여야 하며 이는 경매 내용 고시할 때 같이 열람할 수 있습니다.

매각물건명세서 작성: 부동산의 표시, 점유자 정보, 월차임, 전입신고일, 확정일자 등을 기재한 문서입니다.
위에서 작성한 현황조사 보고서와 감정평가서와 함께 고시하여 경매에 참가하고자 하는 사람들이 입찰하기 전 미리 확인해 볼 수 있도록 법원 홈페이지에 개시합니다.

3.3 매각기일 및 입찰법등의 지정, 공고(14일 전 공고)

부동산 경매 물건은 14일전에 법원 경매사이트, 여러 유로 경매사이트, 신문공고 등을 통하여 확인할 수 있습니다.
해당 부동산의 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 등의 경매정보를 확인하고 입찰 예정자는 매각기일에 기일입찰표를 제출할 수 있습니다.

 

2.4. 입찰(매각일)

입찰(매각일)이 되면 해당 물건지의 관할 법원에서 매각을 실시합니다.
부동산 경매는 반드시 법원에 방문하여 입찰표를 작성하고 입찰할 수 있으며 입찰 보증금은 수표 한 장으로 미리 준비하여야 합니다. 경매 입찰표와 수표를 준비하여 방문하면 되며 보통 오전 11시에 접수가 마감되고 접수가 마감되는 대로 경매 순서대로 결과가 나옵니다.

법원 담당 집행관이 입찰자들의 입찰가격을 비교해 공개하는데, 최고가를 써낸 사람이 낙찰자가 됩니다.
최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 제외한 입찰자의 매수 보증금은 즉시 반환합니다.

2.5. 매각허가결정 및 확정

경매 물건에 대한 매각허가매각 허가 결정 및 확정은 입찰일로부터 7일 후에 이루어집니다. 입찰일로부터 7일 후, 법원에서는 매각 허가를 결정합니다.
이후 이해관계인의 항고가 없으면 허가결정일로 부터 7일 후 매각 허가확정이 됩니다.
최고가 매수 신고인(낙찰자)은 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득하게 되며, 법원 결정에 이의가 있는 경우 항고할 수 있습니다.

 

2.6. 잔금납부, 소유권 이전

매수인(낙찰자)은 매각 허가 결정이 확정된 이후 법원에서 정한 잔금 지급기한이 적힌 서류를 우편으로 받을 수 있습니다.
잔금 지급기한은 보통 확정일로부터 1개월 이내입니다.
매수인은 입찰 시 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 법원에서 정한 잔금 지급기한까지 납부하여야 하며 잔금 납부일이 소유권 취득일이 됩니다.

만일 낙찰자가 지급기한이내에 잔금을 내지 않으면 입찰할 때 냈던 입찰보증금 10%는 원칙적으로 돌려받을 수 없습니다. 기한 내 잔금을 납부하지 않은 경우 법원에서는 계약이 불발된 것으로 보고 재매각하게 됩니다.

실제로 경매 물건을 살펴보다보면 이런 재매 각건이 심심치 않게 등장하는 것을 알 수 있습니다.

2.7. 배당

낙찰자가 잔금을 납부하여 해당 부동산에 대한 취득을 완료하면 법원은 배당기일을 정해 채권자에게 배당의 원칙, 배당표 순서에 따라 배당금을 지급하도록 합니다. 
배당이 완료되면 해당 경매사건은 종결됩니다.

3. 부동산 경매 취득 시 주의할 점

부동산 경매물건이 고시되면 대한민국 법원 경매정보 사이트 혹은 각종 경매 유료 사이트에서 세부 내용을 확인할 수 있습니다.

 

물건에 대한 현황조사, 감정평가서 등 법원에서 작성한 자료를 바탕으로 실제로 사전조사를 해야 합니다.

해당 물건 점유자에 대한 올바른 조사가 필요하며, 물건에 미납 관리비가 있는지 건물 내 하자는 없는지 유치권이 설정되어 있는지 등 법원에서 작성한 자료 외에 추가적으로 확인이 필요한 부분에 대한 권리분석이 필요합니다.

 

물건을 낙찰받은 이후 명도에 대한 부분도 고려해야 하는데 명도가 원활하게 이루어지지 않을 경우 추가적으로 비용이 발생할 수 있음을 인지한 후 물건 입찰가 산정을 해야 합니다. 명도의 경우 기존 점유자와 합의서를 작성하거나 인도명령신청을 하기도 합니다. 만일 원만하게 협의가 안 될 경우 이사비를 추가로 주거나 강제집행을 하는 경우도 있습니다.

 

물건 시세 조사는 인근 부동산 방문이나 인터넷 자료를 통해 할 수 있는데 간혹 감정평가서가 훨씬 이전에 작성된 물건들도 있으니 올바른 시세 파악을 통해 해당 물건의 최저 입찰가가 납득할만한 금액으로 산정되어 있는지에 대한 검토도 필요합니다.

 

부동산 물건에 따라 농지취득자격증명이 필요한 경우도 있는데 이는 경매 물건지 정보에 나와 있으니 필요하다고 생각되면 물건지 입찰 이전에 취득하여야 합니다. 

상계, 매각 불허가 신청, 즉시항고, 경매취소도 매각 결정 기일 이내에 진행하여야 합니다. 종종 의의신청으로 인하여 매각 결정이 취소되기도 하는 경우도 있습니다.

물건을 낙찰 받은 이후 경락자금 대출 등이 이루어지는데 경락자금 대출은 기존에 아파트나 상가 등 부동산을 취득할 때 나오는 담보 대출보다 대부분 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

그래서 소액 투자로도 적합한 것이 부동산 경매입니다. 부동산 경매로 물건을 취득할 경우 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 효과가 있습니다.