힐스테이트 더 운정(운정역 힐스테이트) 장점과 단점

힐스테이트 더 운정(운정역 힐스테이트) 장점과 단점

 

얼마 전 힐스테이트 더 운정 모델하우스를 다녀왔습니다. 

너무 매력적인 요소가 많은 이곳은 모델하우스가 생기기 전부터 많이 관심을 갖고 있었는데, 고분양가로 인해 분양이 늦어지다가 최근 완판을 향해 달려가고 있다는 소식을 듣고 뒤늦게 다녀와 느낀 점을 정리해보았습니다.

 

1. 힐스테이트 더 운정 개요

위치: 경기도 파주시 와동동(경의선 운정역 바로 앞)

규모: 3,413세대 규모,  주상복합건물/ 지하 5층 ~ 지상 49층
용도: 공동주택, 오피스텔, 문화 및 집회시설, 근린생활시설, 판매시설
동수: 공동주택 3개동(추후 후분양 아파트로 분양 준비 중), 오피스텔 10개 동, 상업시설 2개 동
세대수: 공동주택 744세대, 오피스텔 2,669호
사업기간: 2021년 7월 1일 착공~ 2025년 5월 30일 예정

특징: 경의선 운정역 바로 앞 역세권, 대단지, 단지 내 스타필드 빌리지 입점, 운정 호수공원 및 소리천공원, 중심 상업지역

 

2. 힐스테이트 운정 분양 현황

 

분양 전부터 파주 거주민들은 물론 투자자들에게도 지대한 관심을 받고 있던 곳이었지만 아쉽게도 완판이 되지는 못하였습니다. 
아파트는 분양가 상한제 때문에 분양 가격을 맘대로 올리지 못하는데, 힐스테이트 더 운정은 오피스텔이다 보니 분양가가 신규 분양한 아파트와는 비교도 안 될 정도로 높거니와 주변 아파트 시세보다도 훨씬 웃도는 분양가를 책정했으니 어쩌면 당연한 결과라고 생각합니다.

그래서 현재 다양한 무상제공 혜택을 하고 있습니다.

- 비스포크 빌트인 냉장/냉동고 기본 제공

- 빌트인 기능성 오븐 기본 제공

- 3구 인덕션 기본 제공

- 호텔식 건/습식 분리형 욕실 기본 제공

- 욕실 수전 및 도기류 기본 제공(아메리칸 스탠더드)

- 중도금 대출 기존 50% 에서 60% 전액 무이자 확대 지원

- 규제지역 중도금 대출 건수 제한 미포함

- DSR 2단계 규제 미적용(2022년 01월 이전 분양공고)

 

힐스테이트 운정이 아파트가 아니라는 건 장점이자 단점이 될 수 있는 부분입니다.

 

현재 주택 규제가 많은 상황에서 오피스텔 투자는 매우 매력적인 시장입니다. 중도금 대출 무이자는 물론 규제지역 대출건수 제한에도 걸리지 않기 때문이죠. 하지만 아무래도 미분양된 가장 큰 이유는 고분양가인 것 같습니다.

아무리 매력적인 요소가 많다고 해도 부동산을 비싸게 취득하면 앞으로 이득을 볼 부분이 적어지기 마련입니다. 고분양가 논란으로 인해 아직까지 완판 되지 않았으며 잔여물량을 소진하고 있는 상태입니다.

 

3. 힐스테이트 더 운정, 장점

3. 1. 교통편의

단지 바로 앞에 운정역이 위치하고 있으므로 초 역세권입니다.

경의 중앙선인 운정역까지 보행데크를 설치하여 도보로 이용이 가능합니다.

초 역세권에 위치한 힐스테이트 더 운정은 경의중앙선 호재인 3호선 연장과 대곡 소사선이 확정될 경우 집값은 더 높아질 것입니다.

또한 자차 이용 시 서울-문산 고속도로의 진출로와 가까운 위치에 있어 자차이용 시에도 서울까지 이동하는 시간을 단축할 수 있습니다.
* 경의 중앙선 호재: 3호선 종점인 대화역 ~ 경의중앙선 금릉역까지 연장하는 사업 추진 중
* 대곡~소사선: 일산, 운정역까지 연장을 확대하기 위한 방안 추진 중

 

3.2. 운정 GTX A 노선 개통 호재

운정 GTX A는 현재 추진하고 있는 GTX 라인 중 가장 진행속도가 빠르며 운정 GTX는 운정신도시 모든 분양 아파트의 호재입니다. 

서울, 강남과의 접근성이 좋아지는 교통혁명이므로 GTX로 인해 운정지역의 집값이 이미 한차례 상승하였습니다.

GTX 역세권에도 중심상업지구내에 오피스텔이 분양 예정인데 예상 분양가를 13억 정도로 보고 있습니다.

3.3. 운정신도시 호재

파주 메디컬 클러스터가 현재 추진 중입니다.

메디컬 클러스터가 진행될 경우 운정신도시의 단점 중 하나였던 보건, 의료 인프라가 확충되며 대규모 일자리 생성으로 인해 주택에 대한 수요는 더 높아질 것이며 수요가 많을수록 공급은 한정되어 있으니 집값은 더 상승할 여지가 있습니다.

3.4. 주거형이지만 금융권 규제가 덜함.

힐스테이트 더 운정은 중도금 전액 무이자, 잔금 70%까지 대출 가능합니다.

주택수로 합산되지 않으며 자금조달계획서 미제출 대상입니다.
다만, 파주가 조정지역이라 분양권 양도는 등기 후에나 가능하다는 단점이 있습니다.

3.5. 스타필드 빌리지 단지 내 입점

요즘 주거지 트렌드를 모두 갖추고 있는 곳입니다.

스타필드 빌리지가 단지내 입점된다면 생활편의는 100% 만족할 것입니다.

집에서 슬리퍼 신고 나가서 단지내 카페, 레스토랑, 마트, 쇼핑 등 모든 걸 해결하면 얼마나 편리할까요? 소위 슬세권이라고 하고 있습니다.

특히나 스타필드 빌리지가 입점된다고 하니 얼마나 시설을 잘 갖춰놓을지 운정 주민으로서 기대감이 큽니다.

 

3.6. 고급스러운 인테리어

 

요즘 주거지 트렌드를 모두 갖추고 있는 곳입니다.

실질적 공간이 좁다는 한계를 극복하기 위해 각 세대별 개별 창고가 있으며 팬트리, 드레스룸 등 공간을 잘 뽑아냈습니다.

건식 세면대, 대형 아일랜드 등 고급스러운 인테리어를 하였고 일부세대는 주방 내 대형 창이 있어 단지를 내려다보는 뷰가 매우 아름다울 것으로 예상합니다. 

 

4. 힐스테이트 더 운정, 단점

4. 1. 고 분양가

아무래도 가장 단점으로 지목되는 부분이 분양가입니다.

힐스테이트 더 운정의 분양가를 보면 실평수는 25평대 아파트와 동일한데 중층 이상은 8.7억, 유상 옵션이 많아서 일부 유상 옵션까지 하면 일단은 9억이 넘어갑니다.

먼저 힐스테이트 더 운정의 분양평수 기준으로 하여 운정 시내 30평대 아파트 거래가를 비교해보겠습니다.

 

운정신도시에서는 현재 경의 중앙선 야당역과 가깝고 상권이 잘 갖춰져 있으며 운정 호수공원과 소리천공원을 끼고 있어 도보로 이용이 가능한 야당역 상권의 캐슬 앤 칸타빌/ 롯데캐슬 파크타운 1,2차 아파트가 있습니다.

현재 야당역 상권의 아파트 매가는 6.8억 ~ 7.8억입니다.

 

경의선 운정역 근처의 30평대 아파트는 5.5억~ 6.15억입니다. 운정역은 역세권 근처에는 아파트가 거의 없고 상권이 지금 형성되고 있는 단계입니다.

 

현재 운정신도시에서 가장 비싸게 거래되고 있는 GTX 상권 아파트를 보겠습니다. GTX 근처로 위치한 대규모 아파트 힐스테이트-푸르지오-아이파크의 시세도 8.6억 ~ 11억입니다.

 

즉, 여기서 최고가로 여겨지는 운정신도시 아이파크의 매매가가 11억으로 볼 때힐스테이트 더 운정의 분양가는 다소 높게 책정되어 있는 듯 보입니다. 

야당역/ 운정역/ GTX 근처 30평대 아파트 매매가

저렴한 듯 느껴지신다면, 다시 한번 정리해보겠습니다.

 

힐스테이트 더 운정은 사실상 실면적으로는 20평대 아파트와 동일한 면적이므로 야당역 상권, 운정역 근처, GTX 라인 아파트 20평대 매매가를 비교해 보겠습니다.

 

야당역 상권 매가는 5.5억 ~ 6.2억입니다.

운정역 한라 비발디는 5.4억입니다.

GTX 라인의 운정신도시 아이파크는 9억 원으로 형성되어 있습니다.

야당역/ 운정역/ GTX 근처 20평대 아파트 매매가

현재 운정신도시에서는 GTX 역과 가장 가까운 위치에 있으며 대단지, 신축인 운정신도시 아이파크가 당분간 운정 시내 아파트 매가를 리딩 할 것으로 보고 있습니다.

 

힐스테이트 더 운정의 중층 이상, 유상 옵션을 일부 포함하면 분양가만 9억이 넘어가므로 다소 비싸다는 의견입니다.

4. 2. 서비스 면적이 없음

 

현재 분양하는 힐스테이트 운정은 84가 주력 평형입니다.

아파트 84의 경우 일반적으로 방 3개, 화장실 2개, 팬트리, 드레스룸 등의 공간이 많이 확보되는데 아파트에서는 기본적으로 발코니가 제공되며 안방 발코니를 제외한 나머지 발코니는 다 확장되어 나오므로 4인 가족이 거주하는데 부족함이 없어 보입니다.

그러나 힐스테이트 더 운정은 면적은 84이지만 오피스텔이라 발코니 확장이 불가합니다.

즉, 아파트와 전용면적이 같을지라도 실제 사용면적에 차이가 있는 것이죠.

필자도 30평대 아파트인 줄 알고 모델하우스를 구경하였는데 너무 좁아서 확인해보니 아파트 25평대(59)의 발코니를 확장한 실 사용 면적과 거의 동일한 수준이라는 걸 알게 되었습니다.

 

 

5. 힐스테이트 더 운정, 분석. 

부동산은 싸게 사서 많이 남기고 매도해야 한다는 게 필자의 입장인데, 분양가가 너무 비싸다는 점이 단점으로 작용하였습니다.

하지만 이러한 치명적인 단점이 있음에도 매력적인 투자처인 건 사실입니다.
힐스테이트 더 운정은 2025년 완공 예정이며, 완공 후에 달라질 모습을 예상해보면 충분히 납득할만한 호가일 수 있습니다. 실제로 분양사에서도 이러한 점을 강조하고 있습니다. GTX 라인 오피스텔이 12~13억에 분양할 것이므로 힐스테이트 더 운정도 함께 따라갈 것이라고 합니다. 

또한 계약금 10% 납부 후 중도금은 전액 무이자이며, 잔금 납부 시엔 주택규제를 받지 않아 대출이 70% 까지 된다는 것도 장점입니다.
초기 투자금은 1억 남짓, 추가로 납부할 금액은 없기에 부담이 덜한 편입니다.

다만, 파주가 조정지역이라 등기 후 매도 가능하다는 단점이 있는데 이는 초피를 붙여 매도할 수 없기 때문에 단점으로 작용합니다. 

현재 가장 좋은 동 호수는 이미 다 선점되었다는 것도 단점이라 하겠습니다. 일부 좋은 동호수의 계약 취소분이 종종 나오긴 하지만 그 물량도 순차적으로 소진되고 있는 듯합니다. 

전문가들은 GTX 근처 오피스텔, 주상복합은 12~13억 정도 할 것이라고 예상하고 있습니다.
GTX 근처가 개발되기 전까지는 아무래도 운정역에 스타필드를 끼고 있는 3천여 세대가 넘는 대단지에~ 무려 49층 건물이라 운정의 랜드마크가 될 것 같습니다.

아마 지금 힐스테이트 더 운정, 비싸다고 생각되지만 추후에는 어느 정도 더 오를 여지가 있지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 

 

필자는 투자금을 묶어둘 상황이 아니어서 비록 투자를 접었지만 분명 투자자들에게 매력적인 상품인 건 사실입니다.