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부동산

부린이 상가 매입 방법, 주의점, 공실상가 대처 방안

by K의기록 2022. 5. 1.
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부린이 상가 매입 방법, 주의점, 공실상가 대처 방안


작년부터 상가를 매입하면서 상가투자에 대해 꾸준히 공부하고 있습니다.
지인들에게 상가투자를 했다고 하면 가장 먼저 우려하는 것이 바로 공실 걱정입니다.
이번 시간에는 상가에 쉽게 접근하기 위한 방법과 초보자가 상가 매입 시 주의할 점, 공실상가를 대처하는 방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 상가 매물에 대한 이해


상가 투자에 있어서 초보자가 살 수 있는 물건으로는 비용이 가장 적게 드는 구분상가가 있습니다.

먼저 구분상가라는 말은 일반적인 상가의 한개호실을 이야기하는 것으로 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가를 말합니다.

만일 해당 상가를 층별로 등기할 경우 복도를 비롯한 층별 공유면적을 포함하게 돼 전용률이 15% 정도 올라가 가용면적이 그만큼 늘어나게 된다는 장점이 있는데 보통 한 층 전체를 매수하는 규모가 큰 업종의 경우에는 층별로 등기하는 경우도 있지만 일반적으로는 호실별로 분양, 거래가 이루어집니다.

우리가 일반적으로 상가를 산다 라는 건 이러한 구분상가를 뜻하는 것입니다.

구분상가를 매수함에 있어서 가장 중요한 부분은 바로수익률입니다.

이전 포스팅에서도 언급하였지만 상가를 투자함에 있어 기본이 되는 수익률 계산법은 반드시 숙지하셔야 합니다.
상가 수익률은 투자비에서 임대료가 차지하는 비율을 말하며, 계산식은 아래와 같습니다.
수익률 = 연간 임대료 수익(월차임 x 12개월)/ 투자비(매매가)-임대보증금

상가를 매수하는 가장 큰 이유는 서울 강남이나 도시권, 지가상승의 여지가 있는 빌딩, 꼬마빌딩, 통 건물 등을 제외하고는 대부분 수익률, 꾸준한 임대수익을 만드는 것= 현금흐름을 확보하는 것이 목적이기 때문입니다.

다만 무조건 수익률만 보고 투자했다가 임차인이 나갈 경우 장기 공실을 맞이하게 될 우려도 있기 때문에 이 상가가 충분히 경쟁력이 있는 입지인지, 공실에 대해 어떻게 대처해야 할지 정도는 미리 계획을 하고 매수해야 합니다.

만일 병원이나 약국 같은 우량 임차인이거나 시설 투자금이 많이 들어 권리금이 높은 골프연습장, 헬스장 등의 경우에는 혹여나 운영이 원활하게 되지 않더라도 권리금을 포기하고 나가려고 하지는 않으므로 대부분 임대를 맞추고 권리금을 받고 나가는 경우가 많습니다.

이런 상가를 매수하는 경우에는 높은 수익률을 기대하기보다는 안정적으로 월세를 받을 수 있는 것에 중점을 두고 접근을 해야 합니다.

모두가 선호하는 물건이다 보니 수익률이 다소 낮더라도 매수하고자 하는 사람들은 있을 것입니다.

만일 해당 업종이 아니더라도 상가를 매입하였다면 임대 연장 후 재계약 시 임대료 인상의 여지는 있는지, 공실이 장기화될 여지는 있는지가 중요합니다.

일반적으로 상가는 임대료, 수익률에 의해 매가가 결정됩니다.
아파트의 경우 공시지가나 실거래가, 부동산 사이트 등에서 시세를 어느 정도 파악해볼 수 있지만 상가는 층, 평수, 임대료, 임차인, 주동선, 입지 등 다양한 부분을 고려해야 하므로 평단가로만 시세를 가늠하기엔 쉽지 않습니다.

상가의 경우에는 분양가 상한제의 규제를 받고 있지 않으므로 대부분 분양상가의 분양가 자체가 비싸게 책정될 가능성이 높으며, 분양상가의 분양금액은 월세수익률과 맞추기 때문에 대부분 높은 수익률을 내세워서 분양을 하는 경우를 볼 수 있습니다.

2. 초보자가 매입할 만한 상가 물건


초보자라면 신규 상권보다는 기존의 도심지 상권을 노리는 것이 좋겠습니다.
비교적 시세 파악이 수월한 편이고 상권이 형성된 지 10년이 넘은 안정적인 상권을 찾는 것이 좋으며, 우량 임차인과 같이 안정적인 물건부터 매입하면서 월 소득을 조금씩 늘려가는 것이 이상적이라고 생각됩니다.

상가는 입지가 가장 중요합니다.
입지가 받쳐주는 곳은 공실이 나더라도 금방 채워질 수 있기 때문입니다.
A급 입지의 상가는 당연히 비용이 비싸므로 동네 항아리 상권도 눈여겨볼 것을 추천합니다.
모임이나 유흥 등을 위해서는 큰 상권으로 이동하는 경우가 많지만 충분히 동네에서 해결해야 할, 동네에서 필요한 상권들이 있기 때문에 동네 항아리 상권은 반드시 경쟁력이 있습니다.
예산안에서 상가를 매입해야 한다면 역세권의 중심 상업지구 상권도 좋지만 동네 항아리 상권도 고려해볼 만합니다.

또한 공실에 대한 대책도 있어야 합니다.
상가는 공실이 발생할 경우 관리비, 대출이자 등은 계속 지출되고 있기 때문에 장기화될 경우 큰 손해로 이어지며 특히 상층부의 경우 공실이 발생하여도 눈에 띄지 않기 때문에 상층부 공실은 더 장기화 될 가능성이 있습니다.
공실이 장기화되는 것을 막기 위해 어떻게 해야 할지에 대한 대책인데요. 해당 상가에서 내가 사업을 할 수 있을지도 고려해 봐야 한다고 생각합니다.

그렇다면 상층부의 급매 상가, 50평 이상의 넓은 상가가 사업을 구상하기에는 좋습니다.
상층부는 평수가 넓어야 다양한 업종이 입점을 고려할 수 있습니다.
스터디 카페, PC방, 사무실, 키즈 관련 시설, 레스토랑, 카페, 학원, 필라테스나 헬스 등 운동 관련 시설도 50평 전후 규모의 상가를 선호하기 때문에 평수가 어느 정도 되어야 하는 것입니다.

만일 수익률이 너무 높다고 생각되시면 반드시 따져봐야 하는 부분은 바로 해당 상가의 월세는 시세 대비하여 적정한가 하는 부분입니다.

실제로 필자가 7% 넘는 수익률의 물건이 있어 사전조사를 해본 결과 해당 상가의 월세가 주변시세보다 턱없이 높다는 것을 알게 되었고 임차인 또한 월세가 너무 높아서 권리금까지 포기하면서 장사를 그만둘 생각까지 하고 있다는 것을 알고는 계약을 하지 않았던 사례가 있었습니다.

수익률의 함정에 빠지지 말고 시세가 적절한지 등 주변 조사를 통해 파악해봐야 합니다.

3. 상가 공실에 대한 대책

 

만일 상가 공실이 난다면 어떻게 할지에 대한 대책은 어느 정도 세워야 당황하지 않을 텐데요.

상가 공실이 나면 대부분은 새로 임차인을 구할 때까지 버티는 것이 대부분입니다.
그러다 공실이 길어지면 렌트 프리나 임대료 인하 조건을 내걸면서 임대를 최대한 맞추려고 하는 경우가 대부분입니다.

사실 상가라 함은 기본 시설에 세입자가 원하는 대로 손을 보고 투자하여 들어오기 때문에 상가 주인이 수리를 해 줄 필요는 없으나 조명이나 도배 등 기본적인 부분들을 조금 수리하고 임대를 놓는다면 더 매력적인 매물이 될 것이라 조금 더 빨리 임차를 맞출 수는 있습니다.

하지만 이럴 때 만일 내가 사업을 할 수 있다면 어떨까요?

내 상가에 내가 직접 사업하여 상가의 가치도 높이고 부가적인 파이프라인도 확보할 수 있는 것이 사업입니다.
기본 상층부에 시설을 갖추고 하는 경우 시설 투자금이 들긴 하지만 시설 투자금을 2년 이내 회수할 수 있는 사업 아이템이라고 한다면 적절하다고 봅니다.

만일 월세 수익으로 매달 150의 현금흐름이 확보되는 데에 반해, 내 사업을 할 경우 그 이상은 더 확보할 수 있으니 여력이 된다면 사업을 하는 편이 가장 좋다고 생각합니다.

그래서 상가를 매수하기 전, 현재 임차인은 있지만 혹시 임차인이 나갈 경우 필자가 무언가를 할 수 있는 정도의 규모를 50평으로 생각하고, 상층부 50평 이상의 상가를 매수하였습니다.

4. 상층부에 공실 발생 시 사업 아이템

 

4.1. 스터디 카페

사실상 스터디 카페는 이제 레드오션 시장이기는 합니다. 신도시의 경우 상가마다 하나씩 스터디카페가 자리 잡고 있습니다. 하지만 스터디카페는 이제 하나의 문화가 되어 그만큼 찾는 사람도 많은 것이 현실입니다.

신규 상권의 스터디 카페를 입점하게 되면 선발주자라 미리 경쟁력을 확보할 수 있습니다.
만일 후발주자의 경우에는 선발주자보다 더 매력적인, 그만큼 업그레이드된 시설로 승부해야 하는 것입니다.

스터디 카페는 투자금이 1억 이상 필요하며, 경쟁이 치열하고 레드오션 시장인 것은 맞지만 어느 정도 무인화가 가능하여 회사원이나 아이들을 육아하는 주부도 할 수 있으니 그만큼 매력적인 사업이라고 생각합니다.


2. PC 방

코로나 이후 PC방과 노래방의 폐업률이 꽤 높았다고 합니다.
이제 위드 코로나를 넘어 코로나 이전의 일상생활로 돌아가는 단계이다 보니 다시금 이러한 사업들이 조금씩 주목을 받고 있을 것으로 보는데요.


PC방의 경우에는 PC를 우선 설치해야 하므로 시설 투자금이 높습니다. 거의 2억 이상은 기본인데요. 사업을 위한 대출이 잘 나온다는 장점이 있습니다.


요즘 PC방에서는 시간 수입 말고 부가적인 먹거리 등을 이용하여 수익을 창출하고 있으므로 입지만 잘 선정한다면 나쁘지 않을 것으로 생각합니다.


3. 키즈 관련 시설

최근 코로나로 인해 키즈 관련 시설의 폐업률도 높아진 것이 사실입니다.


코로나 이전의 일상생활로 돌아간다고 해도 당분간은 프라이빗한 키즈 관련 시설은 쭉 사랑받을 것이라는 것이 필자의 입장입니다.


최근 저출산이라고는 하지만 프라이빗한 키즈 관련 시설은 아이템을 잘 잡고 관리를 잘한다면 승승장구할 수 있는 아이템이라고 생각합니다.

 

4. 공유 오피스, 장소 대관시설 등

코로나로 인해 달라진 점이 있다면 회사 이외의 다른 공간에서 업무를 보는 사람들이 늘어났다는 점입니다.
또한 1인 기업의 형태가 늘어나면서 공유 오피스를 찾는 사람들도 많아 이와 관련된 시설도 늘어나고 있는데요.
공유 오피스나 장소 대관업 등은 입지가 중요하겠지만 꾸준히 수요가 있는 업종이므로 고려해보는 편도 좋겠습니다.

 

4. 마치며

 

상가 투자에 앞서 고려해야 할 사항이 많다 보니 투자 시작을 못하는 분들을 주위에 많이 봐 왔습니다.
필자 또한 주거 형만 투자하다가 상가 투자를 시작한 지 얼마 되지 않아 투자할 때마다 늘 걱정이 앞서는데요. 공실에 대한 대책을 어느 정도 세워두면 투자하는 데 있어 망설임을 조금은 줄일 수 있을 것입니다.

공실 타개에 대한 대책으로 시작한 사업이 어느 정도 자리를 잡으면 임대료를 조금씩 높게 책정해서 건물을 매매하고 세입자로서 사업을 계속 진행하면서 자본을 확보하는 형태로 사업의 개수를 늘려나갈 수도 있습니다.

상가 공실, 위기가 아니라 기회가 될 수도 있다는 뜻입니다.

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