용적률의 정의, 용적률이 재건축 사업에서 미치는 영향

용적률의 정의, 용적률이 재건축 사업에서 미치는 영향

 

토지나 주택을 매매하고자 할 때 심심치 않게 나오는 단어가 바로 용적률, 건폐율입니다.

최근 정권교체로 인한 재개발, 재건축 이슈와 이에 대한 투자도 심심치 않게 나오고 있는데요. 재건축 사업에서 가장 중요한 부분이 사업성이 얼마나 있느냐는 것이며 이는 용적률과 긴밀한 관계가 있습니다. 이번 시간에는 먼저 용적률에 대해 자세히 알아보고 용적률이 토지 가격에 있어 얼마나 중요한 영향을 끼치는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 용적률의 정의.

 

용적률(容積率, floor area ratio)이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로 정의할 수 있습니다.

연면적이란 대지안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하며, 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율로 건폐율 X 건축물 높이(지상 층수)라고 보시면 됩니다.

용적률이 높을수록 대지면적대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 건물을 고층건물로 높이 지을 수 있다는 말이기 때문에 부동산 가치는 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.

 

용적률을 계산할때는 한 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우 이들의 연면적 합계로 계산됩니다.

다만, 용적률 계산시 지하층의 바닥면적과 해당 건축물의 부속용도에 한하는 지상층의 주차장 용도, 초고층 빌딩의 피난안전구역의 면적, 주민 공동시설 면적은 제외됩니다.

이 제외되는 부분도 일정 기준 이하로 제한을 두는데 그렇지 않을 경우 피난구역등을 필요 이상으로 과다하게 만들어 준공 후 다른 목적으로 사용할 의도로 용적률 규제를 피할 수 있기 때문입니다.

 

또한 여기에 주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 포함되어 있었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해서만 용적률에서 제외됩니다. 장애인용 엘리베이터에 한정한다고 하니 뭔가 좀 이상해보이죠? 이는 사실상 건물의 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미가 됩니다. 이유는 이미 오래전부터 엘리베이터는 아파트나 상가 모두 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있기 때문입니다. 장애인, 비장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류됩니다.

 

용적률에 대해 이해하기 쉽도록 예를 들어 보겠습니다.

만일 대지 1,000평에 용적률 200%의 건물을 짓는다고 한다면 지하 1층부터 5층까지 각 300평을 주차장으로 하고, 지상 1층부터 20층까지는 각 100평으로 건물을 지었다고 가정합니다. 그러면 여기서 지하 주차장 면적인 총 1500평은 용적률에 포함되지 않으며, 지상 면적인 2000평에서 대지면적 1000평을 나눈 값에 100을 곱하면 용적률은 200%가 되는 것입니다.

 

즉, 용적률이라 함은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 뜻하고, 쉽게 말하면 건물의 용적률이 크다라는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미= 건물 층수가 많다는 것입니다.

 

이 때문에 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높은 것이며, 용적률 제한이 없을 경우 무분별한 난개발이 있을 수 있기 때문에, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거하여 이러한 난개발을 막고 쾌적한 생활환경을 보장하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의거하여 토지는 용도지역별로 용적률 최대한도를 규정해놓고 있습니다.

 

우리나라에서 지정하는 용적률의 범위는 80~1500%까지인데요.

예를 들어 중심 상업지역의 상한선은 1,500%까지이며, 제1종 전용 주거지역은 100%입니다.

 

도시의 주거지역은 최대 500%까지 용적률을 올릴수는 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정됩니다. 보통 재개발이나 뉴타운과 같은 사업을 할 때, 기존 토지용도변경을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서 실질 용적률이 크게 높아지며 해당 지역의 지가상승은 물론 해당 개발 사업의 수익성도 높아집니다.

 

다시한번 정리하면, 용적률은 건폐율과 함께 도시 개발의 밀도를 평가할 수 있는 척도로 사용하며, 교통이나 환경의 주변 요건과 문화적 요인, 국민정서 등이 용적률과 건폐율을 상승하는데 영향을 끼칩니다.

 

용적률을 높일수록 높게 밀집해서 지을 수 있다는 장점이 있으며, 해당 건물의 건축비용이 내려가니(규모의 경제에 따라) 효율적이라고 생각할 수 있겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이다 보면 발생하는 문제들이 있으니, 바로 일조권입니다. 일조권을 무시하고 건물을 높게 올릴 경우 쾌적한 주거지로 보기엔 힘들며, 해가 들어오지 않는 등의 환경문제를 야기하게 되므로 이러한 용적률이 높은 상업지역을 주거지로 선택할 경우에는 매우 주의해야 합니다.

 

과다한 용적률을 적용한 사례는 홍콩의 사례를 떠올려보시면 쉽게 이해가 가실것입니다. 한국 또한 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데 이러한 경우에는 바로 옆 건물에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없기 때문입니다.

 

만일 행정관청에서 일조권 등의 환경문제를 들어 허가를 반려한다고 해도 법적으로 문제가 없는 상업용지이며, 해당 토지를 매입한 사람은 용적률을 고려해 가치가 매겨진 토지를 매입한 것이므로 해당 건물에 허가된 용적률에 맞춰 건축을 하는 것은 전혀 문제가 없기 때문입니다.

 

용도지역별, 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 안에서 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 군의 조례에 의해 결정됩니다.

 

용도별로 정해둔 용적률의 기준은 아래의 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

 

구분	용적률기준
제1종전용주거지역	50% 이상 100% 이하
제2종전용주거지역	100% 이상 150% 이하
제1종일반주거지역	100% 이상 200% 이하
제2종일반주거지역	150% 이상 250% 이하
제3종일반주거지역	200% 이상 300% 이하
준주거지역	200% 이상 500% 이하
중심상업지역	400% 이상 1천500% 이하
일반상업지역	300% 이상 1천300% 이하
근린상업지역	200% 이상 900% 이하
유통상업지역	200% 이상 1천100% 이하
전용공업지역	150% 이상 300% 이하
일반공업지역	200% 이상 350% 이하
준공업지역	200% 이상 400% 이하
보전녹지지역	50% 이상 80% 이하
생산녹지지역	50% 이상 100% 이하
자연녹지지역	50% 이상 100% 이하
보전관리지역	50% 이상 80% 이하
생산관리지역	50% 이상 80% 이하
계획관리지역	50% 이상 100% 이하
농림지역	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역	50% 이상 80% 이하

 

* 다만 지구단위계획 수립등이 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.

 

지구단위계획구역에서의 용적률 세분은 아래와 같습니다.

 

- 기준용적률 : 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 도시 · 군 계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률

 

- 허용용적률 : 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

- 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

참고로 우리나라에서 가장 높은 건축물인 롯데월드타워의 경우 건폐율은 41,83%, 용적률은 무려 573.24%이며, 부지의 용도는 일반 상업지역으로 분류되어 있습니다.

 

출처: 롯데월드타워 업체등록사진

 

2. 용적률이 재건축 사업에서 미치는 영향

 

최근 1기신도시의 노후화에 따른 재건축이나 리모델링 이슈들이 속속 등장하고 있는데요, 일산신도시의 경우 대부분 아파트가 재건축이 가능한 입주 30년 차를 바라보고 있거나 기준을 넘은 단지들이 많습니다.
때문에 재건축 이슈가 많이 나오고 있으며, 일부 단지에서는 재건축 사업을 이미 추진중에 있습니다.

재건축을 추진하는 아파트를 둘러보면 비슷한 단지처럼 보여도 어떤 재건축 조합에서는 수익이 많이 나고 어떤 조합은 수익이 적게 나오는 경우도 있습니다.
바로 재건축 사업에서 가장 중요한 것이 사업성이죠?
조합의 수익을 가늠할 수 있는 사업성에 가장 큰 영향을 끼치는 것이 바로 용적률입니다. 

일산신도시의 용적률은 현재 1기 신도시중에서도 가장 낮은 수준으로 나타나 있는데요.

평균적으로 일산신도시는 169%의 용적률을 보유하고 있습니다.

분당신도시가 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%의 용적률을 나타내는데에 반해 일산은 평균 이하인 것입니다.

얼마 전 고양시에서 공동주택의 리모델링을 활성화하고자 도시계획 조례와 지구단위 계획의 수립 지침을 개정한다고 발표 하였습니다. 때문에 일산신도시의 구축 아파트에 투자자들이 몰리고 있는데요.

기존 용적률에서 추가 용적률을 적용하는 용적률 인센티브를 적용하게 되면 입주 30년 차가 되어가는 기존 단지들은 사업성이 한 단계 높아지게 되는 결과를 초래합니다.

즉, 현재 용적률이 낮아 추가 용적률을 적용하는 인센티브를 도입할경우 해당 단지에서 재건축을 진행했을 때 추가적으로 올라갈 수 있는 건물 면적이 많아지게 되고, 일반 분양의 세대수가 늘어나게 되어 조합의 이익이 늘어나게 되며 이는 사업성이 뛰어나다라고 할 수 있습니다. 
용도구역은 이전에 언급했다시피 2종 일반 주거구역보다는 3종 일반주거구역이, 그리고 준주거구역이 사업성의 부분에서 더 유리하다고 볼 수 있습니다.