가로주택정비사업의 정의, 진행과정(재건축과의 차이점), 장단점

가로주택정비사업의 정의, 진행과정(재건축과의 차이점), 장단점

 

최근 가로주택 정비사업에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 그도 그럴 것이 재건축과 어느 정도 비슷한 형태이나 재건축에 걸리는 시간보다 훨씬 단축되기 때문입니다.
가로주택 정비사업이란 어떤 것이고 진행 과정은 어떻게 되는지 제한은 있는지, 장단점은 무엇인지 정리해보았습니다.

1. 가로주택 정비사업의 정의

가로주택 정비사업이란 2012년 개정된 도시환경법에 근거하여 시작된 사업으로 소형 재개발 사업입니다.
저층 주거 지역의 기존 도시구조와 가로망을 가져가면서 노후,불량 주택을 다시 지음으로서 더 나은 주거환경을 만들기 위해 진행되는 소규모 재건축 사업입니다.

 

출처: 국토교통부

위의 이미지를 보면 이해가 더 빠르실 것 같은데요.

노후하고 불량한 건축물이 밀집하게 있는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 소규모 주택 정비사업입니다.

이미지와 같이 기존 저층 주거지의 도시조직과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하는 사업으로서 2018년에 개정된 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호 나목에 의거하여 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입되었습니다.

같은 법 제 16조 제2항에 의거하여 가로구역의 전부 또는 일부에서 시장, 군수 등에게 인가받은 사업 시행 계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행합니다.

서울은 물론 여러 도심에서 대규모 재건축, 뉴타운 개발이 진행되고 있는데요.

비슷한 생활 환경의 일부가 대규모 정비되는 경우 정비구역을 제외한 남아있는 일부 지역들이 있을 경우 지역 간의 갈등이 심화되고 커뮤니티가 사라지게 됩니다. 

또한 재건축의 경우 진행과정이 워낙 길다보니 과정 중 지연에 따른 마찰과 갈등이 일어나기 마련입니다.
이러한 갈등을 해소하고 사업가구수가 20가구만 되더라도 빠르게 소규모 재건축을 함으로써 지역발전과 균형을 도모하기 위해 생겨났습니다.

 

2. 가로주택 정비사업의 진행과정(재건축과의 차이점)

 

결론부터 말씀드리면 재건축 정비사업에 비해 가로주택 정비사업은 기간이 매우 단축된다는 점이 특징입니다.
앞서 재건축에 대해 설명한 적이 있었는데요.

 

재건축을 간단히 설명드리자면, 재건축이란 도시정비기반시설(도로, 상하수도 등)은 양호하나 건축물이 노후, 불량 건축물에 해당되는 공동주택이 밀집한 지역에서 더 나은 주거 환경을 제공하기 위해 진행되는 사업입니다. 재건축에 대한 자세한 정보는 이전 포스팅을 참고해주시고요.

재건축 정비사업의 경우는 아래와 같은 절차가 필요합니다.

* 재건축 정비사업
사업준비(정비계획기본수립, 안전진단, 정비계획 수립, 정비구역지정)
사업시행(조합설립추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가)
관리처분(관리처분계획, 착공신도)
사업 완료(준공 및 입주, 청산 및 조합 해산)

가로주택 정비사업의 절차는 아래와 같습니다.

*가로주택 정비사업
사업 준비(정비계획 기본 수립, 안전진단, 조합설립추진위원회):제외, 사업 간소화
사업시행(조합설립인가)
관리처분(사업시행인가,관리처분계획 한 번에 가능, 착공신도)
사업 완료(준공 및 입주, 청산 및 조합 해산)

가로주택 정비사업은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법에 근거하여 진행되는 사업이며 재건축은 도시주거환경정비법에 근거한 사업입니다. 
위에서 비교했던 바와 같이 가로주택 정비사업은 재건축 사업에서 가장 시간이 많이 소요되는 안전진단과 추진위원회의 과정을 생략합니다. 바로 조합설립부터 이루어지며 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 진행할 수 있어서 짧은 시간 안에 추진이 가능합니다.

일반적인 재건축 시작 후 소요되는 기간을 평균 10년으로 볼 때, 가로주택 정비사업은 평균 2~3년, 최대 5년 이내에 모든 과정이 완료됩니다. 

실제로 천호동의 다성이즈빌은 2015년 1월에 정비사업을 추진하였는데, 2017년 12월에 준공이 완료 되었습니다. 불과 2년도 걸리지 않은 셈입니다.

가로주택 정비사업의 대상 지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 곳을 기준으로 면적이 1만 제곱미터 이하의 가로구역에 해당됩니다. 소규모 개발이기 때문에 면적 제한이 있으며, 해당 구역 중 노후, 불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이어야 하며, 해당 구역에 있는 주택수가 20세대 이상이면 대상이 됩니다.
만일 해당 지역의 일부가 공원이나 녹지, 광장, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 너비 2미터 이상의 건축법상의 도로에 접한 경우라 하더라도 가로구역으로 인정됩니다.

가로주택 정비사업은 노후한 연립, 다세대 주택 등을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징입니다. 
대상자는 가로구역 1만 제곱미터 이하였지만 최근 서울시의 조례 개정으로 1만 3천제곱미터까지 도시계획위의 심의 없이 시행이 가능합니다. 공공참여방식의 경우 2만 제곱미터까지 구역이 확장됩니다.

가로주택정비사업은 최근 재개발이 무산된 구역에서도 많이 추진하고 있는 사업입니다.
재개발에 동의했다가 재개발 과정이 오래 걸리다보니 중간의 변수로 인해 무산되었던 지역이라면 이미 재개발에 동의했던 사람들이 추진하기 때문에 사업 진행속도도 매우 빨라집니다.
또한 재개발에 동의했다는 것은 주거환경 개선의 의지가 있다는 것이기 때문입니다.

 

3. 가로주택 정비사업의 장점

 

앞서 언급했던 바와 같이 가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 바로 사업 기간이 짧다는 것입니다.

기존 재건축 사업에서 필수로 진행되어야 하는 절차들을 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 2~3년 안에 사업을 완결 지을 수 있는 것이 장점입니다.

재건축을 최소 10년 정도 걸리는 사업으로 봤을 때 가로주택정비사업은 사업 기간이 짧기 때문에 사업에 드는 비용을 줄일 수 있고 신속하게 의사결정이 가능하며 주민의 의견을 적극적으로 수용할 수 있습니다.

만일 가로주택정비사업이 공공참여 방식으로 진행된다면 연면적, 용적률, 층수제한과 같은 관련 규제가 완화되고, 분양가 상한제도 적용하지 않습니다. 공공 구문의 개입으로 사업을 더 빠르게 추진할 수 있습니다.

재건축과는 달리 규제지역에서도 조합원 지위 양도 제한이 없다는 것도 장점입니다.

재건축의 경우 초과이익환수제라는 제도가 적용되는데 3000만 원 초과 시 초과액의 최고 50%를 환수하는 제도입니다. 가로주택정비사업은 이러한 이익환수제에 해당되지 않습니다.

 

또한 가로주택 정비사업은 기부채납도 거의 없고 임차인 보상도 의무적인 것은 아닙니다.
임차인에 대한 보상에 대한 법적인 의무가 없으니 하지 않아도 됩니다. 다만, 임차인들을 외면한 채 통상 사업을 진행하기란 어려운 일이므로 비에 대한 비용이 발생할 수 있으며 이것은 사업비를 높이는 원인이 될 수 있습니다.

4. 가로주택정비사업의 단점

가로주택정비사업의 가장 큰 단점으로 꼽는 것은 바로 사업성입니다.

우선 대규모로 시행되는 재개발이나 재건축에 비해 면적이 작고 최소 4층에서 최대 15층까지만 지을 수 있어서 사업성이 크게 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

 

용적률은 해당 지역의 용도지역 및 용도지구의 제한을 따르는데 그러다 보니 기존의 건물 층수에서 그렇게 많이 높아지지는 않습니다.

원래 해당 지역 자체가 단독주택이나 다세대주택, 빌라 위주로 모여있던 곳이다 보니 면적 대비하여 세대수가 그렇게 조금 늘어나는 건 아니나 최근 이러한 규제를 완화한다고 합니다.

 

또한 소규모의 재개발 사업이다 보니 주변의 인프라가 갖춰지지 않은 곳이라면 결국 작은 빌라와 주택을 합쳐서 조금 큰 빌라를 짓는 것과 다름없다는 의견들도 있습니다.

 

아무래도 해당 부지가 작다 보니 대규모의 편의시설(상가 등)을 두는 것이 불가능하기 때문이며, 최근 현재 신축아파트는 커뮤니티센터와 같은 시설물을 설치하여 거주자들에게 다양한 편의를 제공하는 것과 반면, 가로주택 정비사업은 그 규모가 작다보니 이러한 주민 편의시설을 마련할 수 없다는 게 단점입니다.

 

또한, 재개발이나 재건축의 경우 도로를 넓히거나 인프라를 확충하는 등 주거환경 개선을 위해 여러 조치를 할 수 있는데, 가로주택정비사업은 기존의 도로를 그대로 사용하는 것이므로 해당 구역의 교통체증 등의 문제를 야기할 수도 있습니다.

 

5. 마치며

일반적으로 가로주택정비사업이나 재건축 등의 정비구역을 지정하려면 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 계획 수립이 뒤따라야 하기 때문에 소요 시간이 길어질 수 있다는 것도 변수입니다. 특히 정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 해당 시에서 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수로 작용합니다.

 

가로주택정비사업은 해당 토지 사업자의 80% 이상의 동의를 받아야 진행이 가능하므로 처음 추진 시 어려움이 있을 수도 있습니다.

 

재건축보다 기간은 단축되나 사업성이 떨어지는 것이 가로주택정비사업입니다.

대대적인 개발이 이루어지는 메인거리보다 한블럭 떨어진 곳에서 최근 이러한 형태의 개발이 많이 진행되고 있습니다.