부동산 경매 특수물건] 지분경매란, 지분경매의 방법, 지분경매의 장단점 정리

부동산 경매 특수물건] 지분경매란, 지분경매의 방법, 지분경매의 장단점 정리

 

최근 몇 년 동안 부동산 경매 참여자가 증가하면서 경매 낙찰가율이 실 매매가와 다르지 않은 수준으로 고공행진을 거듭하고 있습니다.

 

때문에 경매 시장 자체가 이제는 매매시장과 다를바가 없어 일반 물건으로는 더 이상 경매에서 고 수익을 내기 힘들어 남들이 잘 찾지 않는 특수물건을 위주로 투자하는 사람들이 늘어났습니다.

 

부동산 경매의 틈새시장이라고 불리우는 지분경매.

지분경매는 안전한 것인지, 어떻게 하는 건지 이번 시간에 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 지분경매란?

 

지분경매란 하나의 부동산을 여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 말합니다.

 

하나의 부동산을 두명 이상이 소유하는 형태를 공동소유라고 하는데요. 일반적으로 대부분의 공동소유는 부부가 공동 명의로 부동산을 구입하는 경우, 혹은 형제들이 부동산을 상속받은 경우에 발생합니다.

 

해당 부동산을 공동소유한 상태에서 어느 한 명의 지분만 경매로 나온 것이 바로 지분경매라고 합니다.

 

공유자 중 한명 또는 일부에게 채권이 있고, 담보권마저 없는 채권자라면 부동산 전체가 아닌 채무자가 소유한 지분에만 경매를 신청할 수 있기 때문에 이러한 지분경매 물건이 나오게 됩니다.

 

지분경매, 지분입찰은 일반 물건이 아닌 특수물건으로 취급되는데요.

 

여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 그중 공유자 한 명이 사용이나 처분하기는 쉽지 않습니다. 또한 다른 공유자가 경매 입찰 기인 전까지 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 경우 법원은 최고가 매수신고임에도 불구하고 공유자에게 경락을 허가하게 됩니다.

 

일반 입찰자들은 지분 경매를 기피하는 경향이 있습니다.

 

바로 공유자우선매수권이라는 제도가 있기 때문입니다.

 

공유자 우선매수권이란 공유자 중 한 명이 경매로 나온 지분을 우선적으로 취득할 수 있는 권리인데, 이 제도는 생면부지의 여러 사람들이 투자를 위해 부동산을 소유할 경우 여러 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이러한 분쟁을 사전에 방지하고자 마련된 제도입니다. 

 

지분경매에 투자하고자 한다면 다른 공유자가 해당 물건에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 여지가 있는지 먼저 검토가 필요합니다.

 

만일 공유자가 우선매수신고를 한 경우, 최고가 매수신고인은 차순위 매수 신고인의 지위를 갖게 됩니다.

지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수신청권이 있기 때문에, 입찰을 위해 많은 노력과 비용을 들여 낙찰을 받았지만 우선매수청구권 행사를 할 경우 낙찰받은 물건을 넘겨줘야 하기에 일반적으로 공유지분에 대한 투자를 기피하게 되는 것입니다.

 

만일 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수 신고인이 없을 경우, 최저 매각 가격으로 우선 매수를 인정합니다.

 

개별 매각의 경우 공유자 우선매수권이 허용되지만 일괄매각의 경우 매각 대상의 부동산 중 일부에 대한 공유자는 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없기 때문입니다.

여러 부동산을 일괄 매각할 경우 일부 부동산에 대한 공유자는 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

 

하지만 우선매수청구권은 모든 공유자들이 행사하는 것은 아니고, 사실상 공유자가 자금의 여력이 없거나 우선매수청구권이라는 제도 자체를 알지 못하는 경우가 많고, 공유자들 간의 도의적인 문제가 있어 입찰 자체에 참여하지 못하는 경우가 많기 때문에 만일 해당 물건이 지분경매라 하더라고 투자가치가 있다고 판단되면 적극적으로 입찰하는 것이 좋습니다.

 

2. 지분경매 방법

 

지분경매에는 일반 경매 물건과는 다른 전략이 필요합니다.

 

만일 싼 가격에 지분을 낙찰받았을 경우 이를 다른 공유자에게 비교적 높은 가격으로 매각하거나, 혹은 다른 공유자 지분을 저렴하게 매입하거나 만일 다른 공유자 지분이 경매로 나올 경우 우선매수권 행사를 행사하여 받는 방법입니다.

 

이를 위해 협의를 하거나 필요할 경우 공유물 분할 청구소송을 통해 경매로 진행하면 깔끔하게 정리할 수 있습니다.

 

공유물 분할 방법은 협의 분할이나 현물 분할로 하는 것이 원칙이지만 법원에 공유물 분할 청구 소송을 내면 공유물 분할을 위한 경매로 진행될 가능성이 높으며 대부분 가격 분할로 내려집니다.

 

여기서 공유지분경매와 공유물 분할 경매에 대해 조금 헷갈리실 수 있는데요.

공유지분경매는 실질적인 경매절차에 해당하지만 공유물 분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌렸지만 형식적인 경매절차에 불과합니다.

 

공유지분경매는 경매신청채권 회수를 위한 채권이 존재하고 해당 물건에 대한 채권자와 채무자가 존재합니다. 채권자의 일반채권 또는 담보채권에 기해 채권의 회수를 목적으로 경매를 신청하는 경우입니다.

 

공유물분할을 위한 경매와 더불어 상속재산분할을 위한 경매, 유치권에 기한 경매는 형식적 경매인데 경매신청 채권자가 없이 신청인이 접수하는 것이며 채무자 또한 없습니다. 

때문에 채권회수가 목적이 아닌 공유물을 경매로 매각하면서 발생되는 현금을 나눠 갖는다는 것에 그 목적이 있습니다. 여러 사람이 소유하고 있어 분쟁의 대상인 재산을 정리한다는 의미인 것입니다.

 

공유물 분할은 경매 신청 전, 공유자 간의 분할협의나 분할소송(조정)등의 단계가 먼저 이루어지는데 이러한 협의 분할이 수월하게 되지 않아 공유자의 일방이 현금화가 필요할경우 공유물 전체에 대한 경매를 신청하게 되는 것입니다.

 

법원에서는 일반적으로 형식적 경매를 통해 현금으로 환가하고 해당 지분만큼 현금으로 청산하는 방식이라 기존 공유자에게는 손실로 이어지게 되어 공유자간의 협의가 될 수 있으며, 경매로 진행되더라도 지분 모두가 나오기 때문에 지분경매 낙찰로 취득한 금액보다 높은 금액으로 배당받을 수 있게 됩니다.

 

이렇게 온전한 하나의 부동산이 경매시장으로 나오게 되면 낙찰가율은 비교적 정상범위에 들어오므로 낙찰자는 상대적으로 저렴한 가격에 매수한 지분을 정상가에 되팔아 해당 금액만큼의 차익을 실현할 수 있습니다.

 

공유자는 일반적으로 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 단점이 있습니다.

공유물에 해당하는 개인 지분 처분은 자유롭지만 공유물에 대해 관리행위를 하려면 물건의 과반수 이상의 지분이 있어야 하므로, 과반수 미만의 지분이 경매에 나오면 관리 권한이 없기에 가격이 더 떨어지게 됩니다.

과반수 미만 지분을 가진 지분권자는 관리행위에 관여할 수 없고, 자기 지분에 해당하는 차임만을 청구할 수 있습니다.

개발을 하려 해도 소수 지분권자가 동의를 하지 않으면 개발이 불가하기 때문입니다.

 

참고로 법원 판결을 통해 자기 지분에 해당하는 임료를 받게 될 경우 이는 과세 소득에 해당되지 않습니다.

 

임대차 또한 과반수의 동의를 갖추지 못한다면 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하여 경매에서도 주택임대차 보호법의 적용을 받지 못합니다. 매수 지분이 과반수 이상이고 대항력이 없는 임차인이 점유중일경우에는 인도명령 신청이 가능하나, 매수지분이 과반수 미만이면 인도명령 신청 자체가 불가하고 임차인 인도도 어렵게 됩니다. 

내가 낙찰받은 지분만큼을 특정할 수 없기에 현실적으로 강제집행이 불가능할 수 있습니다.

 

이 때문에 지분 물건을 낙찰받은 이후에도 부동산을 인도받는 과정이 일반 물건보다는 다소 복잡합니다.

 

하지만 공유지분 과반수 소유자의 공유물 인도 청구는 물건에 대한 관리 행위라 상대방이 거부할 수 없습니다.

지분경매에서 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있을 경우, 매수인은 채무자를 상대로 인도명령 신청이 가능하게 되는데, 이는 보존 행위로 볼 수 있습니다.

공유물의 보존 행위는 각자가 할 수 있고, 공유물 관리는 공유자 과반수 지분으로 결정됩니다.

 

만일 해당 부동산이 토지일 경우에는 지자체가 토지 투기 방지를 위해 분할을 제한하고 있기에 용도지역이 녹지지역이나 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 너비 5미터 이하로 분할하는 경우 제한될 수 있음을 알아야 합니다.

구체적으로 해당 토지를 왜 분할하고자 하는지에 대한 분할 목적을 담은 서류를 제출하고 심사를 받아야 하는데 토지 분할의 목적이 실수요가 아닌 투자 목적으로 의심되다면 관할 지자체는 분할 허가를 내주지 않을 수도 있습니다.

 

만일 토지 지분을 취득, 현물 분할을 하고자 할 경우 관련 법규에 따른 제한사항들을 잘 살펴서 지분을 보유한 만큼 분할이 가능한지를 미리 확인하고 투자해야 할 것입니다.

 

3. 지분경매의 장단점

 

지분경매, 유치권, 법정지상권 등 일반적으로 쉽게 접근하지 못하는 경매 물건들은 상대적으로 경쟁률이 낮아 조금 더 고수익을 얻을 수 있는 가능성이 높으나, 누구나 쉽게 접근할 수 있는 투자처가 아니라 상대적으로 리스크가 낮은 지분경매에 요즘 많은 투자자들이 관심을 가지고 있습니다.

 

알고 보면 더 안전하게, 낮은 가격에 낙찰받을 수 있어 요즘 부동산 경매 전문 투자자들이 관심을 갖는 분야이기도 합니다.

 

지분경매 위주로 투자하여 수익을 본 사람들은 지분경매물건만 검색한다고 하는데요.

 

지분경매는 잘만 사면 해당 부동산 가격보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

일반적으로 경매에 참여하는 투자자들이 꺼려하는 경매물건이기 때문에 상대적으로 경쟁이 적으며 이에 따라 입찰가도 낮게 산정될 수 있습니다.

 

예를 들어 여러 명이 공동 소유한 아파트의 일부 지분이 경매로 나왔을 경우, 지분경매로 낮은 가격에 낙찰받아서 기존 소유자와 합의를 통해 정상가로 되팔면 해당 금액만큼의 차익을 실현할 수 있습니다.

 

다만 지분경매의 공유자가 많으면 매도가 힘들 수 있으며, 지분경매에 앞서 해당 지분만큼의 정확한 가치 평가를 미리 한 이후 투자해야 합니다.

 

특히 공유자가 수십 명일 경우 온전한 지분으로 통합하기까지 각종 소송 등의 문제가 있어 절차가 매우 복잡하거나 길어질 수 있습니다.

 

부동산에 대한 제대로 된 가치평가 후 해당 지분이 투자가치가 있다고 확실히 판단되면 혹시나 발생할 수 있는 문제점에 대해 대응 후 입찰에 참여해야 합니다.

 

4. 마치며

 

부동산 경매 공부를 시작하면서 필자 또한 특수물건은 아예 염두에 두지 않고 일반 물건에만 입찰해 왔습니다.

특수물건은 까다롭고 그만큼 위험성이 높아 전문가들의 영역으로만 생각했었는데요. 사실상 일반 물건은 낙찰가율이 너무 높아서 경매가 많이 대중화된 만큼 이제는 더 이상 경매로 저렴하게 취득하기에는 힘들어져서 특수물건에 관심을 갖게 되었습니다.

 

특수물건이라고 해도 상대적으로 안전하게 투자할 수 있다는 지분경매,

해당 물건의 지분이라 소액 투자도 가능하다는 장점이 있습니다.

 

이러한 특수물건에 조금 더 관심을 가지고 공부해봐야겠습니다.