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부동산

인천 신현동 신현초 재개발 vs 회화나무 재개발 추진지역 입지 분석 , 비교

by K의기록 2022. 3. 11.
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인천 신현동 신현초 재개발 vs 회화나무 재개발 추진 지역 입지 분석 , 비교

 

얼마 전 인천에 가족모임에 갔다가 송도, 청라를 둘러보고 왔습니다. 인천 출신으로서 인천의 발전은 늘 반가운데요. 요즘 상대적으로 서울과 가까우면서 적은 투자비용으로 투자할 수 있는 인천이 주목을 받고 있어서인지 피가 많이 붙었다고 합니다. 재개발 투자 매물을 좀 찾아보다가 청라와 가까운 루원시티가 눈에 띄었는데요. 근처에 있는 신현초, 회화나무 재개발 건을 알게 되어 조사를 해 보았습니다.

 

1. 신현초, 회화나무 재개발 추진 지역 입지 분석

 

파란색으로 표시한 부분이 회화나무 구역이며 빨간색으로 표시한 부분이 신현초 구역이다.

 

신현초, 회화나무 두 지역은 이미 2021년에 재개발예정지로 주목받은 지역이었습니다.

그도 그럴 것이 입지가 너무 좋은데요. 신현초 구역의 경우 인천 2호선, 7호선 더블역세권의 석남역과 인천 2호선 가정 중앙시장 역이 도보권입니다. 회화나무 구역도 이 생활 반경과 비슷하나 신현초 구역보다는 조금 뒤편에 위치하고 있다고 보면 되겠습니다.

 

현재 두 구역 사이에 지하철 7호선 독골 사거리역이 예정되어 있습니다(보라색 동그라미로 표시하였습니다.).

 

신현초 구역 바로 위엔 루원 e 편한 세상 하늘채라는 대단지 아파트가 있는데, 이 아파트는 무려 3331세대의 대단지입니다. 2010.02.12일에 입주하였고 면적은 83.61㎡ ~ 206.28㎡까지 다양하게 있습니다.

루원 e 편한 세상 하늘채 아파트는 30평대 기준 실거래가는 6억 7천이며, 매물도 비슷한 수준으로 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

즉, 신현초, 회화나무 구역의 위로는 루원시티가 있으며 청라국제도시, 검암 시티, 검단신도시까지 뻗어나가는 구조로 가까운 루원시티의 인프라를 함께 활용할 수 있다는 게 장점이라고 보입니다.

 

2. 재개발 진행속도

 

현재 두 지역은 추진위원회를 재구성하고 조합설립을 위한 준비단계에 있습니다.

현재는 재개발 동의를 구하고 있는데  특히 신현초 구역처럼 단층 주택 위주의 지역은 재개발 동의가 좀 어려운 편입니다. 이유는 오랫동안 한 지역에서 거주해온 실거주 가정이 많기 때문에 자신의 오랜 생활터전이 바뀌는 걸 좋아하지 않는 사람들도 있다고 합니다. 또한 아무래도 재개발 건은 추가 분담금 이슈도 있고 주택이 정비되는 동안 새로운 거주지를 마련해야 한다는 불편함도 있습니다.

 

특히 신현초 구역은 과거 한 차례 재개발을 진행한 경험이 있는 지역으로 이슈가 많아서 정비구역이 해제되었기 때문에 기간이 다소 걸릴 것으로 보고 있는데요. 
그때와는 또 달리 청라, 루원시티 등 신도시들의 시세가 높아지니 그만큼 사업성이 좋아져서 재개발 추친 바람이 불고 있는 것 같습니다.

실질적으로 현장 임장을 직접 가보지는 못했지만 해당 지역은 인천에 거주하면서 어느 정도 파악이 가능한 지역이었기 때문에 온라인으로 임장을 하였고 네이버 매물과 부동산 몇 군데 통화를 하여 분위기 파악을 좀 해 보았습니다.

 

3. 신현초 vs 회화나무

 

자료를 조사하고 부동산에 연락해보면서 필자가 궁금했던 부분은 어느 지역의 재개발에 투자를 하는 게 좋을까라는 의문점이었습니다.

 

신현초 쪽이 입지 로보나 규모로 보다 더 수익성이 있어 보이는데 왜 한 차례가 무산되었는지, 회화나무 구역은 토지용도가 2종 일반 주거지 역임에 비해 신현초 쪽은 1종 주거지역으로 되어 있는데 왜 그런 건지, 인터넷에서는 신현초 구역보다 회화나무 재개발 건에 더 주목을 하고 있는 것 같은데 이건 또 왜 그런지에 대한 궁금증이 해소되지 않았습니다.

 

투자를 하기에 앞서 가장 궁금했던 부분은 신현초 vs 회화나무, 어느 쪽이 더 좋을까?라는점이었습니다.

 

내가 보기엔 신현초 쪽이 입지상으로 보나 뭐로 보나 더 수익성이 있어 보이는데 왜 한차례 무산된 거지?

여기는 왜 1종 일반 주거지역인 걸까?

 

이것저것 궁금증을 해소하기 위해 인터넷을 뒤져가며 이리저리 조사하였고, 사전조사와 부동산 전화 내용을 바탕으로 일단 간단히 정리해보았습니다.

  신현초구역 회화나무구역
투자금 1억미만으로 가능(21년 거래 활발. 가격 다소 오름) 1억미만가능(신현초구역보다 아직 덜 오름)
입지 더블역세권을 둔 신현초구역이 우승
7호선 신설 시 트리플 역세권임
7호선 신설 시 매우 가까움
진행상황 구역지정전.
진행상황은 비슷함.
다만 이전에 한번 엎어진 적 있음
구역지정전.
신현초와 진행상황 비슷.
회화나무구역 대로변은 지정정비구역(21.5월지정) 이라 정비중임
기타 단독주택이 많아 동의율 확보가 관건
제 1종 일반 주거지역
빌라 많음. 수익성 좋음
제 2종 일반 주거지역

지도상으로 보기에 위치는 당연히 신현초 쪽이 더 좋다고 보입니다.


초등학교 끼고 있고 역세권도 더 가깝고, 바로 위에 아파트 대단지도 있는데 다만 신현초 구역은 1종 일반 주거지역, 회화나무는 2종 주거지역입니다.

신현초 구역은 재개발을 시도하였다가 재개발이 무산되면서 1종 일반 주거지역으로 하향되었다고 합니다. 다시 재개발을 추진하면서 2종으로 올릴 가능성도 잇는 것 같습니다.

신현초 근처는 몇 년 전 지정되었다가 동의서 조작 등의 비리로 인해 해제되고 다시 추진 중인데 2020년~21년도 거래가 다시 많아지기 시작했습니다. 즉 재개발에 대한 기대심리가 매가에 어느 정도는 반영되었다는 이야기인 것 같습니다.

회화나무는 신현초에 비해 금액이 아직 저렴한 편입니다. 상대적으로 덜 올랐기 때문에 회화나무 쪽이 투자처로 주목을 받고 있는 것 같습니다. 투자는 최소의 금액으로 최대의 효과를 내야 하기 때문입니다.

 

다만 현재 부동산 조사 결과는 신현초 매물이 더 빨리 빠지는 추세라 소액으로 투자할 매물이 많이 나오지는 않는 편이고, 소액투자의 경우 금방 빠지는 추세라고 합니다.

인천에는 재개발 예정지가 많습니다. 아무래도 인천 신도시로 개발된 이후 세월이 지나다 보니 많이 낡았고, 인천도 지가상승을 꾸준히 거듭하여 재개발 바람이 불고 있는 것 같습니다.

몇 년 전 해당 구역에 경매도 많이 나왔던데 이러한 재개발예정지는 경매물건으로 소액투자로 잡아서 꾸준히 묶어두었으면 더 좋았겠다 싶었습니다. 현재는 해당 지역에 경매물건을 찾기가 어려웠습니다.

 

4. 마치며

 

현재 신현초, 회화나무 구역은 조합설립을 위한 준비단계이므로 재개발에서도 매우 초기단계에 해당한다고 볼 수 있습니다.  진행하게 될 경우 두 지역의 속도가 비슷한 수준으로 진행될 것으로 보고 있습니다. 재개발 투자는 장기로 10년에서 15년까지도 봐야 한다고 하기에 여유자금으로 투자해놓고 어느 정도 잊고 지내다 보면 재개발이 조금씩 가시화될수록 피가 점점 붙으면 그때 매수를 하거나 끝까지 가져가거나 하는 형태로 진행됩니다.

 

오랫동안 묵혀둘 수 있는 여유자금이 있다면 투자해보는 것도 괜찮을 것 같습니다.

이는 부린이의 의견이므로 참고만 해 주시기 바랍니다.

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