3기신도시 정리(3기신도시 지정의 배경, 목적, 문제점, 진행상황)

3기 신도시 지정의 배경, 목적, 문제점, 진행상황

신도시란 처음부터 계획적, 인공적으로 만들어진 도시를 말합니다.
우리나라는 주택 공급을 목적으로 계획하에 1기, 2기 신도시까지 조성이 되었으며 현재는 3기 신도시 조성을 위한 준비를 하고 있습니다.

신도시가 조성되면 부동산이 한차례 들썩이기 때문에 많은 분들이 관심을 갖고 계실 것이라고 생각되는데요.
이번 시간에는 3기 신도시에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 3기신도시 지정의 배경

2018년 서울 및 수도권의 부동산 폭등에 따라 정부가 주택 공급 대책으로 마련한 신도시입니다.
3기 신도시는 기존 1기, 2기 신도시보다 더 서울과의 접근성을 위주로 계획하였는데요. 원래의 신도시 조성 원칙인 서울에서 비교적 이격 된 지역에 조성한다는 원칙은 사실상 무시한 셈이라고 볼 수 있습니다.

부동산 주택 가격이 폭등하며 안정적으로 공급물량을 늘리기 위해 계획한 3기 신도시는 2018년 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양을 3기 신도시 지역으로 발표했습니다.

이후인 2019년 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구를 추가하여 3기 신도시 대상지를 추가 지정하였으며 2021년 2월, 광명 시흥 지역을 추가 지정하였고, 같은 해 8월 의왕 군포 안산, 화성 진안을 추가 지정하였습니다.

2. 3기신도시 지정의 목적

3기 신도시는 서울과의 접근성, 교통망 확보를 가장 최우선으로 하여 형성하고 있으며 3기 신도시 예정 물량은 20만 가구로 예측하고 있습니다.

서울과의 접근성이 좋은 곳에 3기 신도시를 조성한만큼 신도시 지정의 목적은 서울 집값을 잡는 것이 가장 큰 목표였습니다. 서민 집값 안정과 주택 공급을 목표로 하며 조성한 3기 신도시는 공공주택 특별법을 적용하여 2기 신도시와 다르게 절반 이상을 임대주택으로 지어야 합니다.

택지개발 촉진법을 적용받은 2기 신도시와 달리 3기 신도시는 공공주택 특별법을 적용받기 때문에 법으로 공공주택 비율을 50% 이상 지어야 하고, 여기서 공공임대 비율은 35% 이상, 공공분양 비율은 25% 이하로 하며, 민간분양 등은 50% 이하여야 한다는 규정이 있습니다.

하지만 이와 같은 법 때문에 사실상 중산층 이상의 수요자들은 임대주택을 기피하는 현상이 있어서 서울 중심지 수요의 분산은 3기 신도시 조성의 목적과 다르게 어려울 것으로 보여지고 있습니다.

사실상 신도시로 지정되면 부동산이 매우 들썩이게 되는데요. 원래 예정지라고 하던 고양 원흥, 장항, 성남금토 등도 유출 논란 등으로 막판에 제외되기도 하였으나 추후 다시 고양시 창릉 지구라는 이름 그대로 발표되어 다시 논란이 되고 있다고 합니다.

3기신도시 외 수도권 주요 소규모 택지 37곳을 추가로 개발하여 32,520세대를 공급하겠다는 계획이 추가로 발표되었고, 그중 서울시 공급물량은 택지 32곳에서 20,000세대 이하이며 자체적으로 서울시에서는 위의 물량을 모두 포함하여 총 79,680세대를 공급할 계획을 발표하였습니다.

3. 3기 신도시 조성의 문제점

3.1 기존 1기, 2기 신도시 주민들의 반발

사실상 고양시의 주택 공급이 늘어나게 되는 창릉신도시의 경우 경기도 북부 지역의 일산신도시, 운정신도시 등 수도권 서북권의 반발을 늘어나게 하는 원인이 되었습니다.
3기 신도시가 생기면 상대적으로 접근성이 더 좋지 않은 파주 운정, 일산의 슬럼화를 유발, 교통혼잡을 심화시키기 때문에 반발하고 있는 것이며, 지역사회 여론조차 부정적입니다.
3기 신도시 철회운동까지 벌어지며 관련부처와 지역사회의 갈등이 더 심해지기도 했습니다.
실제로 창릉신도시가창릉 신도시가 발표된 이후 3개월, 일산 지역의 집값은 하락하였으며 고양시와 인접한 파주시, 창릉 신도시가 조성된 덕양구 또한 하락하였습니다.

결국 신도시 개발을 담당하는 국토교통부에서는 일산신도시, 탄현지구, 중산지구에 지정한 조정대상지역을 해제하기로 결정하였는데 이후 추가로 창릉 역에 대해 발표가 있으면서 열차 개통 지연 및 표정속도의 감소 등을 문제로 반발이 꾸준히 지속되고 있습니다.

3.2 한국토지공사 직원 부동산 투기 사건 문제

국민의 주거 안정을 위해 업무를 담당하는 공기업인 한국 토지주택공사의 직원들이 3기 신도시 광명, 시흥 사업지역의 해당 토지를 투기성으로 매입했다는 의혹이 제기되어 큰 문제가 되었던 적이 있었습니다.

바로 3기 신도시 조성과 관련하여 한국토지주택공사 직원의 부동산 투기 사건입니다.

LH 직원이 해당 지역의 땅을 매입하여 나무를 빼곡하게 심어 놓아 보상금으로 87억을 받았다고 하는데요. 이는 투기 세력들이 자주 하는 형태로, 1제곱미터의 면적에 무려 25개의 나무를 심어놔 논란이 되었습니다. 이는 투기꾼들이나 하는 행동이었기 때문입니다.

나무를 심으면 보상금을 많이 받을 수 있으며, 버드나무 품종이 보조금을 많이 받을 수 있다고 알려져 있는데 나무 1그루를 심어야 할 공간에 나무 100그루를 심어놓아 보상을 많이 받으려는 행동을 취하였고, 이는 정상적으로 식물을 키우는 것이라고 보기 어려운 행태였습니다.

즉 신도시 계획이 잡힌 곳의 농지를 LH 직원들이 구매하였고 비농지인들인 이들이 시청에 고구마나 벼, 등의 작물을 기재하여 제출 후 해당 토지를 구매했으나 보상이 잘 나오는 버드나무 묘목만 빼곡히 심어 두고 보상금 투기를 목적으로 농지를 구매한 것입니다.

이 뿐만이 아니라, 4천 제곱미터가량의 면적을 지분 쪼개기로 투자하기도 하였는데 대토 보상이 나오는 기준이 면적 1천 제곱미터 이상일 경우 아파트를 보상받을 수 있기 때문에 전략적으로 인원당 천 제곱미터씩만 나눠서 최대한 보상을 받으려고 한 정황도 드러났습니다.

해당 토지는 맹지였는데요. 신도시 개발로 인해 보상받지 않으면 가치가 없는 땅이었고, 사업계획도 나오기 전에 해당 토지를 매입한 것은 의심을 불러일으키는 행동이었습니다.

또한, 투자가치가 없어 쳐다보지도 않는 그린벨트에 투자한 이후 그린벨트가 해제된 사례도 있었는데요. 아무런 정보가 없이 그린벨트 투자를 하기엔 쉽지 않습니다. 즉 어느 사전 정보가 있었다는 말이 됩니다.

주민의 안정적인 주거환경을 위해 근무하는 공무원이 미리 빼돌린 사전 정보로 투기에 가담하고 있다는 사실이 밝혀져 국민의 분노가 끊이지 않았는데요. 이 사건으로 부동산 불법투기에 대한 처벌이 강화되었고 이해충돌 방지법 등의 법률도 개정되었습니다.

3.3 청약방식 및 서울 집값 안정화에 대한 논란

주택 공급 및 주거안정을 위해 만든 3기 신도시는 사전청약제도를 실시하고 있는데요. 이 또한 많은 문제와 부작용이 있어 폐지된 청약방식이었습니다.

사전 청약과 본청약 사이의 토지 보상 문제 등이 있어 실제로 8년이 지나서야 본 청약을 한 지역도 있었고, 10년이 지난 후에 완공될 예정인 곳이 있습니다.

또한 서민들의 주거지 마련을 위한 제도가 현금 부자만을 위한 정책이라는 말도 있습니다.

최종 입주를 위해 잔금을 모두 치러야 하는데 대부분 잔금을 치를 여력이 안 되는 서민들은 주택 담보 대출을 이용해야 합니다. 이 시기에 정부가 가계대출을 관리하겠다며 대출 옥죄기에 들어갔기에 서민들은 잔금 대출이 안되면 제2 금융권으로 눈을 돌릴 수밖에 없고 그마저도 어렵다면 수도권이 아닌 비수도권 지역으로 밀려나게 되거나 청약을 포기해야 할 수도 있는 상황이기 때문입니다.

또한, 3기 신도시는 서울과의 접근성을 가장 중요시하였기 때문에 주택 공급 가격 자체가 저렴하게 책정될 수가 없습니다. 이 때문에 비판은 더욱 거세게 일고 있습니다.

결국 수도권 집값을 잡아야 하지만 그동안 정부에서 꺼내놓은 다양한 규제 정책이 오히려 수도권의 집값을 올리는 결과가 되어버렸기에 추가적인 규제도 여의치 않은 실정입니다.

사실상 인프라가 갖춰진 곳에는 수요가 몰리고, 수요가 몰리는 지역의 공급이 한정되어 있다면 당연히 집값은 올라가기 마련입니다.

서울 집값을 잡으려면 인프라를 분산하여 다양한 일자리 창출 등으로 수요를 분산시켜야 하는데 이런 근본적인 접근보다는 주변의 공급만 늘려서 주택 안정과 집값을 잡겠다니 이는 결국 수박 겉핥기밖에 되지 않는 것입니다.
결국 2기든 3기든 신도시 지역으로 이주한들 출근은 서울로 해야 하는 것이며, 장시간에 통근하다 보니 삶의 질이 낮아지는 것입니다.

베드타운화를 막기 위해 이제야 1기 신도시인 일산, 운정 등 경기 서북부 지역의 개발을 위해 일산 테크노밸리 등을 추진하고 진행하고 있는데 이 또한 신도시 조성 후 한참 후인 1기 신도시가 재건축을 바라보는 이 시점에 형성한다는 것에 대해 의문을 가지고 있습니다.
주거지 조성 전에 일자리에 대한 인프라가 어느 정도 갖춰져 있어야 하는 것 아니냐는 생각이 듭니다.

4. 3기 신도시 추진 상황

3기 신도시는 지구지정(구역지정) -> 지구계획 수립(개발, 실시계획) -> 조성공사 착공 -> 주민입주 -> 조성공사 준공의 차례로 진행됩니다.

2018년부터 2021년까지 지정된 3기 신도시 및 대규모 택지 지구는 일련의 단계를 걸쳐 진행되고 있습니다.

2022년까지 수도권 37만 호를 공급하겠다는 것을 목표로 2021년 7월부터 사전청약을 시작하고 있는데요.
3기 신도시 중 4곳, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구는 일부 토지보상을 완료한 상태이며 순조롭게 진행되고 있습니다.

3기 신도시 전체 지구계획 승인 등의 인허가도 계획대로 진행되어 5개 3기 신도시중에서 총 40만 명을 수용할 수 있는 주택을 공급할 수 있게 되었고, 이는 3기 신도시 모두가 최종 지구 지정된 2020년 5월 이후 약 1년 6개월여 만에 지구계획 승인이 완료된 것입니다.
확정된 지구계획에 따르면 5개 3기 신도시에서는 3천2백만 제곱미터의 면적에 분당과 일산을 합한 규모를 뛰어넘는 총 17만 6천 호(인구 약 40만 명 추정)의 주택을 공급하기로 하였습니다.

3기 신도시의 사전청약 또한 성공리에 마무리되었는데요. 현재까지 평균 41대 1을 기록하며 높은 인기를 얻고 있습니다.

사실상 3기 신도시의 선호도가 높은 것은 서울과의 접근성이라고 보입니다. 서울에 인접한 우수한 입지를 내세운 3기 신도시는 충분한 공원과 녹지를 조성하여 아이를 키우기 좋은 환경으로 구상하였고 철도 중심의 교통망을 갖추어 조성하고 있습니다.

5. 마치며

이번 시간에는 3기 신도시에 대해 알아보았습니다.

주변에서도 지인들을 보면 3기 신도시 청약에 올인하며 3기 신도시 당첨 후 자금을 마련하기 위해 재산을 정리, 처분하며 현금을 미리 확보하는 분들도 있었습니다.

3기 신도시는 기존 1기, 2기 보다 입지적인 측면에서 서울과의 접근성이 좋아 주목받고 있는데요.

서울 경계에서 평균 1.3km 떨어진 곳에 신도시를 선정, 접근성이 우수한 것이 가장 큰 장점입니다.
남양주 왕숙은 서울과의 경계에서 3.5km 떨어져 있으며, 하남 교산은 2.2km, 고양 창릉은 0.7km, 인천 계양과 광명시흥, 부천 대장은 서울과 인접하고 있습니다.

3기 신도시는 실질적으로 서울 도심의 주요 기능을 분담하여 수도권 균형발전을 이룬다는 것을 목표로 하고 있습니다.

실질적으로 주택을 공급받아야 하는 실수요층을 위해 마련된 정책인지, 아니면 이 또한 부동산 투자자들만 이익을 보는 형태가 될 것인지 궁금해집니다.