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부동산

꼬마빌딩, 신축투자 과정 훑어보기(부지선정, 시공사선정, 착공, 사용승인 등)

by K의기록 2022. 5. 3.
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꼬마빌딩, 신축 투자 과정 훑어보기(부지선정, 시공사 선정, 착공, 사용승인 등)


부동산 투자를 하다 보면 가장 마지막으로 목표하는 것이 바로 신축 투자입니다.

사실 건물 한채 지으려면 10년씩 늙는다는 말이 있는데요. 아파트 내부 인테리어하고 2년쯤은 늙은 느낌이었는데 건물 한 채는 오죽할까 싶습니다만... 그만큼 잘만 지으면 부동산 몇 채를 거래한 것보다 높은 수익률을 가져다줄 수 있어서 요즘에는 처음부터 신축 투자를 공부하는 분들도 점점 늘어나고 있다고 합니다.

꼬마빌딩 투자, 꼬마빌딩 짓기와 관련된 서적도 많이 보이는 만큼 국민의 재테크 수단이 부동산이 되어버린 요즘인데요.

부동산 신축 투자의 모든 것. 지금부터 알아보겠습니다.

1. 부지선정


먼저 신축 투자를 하려면 부지를 선정해야 합니다.

다가구주택이나 상가주택을 지으려고 계획하고 있다면 먼저 가용자금의 예산을 확보, 입지선정을 하고 부지 계약을 합니다.

서울이나 도심지역에서는 대부분 단독주택을 매입 후 철거하여 대지를 확보합니다. 빈 땅이 사실상 없으므로 구축 건물을 철거하고 새로 짓는 경우가 많습니다.

빌딩을 짓는다는 것, 건물을 세우는 것은 새로운 사업을 시작하는 것과 같습니다.
새로 건물을 지으고 임대를 주고 매매를 하고 하려면 해당 사업이 사업성이 있는지에 대한 타당성을 미리 검토하고 시작한다면 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.

사업지로 선정한 입지 분석, 시장분석, 리스크 분석 및 자금계획, 완공 후 임대나 매매 전략 등의 출구전략까지 미리 계획하여 진행한다면 사업의 목적과 방향을 다시금 점검하고 보오나 해 나갈 수 있습니다.

해당 토지의 매가는 적절한지, 다가구주택이나 상가주택이 들어올만한 입지인지, 수요층은 어느 정도 인지, 주변 시세는 얼마인지, 평당 건축비는 얼마인지 등등 세부사항을 점검 후 사업을 진행해도 되겠다(=신축을 해도 되겠다)라고 판단 후에 시작해도 늦지 않습니다.

꼬마빌딩의 경우 평균적으로 공사비는 건축 연면적에 평당 공사비를 곱해 계산하는 방식으로 예산을 잡고 있는데, 최근 건축자재와 건축 인건비가 많이 상승하여 평당 800만 원 이내로 잡고 있습니다.

빌딩 신축에 있어서 최대한 대출을 많이 받으면 좋겠지만 이자나 금융비용이 많이 발생하기 때문에 자기 자본이 어느 정도 있어야 신축을 하겠다는 계획을 세울 수 있는데 최소 30% 이상의 투자금액이 있어야 신축건물을 투자할 수 있다고 보면 되겠습니다.

우리가 보는 건물은 건물을 이용하는 목적이 일반적으로 명확하게 정해져 있습니다.
만일 해당 건물에 정해져 있는 목적이 아닌 다른 용도로 사용하고 싶다면, 용도변경에 필요한 일정 조건에 부합하는 경우 건축물의 용도변경을 통해 다른 용도로 바꿔서 사용하는 것은 가능합니다.

예를 들어 다세대 주택의 1층을 상가로 용도 변경하여 사용하는 경우를 예를 들 수 있는데요.
기존에 사용하던 토지를 더 효율적으로 사용할 수 있게 건축물 용도변경을 한다면 자산 가치도 올릴 수 있기 때문입니다.

하지만 용도변경은 그리 쉽게 허가를 내주지는 않기 때문에 신고 및 허가 절차를 거쳐 일련의 과정을 제대로 숙지하고 진행해야 합니다.

용도변경은 국토 계획 이용 법률에 의거하여 지정된 지역, 지구, 지구단위 계획의 목적에 맞게 진행되어야 하기 때문에 용도변경을 신청하다 제한이 발생할 수도 있으므로 관련 법령을 확인하고 용도변경의 조건이 되는지 미리 확인하는 편이 좋겠습니다.

2. 시공사 선정


시공사 선정 단계는 이제 공사를 위한 준비를 본격적으로 하는 단계입니다.

시공사에 건축상담을 의뢰하고 논의한 내용을 바탕으로 건축사에서 설계를 진행한 후 공사계약을 체결하게 됩니다.

건설사 선정을 위해서는 다양한 포트폴리오를 보고 건설사를 선정해 상담하는 경우도 있고, 신축 건물을 올리기에 앞서 기존 주변 상가 주택이나 다가구 주택을 돌아보고 마음에 드는 건물이 있었다면 해당 건물의 시공업체를 찾아 건축을 의뢰하는 케이스도 있다고 합니다.

건축 시공사를 선정했다면 도급 계약서를 작성하면 됩니다.

착공 단계에서 기초 토목, 골조, 새시, 도장 등 공사하는 일련의 과정을 이해하고 미리 숙지하면 건축 시공사와 논의를 하면서 조금 더 수월하게 이해할 수 있답니다.

시공업체와는 도면 그리는 단계부터 실제 시공까지 많은 논의와 협의를 거쳐 진행해야 하는 부분이 있으므로 마음에 잘 맞는, 나의 계획과 방향을 잘 알아주는 업체를 선정하는 편이 좋겠습니다.

3. 착공, 시공


건축물 설계가 완료되면 관할 지자체에 반드시 허가를 받아야 합니다.
건축허가를 받은 이후 건설 착공계를 접수하고 공사를 시작할 수 있습니다.

건축법에 의하면 건축물을 건축할 시 특별자치시장, 도시자, 시군구 자치구청장의 허가를 받아야만 합니다.
건축허가 대상 건축물은 아래와 같습니다.

건축허가 대상 건축물
증축, 개축, 재축: 바닥면적의 합계가 85 제곱미터를 초과하는 경우
신축: 연면적이 100 제곱미터를 초과하는 경우
건축: 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 이상, 2층 이하의 건축물
대수선: 연면적 200제곱미터 이상, 3층 이상의 건축물

건축 허가 시엔 허가 신청 후 2년 이내에 공사에 착수해야 하며 정당한 사유가 있다고 판단될 시 1년 범위에서 공사 착수기간의 연장이 가능합니다.
그렇지 않을 경우 건축허가 신청은 취소됩니다.


건축신고란, 소규모 건물일 경우 건축허가를 받지 않고 허가권자에게 서류를 제출하여 건축을 하겠다는 협의를 하는 행위인데요.
건축물이 소규모이거나 환경의 영향을 적게 받는다면 건축허가를 받을 필요 없이 신고만 하면 건축허가를 받은 것으로 간주하는 것입니다.

건축신고 대상 건축물
증축, 개축, 재축: 바닥면적의 합계가 85 제곱미터 이하인 경우(3층 이상의 건물일 경우 바닥면적의 합계가 건물 연면적의 1/10 이내일 것)
대수선: 연면적 200제곱미터 미만, 3층 미만의 건축물
건축: 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만, 3층 이하의 건축물 등

건축신고는 건축신고 이후로부터 1년 이내에 공사에 착수해야 하며, 1년이 지났다면 신고의 효력이 사라집니다. 만일 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정할 경우 1년의 범위에서 착수기간 연장은 가능합니다.

만일 건축신고를 위반할 경우 5천만 원 이하의 벌금이 부과되며, 건축허가를 위반할 경우 2~3년 이하의 징역이나 1~5억 이하의 벌금이 부과된다고 하니 반드시 신고하고 진행해야겠습니다.  


공사는 골조부터 완성한 후 내/외장을 마감하고 새시, 인테리어 작업을 마친 후 마무리가 됩니다.

공사를 업체에만 맡겨두고 들여다보지 않으면 많은 부분을 놓치게 됩니다.
공사 계획서대로 이행하고 있는지, 공사의 지연이나 문제점은 없는지 등을 세부적으로 살펴야 합니다.

공사기간이 지연되면 지연될수록 대출이자에 대한 부분 등의 부담이 커지기 때문에 한 번씩 가서 공사기한에 맞춰 진행되고 있는지 확인할 필요가 있습니다.

또한 이러한 실제로 건축을 하는 일련의 과정을 주기적인 점검을 통해 돌아보고 이야기해보면 추후 신축건물을 올리는 데 있어서도 많은 도움이 될 것입니다.

건물이 완공되기 전 미리 임대나 계획을 세워두는 편이 좋은데요.

주택이나 상가는 신축 후에도 최소 6개월 이상은 임대를 맞추는 기간이 걸린다고 합니다. 입지에 따라 조금씩 차이는 있겠습니다만 준공 후 바로 수익이 들어오는 것이 아니므로 이에 대한 자금 계획을 철저히 세워놓아 미리 대비할 필요가 있으며, 상가주택이나 다가구의 세대수에 맞춘 임대료를 미리 책정해두는 등 미리 대비를 하면 완공 후 공실 기간을 줄일 수 있습니다.

또한 공사 중에 추가 건축비가 발생할 여지도 있으므로 자금 계획을 빠듯하게 세워 놓으면 사고가 날 수 있으므로 항상 대비책이 필요합니다.

4. 서류 관련 업무(사용승인, 건축물대장 발급, 소유권 등기)


사용승인이란 신축된 건물이 건축 기준법 등에 적합하다는 것을 확인하여 사용을 인정하는 것을 말하며 쉽게 건축물에 대한 사용을 허가해 주는 것을 의미합니다.
주택의 경우 사용승인 후에 임차인이 들어올 수 있기 때문에 늦지 않게 신청을 해야 합니다.
건축물 사용승인이 완료된 이후 건축물대장과 소유권 등기 업무를 처리할 수 있습니다.
이 기간은 대략 2주 정도 소요됩니다.

5. 마치며


꼬마빌딩 투자나 신축은 신의 영역, 고수의 영역쯤으로 여기는 분들이 많습니다.
우선 거래 단위 금액이 높아서 엄청난 자본가가 아니면 빌딩을 매입하려고 시도하는 분들이 많지 않을 것이고요, 거래 자체가 아파트나 상가보다 복잡하고 어려우며 건물주가 건물을 직접 관리해야 하므로 시간과 비용이 많이 들 것이라고 생각합니다.
대출 부분에서도 대출 금액 자체가 커지기 때문에 여유 자금 혹은 현금흐름이 어느 정도 확보되지 않으면 대출 이자로 인해 어려움에 처할 수 있습니다.
실제 공사하는 동안은 토지, 건물로 인한 막대한 대출이자만 지출되고 있는 것이기에 빠르게 건축하는 것이 중요하겠습니다.

건축물의 종류가 다양하여 시세 파악이나 해당 건물의 가치를 판단하기란 어려운 것이 사실입니다.

세금 문제도 마찬가지입니다. 건물로 인한 재산세나 종합부동산세 등도 걱정되는 부분입니다.

또한 건축물이므로 유지보수의 관리가 필요합니다.
중요 건축물의 결함이라도 발견되면 빠른 조치를 취해야 하기 때문입니다.

그러나 접근하기 어려운 시장이니만큼 주목하는 사람들, 투자할 여력이 되는 사람들 또한 적기 때문에 그만큼 경쟁력의 우위를 점할 수 있습니다.

실제로 입지가 좋은 서울시내의 단독주택을 매수하여 멸실하고 상가주택으로 지어 건물의 가치를 탈바꿈하고 매매하여 막대한 시세차익을 거둔 투자 사례들도 심심치 않게 볼 수 있습니다.

신축 투자 수익은 크게 나는 건 알고 있지만 선뜻 투자하기가 어려운데요. 이 또한 도전과 경험이 필요할 것 같습니다.

향후 10년 이내의 신축 투자를 목표로 꾸준히 재테크해야 하겠습니다.

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