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부동산

근린생활시설의 정의, 근생1종, 2종의 차이점

by K의기록 2022. 6. 2.
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근린생활시설의 정의, 근생 1종, 근생 2종의 차이점

 

부동산 경매나 상가 공부를 하다 보면 근생 1종, 근생 2종이라는 단어가 많이 등장합니다.

반드시 알아야 하는 부분은 아니지만 최근 사업을 염두에 두고 있어 정확하게 뜻을 알아야 할 필요성을 느껴 조사해보게 되었습니다.

 

사업을 하려면 내가 하려는 업종이 어디에 해당되는지 알아야 불편함을 덜 수 있습니다.

 

이번 시간에는 근린생활시설의 정의와 근생 1종, 2종의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 근린생활시설의 정의

 

근린생활시설이라함은 보통 주거단지인 주택지나 그 인근에 입지 하여 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설들로 구성된 건물을 말합니다.

 

생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 근린생활시설이라고 하며 줄여서 근생이라고 합니다.

 

보통 쉽게 집 근처에서 볼 수 있는 편의점, 학원, 마트, 음식점, 미용실, 헬스장 등을 생각하시면 되겠습니다.

 

보통 근린생활시설은 건축법에 의한 용도별 건축물의 종류상 제 1종 근린시설과 제2종 근린시설로 분류됩니다.

이는 업종과 규모에 따라 나뉘는 것인데요. 1종과 2종을 나누는 기준이 다르므로 이 부분을 정확하게 알고 있어야 합니다.

 

제1종 근린생활시설은 일용품을 판매하는 소매점부터 일반 업무 시설까지 국민이 생활하면서 꼭 필요한 시설이 포함됩니다.

 

제2종 근린생활시설은 상대적으로 1종 근린생활시설과 같은 기능을 하지만 규모가 큰 건축물이거나, 공연장, 노래연습장 같은 취미생활이나 다양한 기능을 수행하는 시설이 포함됩니다.

 

1종과 비교했을 때 생활에 꼭 필요하지는 않지만 있으면 편의를 제공하는 시설이다라고 이해하시면 되겠습니다. 

 

지금부터 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설에 대해 자세히 알아보았습니다.

 

2. 제 1종 근린생활시설

 

시래기 법 시행령에 따르면 제1종 근린생활시설은 아래와 같이 명시되어 있습니다.

 

가. 식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품, 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.

여기서 같은 건축물은 하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 봅니다.

단, 면적이 1천 제곱미터 초과 시 판매시설로 분류하며, 서점의 경우에는 초과 시 2종 근생으로 봅니다.

 

나. 휴게음식점, 제과점 등 음료나 차, 음식, 빵, 떡, 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것.

단, 면적이 300제곱미터 초과 시 2종 근생으로 분류합니다.

 

다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁 및 수선하는 시설로, 세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 대기환경보전법, 수질 및 수 생태계 보전에 관한 법률 또는 소음, 진동관리법에 따른 배출 시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외하며, 공장에 부설된 세탁소는 공장으로 분류합니다.

 

라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민들을 위한 진료, 치료 등을 위한 시설을 말합니다.

면적은 500제곱미터 미만이여야 하며, 안마원의 경우에는 300 제곱미터 미만이어야 합니다.

 

마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 만일 500 제곱미터 초과 시 운동시설로 분류합니다.

 

바. 공공업무시설(지역자치센터나 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소) 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것. 초과 시 업무시설 중 공공업무시설로 분류합니다.

 

사. 주민이 공동으로 이용하는 시설로 마을회관, 마을 공동작업소, 마을 공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등이 있다. 단, 지역아동센터의 경우 단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외합니다.

 

아. 변전소나 도시가스배관시설, 통신용시설, 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지 공급이나 통신서비스의 제공, 급수, 배수와 관련된 시설을 말합니다.

통신용 시설은 해당 용도로 사용하는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것에 한정합니다.

 

자. 일반업무시설(금융업사무소, 부동산 중개사무소나 결혼상담소 등의 소개업 소나 출판사 등)과 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30 제곱미터 미만인 것에 해당되며, 면적 초과 시 업무 시설로 분류합니다.

단, 부동산 사무소의 경우 30제곱미터 이상, 500제곱미터 미만 시 제 2종 근생으로 분류하며 500제곱미터 이상시엔 업무시설로 분류합니다.

 

3. 제 2종 근린생활시설

 

건축법 시행령에 따르면 제2종 근린생활시설은 아래와 같이 명시되어 있습니다.

 

가. 극장, 영화관, 연예장, 음약당, 서커스장, 비디오 감상실, 공연장 등으로 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것. 면적이 500제곱미터 초과 시 문화 및 집회 시설로 분류합니다.

 

나. 교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당과 같은 종교 집회장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말합니다. 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것. 면적 초과 시 종교시설로 분류합니다.

 

다. 자동차 영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것을 말합니다.

 

라. 서점 중 제 1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것.

 

마. 총포판매소

 

바. 사진관이나 표구점

 

사. 청소년 게임 제공업소, 복합 유통 게임 제공업소, 인터넷 컴퓨터 게임 시설 제공업소 및 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을 말합니다. 해당 면적을 초과할 경우 판매시설로 분류합니다.

 

아. 휴게음식점, 제과점 등 음료나 차, 음식, 떡, 빵, 과자를 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계까 300제곱미터 이상인 것을 말합니다.

 

자. 일반음식점

 

차. 장의사, 동물병원, 동물 미용실 및 이와 비슷한 역할을 하는 곳.

 

카. 자동차학원, 무도학원 및 정보통신 기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것을 제외한 학원 및 교습소, 직없훈련소(운전과 정비와 관련된 직업훈련소는 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 해당됩니다. 면적 초과 시 교육 연구 시설로 분류합니다.

 

타. 독서실, 기원

 

파. 주민 체육 활동을 위한 시설로서 체력을 단련할 수 있는 곳, 헬스장, 에어로빅장, 테니스장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 등 놀이형 시설과 같은 시설을 말합니다. 

같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것이 해당되며 면적 초과 시 운동시설로 분류합니다.

 

하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소등의 소개업소나 출판사 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것에 해당되며 초과 시 업무시설로 분류합니다.

다만 여기서 1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외하도록 합니다.

 

거. 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하며, 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 해당되며 면적 초과 시엔 숙박시설로 분류합니다.

 

너. 제조업소나 수리점 등 물품의 제조, 가공, 수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당될 경우를 말합니다.

1) 대기환경보전법이나 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 또는 소음, 진동관리법에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것

2) 대기환경보전법, 수질 및 수 생태계 보전에 관한 법률또는 소음, 진동 관리법에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상 시설이나 귀금속, 장신구 및 관련 제품 제조 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것.

 

더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것을 말합니다. 초과시에는 위락시설로 규정하여 별도로 분류하여 관리합니다.

 

러. 안마시술소, 노래연습장, 예외적으로 안마시술소의 경우 830 제곱미터 미만으로 하되 초과시엔 허가가 불가합니다.

 

3. 제 1종 근생과 2종 근생의 차이점, 미리 알아둬야 하는 이유

 

앞서 언급한 1종 근생과 2종 근생의 차이점, 이제 구분이 가능하시겠죠?

사실 위의 사항을 다 숙지하고 있어야 하는 것은 아니며, 구분을 하는 기준만 알아두시면 됩니다.

 

간단히 말하자면 1종과 2종 근린생활시설을 구분하는 가장 큰 특징은 바로 면적입니다.

 

대부분의 업종은 면적의 규모에 따라서 1종과 2종으로 나뉩니다.

 

규모가 작은 곳에서 사업을 하려면 대부분은 1종 근생 허가를 내면 되고, 만일 규모가 조금 더 크다면 2종 근생 허가를 취득하면 됩니다.

 

내가 하고 싶은 업종이 1종에 속해있다고 하더라고 면적이 커서 용도가 달라지는 경우가 발생할 수 있으니 내 사업장의 규모와 방향이 정해지면 미리 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다.

만일 계약을 진행하는 중에 내가 하려는 업종이 해당 건물에 들어갈 수 없거나 아니면 아예 용도 변경이 불가할 경우 계약금이나 잔금, 인테리어 비용 등의 막대한 비용을 손해 보게 될 수 있으니 반드시 점검해봐야 하는 부분입니다. 

 

특히나 2종 근생은 1종 근생으로 바꿀 수 없으니 미리 내용을 확인하셔야 하는데요.

 

1종 근린생활시설에는 없는 제조업등을 1종 근생 용도의 건물 임대인과 임대차 계약을 진행할 경우 제조업 인허가를 못 받을 수 도 있습니다. 허가를 받을 수 없는 이유는 제조업이라 함은 2종 근생 시설에만 들어있기 때문입니다.

 

쉽게 예를들어 내가 10평 남짓한 작은 점포에서 베이커리를 오픈할 계획을 가지고 있습니다.

빵을 만들어 납품하려고 하는데 이러한 사업을 하려면 식품제조업 인허가를 득해야 영업이 가능합니다.

 

대부분의 10평 남짓한 작은 규모의 근생은 1종 근린생활시설로 되어 있는데, 여기서 식품제조업 허가를 신청하려면 받을 수가 없는 것입니다. 

대부분 1종은 규모가 작고, 2종은 규모가 크다고 생각할 수 있어서 베이커리를 창업할 때도 1종 허가만 받으면 되겠지라고 안일하게 생각하시는 분들이 있습니다.

 

제조업은 규모가 작더라도 2종 근린생활시설에 해당되기 때문에 해당 상가에서 허가가 안 될 수도 있다는 것입니다. 

 

 

4. 마치며

 

앞서 1종 근생과 2종 근생의 차이점에 대해 알아보았습니다.

 

1종과 2종을 구분하는 가장 큰 기준은 면적이나, 면적과 관계없이 2종으로 구분하여 분리되는 업종이 있기 때문에 결론적으로 말하자면 상가를 임대하거나 매매해서 사업을 하려고 한다면 내가 하려는 업종이 해당 건물에 가능한지 확인을 해봐야 추후 발생할 문제들에 대해 미리 대비할 수 있습니다.

 

건축물의 용도는 건축물대장에서 확인 가능합니다.

 

일반 건축물 대장에서는 건물의 주 용도, 호실별 용도가 표기되어 있으며 용도변경 기록 또한 기재되어 있습니다.

건축물대장

 

사업을 시작하기 위해 상가 임대나 매매를 진행하다 보면 건축물대장 등은 부동산에서 미리 확인을 해 주므로 별다르게 신경을 쓰지 않는 경우들도 있습니다.

 

하지만 미리 이러한 부분을 정확히 숙지하고 있어야 혹시 발생할 문제에 대해 미리 대비할 수 있으며 계약 전 한번 더 점검해보고 인허가를 내주는 담당 공무원과도 확인하여 수월하게 진행할 수 있습니다.

 

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