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부동산

부동산 책 리뷰] 대세는 꼬마빌딩

by K의기록 2022. 5. 23.
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부동산 책 리뷰] 대세는 꼬마빌딩이다.

 

재테크, 부동산에 관심을 갖다 보면 이제는 빌딩 투자에 한 번쯤 눈을 돌리기 마련인데요.

 

필자는 몇년전 투자한 지방에 다가구 건물이 있기에 서울, 수도권 근교의 꼬마빌딩 투자를 해보고 싶어서 이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

투자를 조금 시작하다 보면 관심 갖게 되는 꼬마빌딩, 꼬마빌딩 투자에 대해 A부터 Z까지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

대세는 꼬마빌딩(꼬마빌딩 A부터 Z까지)

1. 저자 소개

 

이 책의 저자이자 빌사남 대표인 김윤수 님은 19세에 공인중개사 자격증을 취득하고 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하고 있습니다.

 

블로그, 페이스북, 유튜브 등의 SNS를 통해 빌딩 관련 정보를 공유해주고 있으며 각종 언론사에서도 칼럼과 빌딩 정보를 제공하고 있는 빌딩 전문가이시며, 특히 업계 최초로 빌딩 실거래가 조회 앱인 '빌사남'을 출시하여 빌딩 투자의 진입장벽을 낮추는데 크게 일조하신 분이라고 할 수 있겠습니다.

사실 아파트나 주택같은 주거형 부동산은 인터넷 검색만 해도 시세, 실거래가 등의 정보를 정확히 알 수 있지만, 상가, 특히 빌딩은 매가도 파악하기가 사실상 어려워서 쉽게 투자할 엄두가 안 났었는데 예전에 경제 공부할 때 과제하면서 빌사남 앱에서 빌딩 실거래가도 편하게 볼 수 있어서 매우 유용하게 사용했었답니다.

예전에 경제공부할때 과제를 하면서 빌사남 앱에서 정보를 많이 파악할 수 있어서 수월하게 하였고요, 부동산 팟캐스트를 듣다가 빌사남님의 책이 있다는 걸 알고 읽어보게 되었습니다.

 

2. 주요내용

 

책은 꼬마빌딩 투자의 첫걸음부터 빌딩 투자 핵심 노하우와 실전, 실제 경험을 바탕으로 한 사례를 읽기 쉽게 써 놓은 책이라서 투자를 처음 하려는 분들도 쉽게 읽을 수 있는 책입니다.

 

먼저, 꼬마빌딩에 투자하려면 꼬마빌딩의 정의부터 알아야겠죠.

꼬마빌딩이란 부동산업계에서는 금액 50억 원 미만, 5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 정의합니다.


다가구주택, 호수 전체소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대주택, 상가주택, 오피스 건물, 상가건물, 원룸, 고시원 건물 등이 꼬마빌딩에 포함되는 것입니다.

 

2.1 꼬마빌딩 투자 전 알아둬야 할 사항

 

꼬마빌딩을 투자할 때 가장 중요한 것은 환금성인데요. 

환금성이 높다는 건 찾는 사람들이 많다는 것! 그렇기 때문에 서울 주요 지역을 중심으로 금액대 대비 환금성이 좋은지, 주변의 입지가 어떤지, 리모델링 가능성은 있는지, 임차인들의 명도비용은 얼마나 되는지를 고려 후 매입기준에 맞춰 꼬마빌딩을 매입합니다.

 

또한 꼬마빌딩을 매입할 때 고려해하는 것 중 하나가 바로 명의 문제입니다.

개인명의로 할지, 법인명의로 할지, 단독명의로 할지, 공동명의로 할지, 세금 부분을 무시할 수 없으므로 정확하게 계산 후 시뮬레이션을 해 보고 매입하여야 합니다.

 

추후 명의 변경은 가능하나 비용 등 기타 소모해야 하는 것들이 많기 때문입니다.

 

꼬마빌딩을 매입할 때 건물의 컨디션에 따라 리모델링을 고려해야 할 사항이 발생할 수도 있는데요.

대부분 오래된 건물을 싸게 매입해서 리모델링 후 건물 가치를 높이는 투자 방식을 선호하고 있으므로 반드시 명도도 고려해야 합니다. 

그밖에 건축사와 디자인 등의 협의를 거쳐 리모델링을 진행하면 됩니다.

 

이후 건물 내 임차업종을 선정하고 매각계획을 설계하는 것으로 투자는 마무리가 됩니다.

 

2.2 꼬마빌딩 건물주가 되려면

 

꼬마빌딩 건물주가 되려면 레버리지를 최대한 활용해야 합니다.

 

책이 지어진 년도를 기준으로 한 거라 이전 사례긴 하지만 서울지역 꼬마빌딩 투자 사례를 보면 대부분 20억~30억 규모의 꼬마빌딩을 종잣돈 5~10억 원을 가지고 있는 투자자들이 레버리지를 이용해 이 금액대의 투자를 많이 했다는 통계가 있습니다.

그 사이 시세가 많이 올랐기 때문에 사실 지금은 이 금액으로는 다소 어려울 것 같다는 생각이 듭니다만... 

책에서는 투자금 3억 원으로 서울시내에 건물을 산 사례가 나왔습니다.

여기서 투자금 3억은 대출을 제외한 실 투자금을 말합니다.

매가에 레버리지를 적극 활용하고 상가보증금을 제외하면 내 실투는 3억 정도로 투자할 수 있는 매물이 있다는 것!

서울시내 15억~20억 하는 아파트의 전세금은 거의 10억이 넘을 텐데, 만일 아파트가 아닌 주택이나 빌라에 거주지를 마련하고, 최대한 목돈을 끌어서 서울지역에 꼬마빌딩에 투자했다면 어땠을까 하는 생각도 들었습니다.

그리고 실제로 그렇게 다가구주택을 매입하여 건물 리모델링을 통해 1층은 상가, 2층부터는 주거형으로 수리해서 건물의 가치를 높이고 최초 매입가의 두배 이상으로 되팔게 된 사례가 있었습니다.

투자금이 적을수록 저평가된 지역(주택이 더 저렴)을 저렴하게 매입하여 리모델링을 통해 가치를 올리고 다시 되파는 투자도 매우 매력이 있는 것 같다는 생각이 들었습니다.

 

2.3 꼬마빌딩 투자 실전

 

만일 투자할 지역이 있다면 현장답사는 필수입니다.

 

또한 전문가들의 의견을 적극 활용하는 편이 좋은데요.

빌딩 전문 공인중개사, 은행 지점장(혹은 대출상담사), 건축사 등 전문가들을 최대한 활용하는 편이 좋습니다.

 

관심 지역의 상권 파악은 물론 주변에 최근 매각된 빌딩 사례를 살펴보고 직접 현장을 많이 다니며 안목을 기르는 것이 좋겠습니다.

 

최근 거래된 사례도 보고 거래된 건물에 리모델링을 했는지, 임차업종은 어떤 것들이 들어왔는지 미리 공부해보는 것은 매우 도움이 됩니다.

 

그리고 현장답사 시에 등기사항 전부증명서(소유자와 매입가, 대출 현황 등 파악 수월), 건축물대장(면적, 용도, 주차대수, 위법건축물 유무 확인 가능), 토지이용계획서(용도지역, 지구단위계획구역 확인)를 미리 확인해 놓고 답사하면 겉으로만 파악하기 어려운 부분들도 정확하게 확인해 볼 수 있습니다. 

 

2.4 꼬마빌딩 투자 단계

 

꼬마빌딩에 투자하려면 먼저 사전에 자금 계획을 미리 세워놔야 합니다.

이후 빌딩 전문 중개사를 물색, 투자지역을 선정하고 투자 목적이나 대출 활용 여부를 검토해봐야 합니다.

 

빌딩 계약 전에는 빌딩 계약자 명의는 어떻게 할지를 먼저 고려해봐야 하겠습니다.

그밖에 대출 가능 여부, 자금 스케줄, 건물분 부가세, 임대차 계약 및 임대료 미납 여부 확인, 취득 관련 비용을 체크해야 할 것입니다.

 

빌딩 계약 후 잔금 전에는 임대사업자 등록, 대출승인, 임대차 승계 확인서 작성 및 임차인 면담, 법무사 선임, 잔금 정산서 등을 미리 확인해야 합니다.

 

빌딩을 매입한 이후에는 빌딩을 직접 관리할 건지 혹은 관리업체에 위탁할 건지, 시설이나 임대관리는 어떻게 할 것인지, 리모델링 등의 계획은 있는지 등 사후관리 계획도 세워둬야 합니다.

 

 

3. 마치며

 

 

빌사남의 책을 읽고 실제 꼬마빌딩 투자 사례를 통해 빌딩투자의 핵심과 실전 노하우를 알 수 있어 좋았습니다.

또한 막연하게 빌딩투자에 대해 단순히 투자금이 많이 필요할것이다, 어려울 것이다라고만 생각했었는데 나도 할 수 있을 것 같다는 느낌이 들게 만들었습니다.

 

건물 매입에 있어 가장 중요한 부분인 용적률, 건폐율의 개념도 정리해주셔서 초보자에게도 읽기 좋은 책이었고, 아직 투자금이 부족해서 서울지역의 적당한 매물은 찾지 못하였고 경기권이나 인천 쪽으로 눈을 돌리는 중인데 사실 올해 안에 추가로 투자하는 것은 좀 어렵다는 생각이 들긴 했지만요.

꼬마빌딩 투자에 있어서는 노후대비용으로 안정적으로 투자하려면 급여 외의 꾸준한 월세 수익을 위해 수익률이 어느 정도 낮더라도 매입하는 편이 좋겠고, 공격적으로 투자하려면 저평가된 지역의 노후화된 건물을 리모델링하여 건물의 가치를 높여서 되파는 방식의 투자가 좋겠다는 생각이 들었습니다.

 

후자로 투자할 경우는 반복적으로 건물을 매입하여 수리하고 되팔고 하면서 투자금을 불릴 수 있는 아주 매력적인 투자방법이 될 것 같다고 생각했습니다.

 

필자는 지방의 다 가구 건물을 한채 가지고 있는데 다가구 건물 매수했을 때 투자금이 많이 여유 있는 상태는 아녔으므로 활용할 수 있는 레버리지는 적극적으로 최대한 활용하여 투자하였습니다.

 

리모델링을 할 컨디션은 아니어서 건물 외보수는 거의 하지 않고 투자했기에 임대료를 높이거나 추가로 상업시설을 확보할 수는 없어서 다소 아쉬웠지만 주거형 건물에 공실이 많지는 않아서 수익률은 꽤 높게 나오고 있습니다.

 

다만 지역 특성상 주로 장기거주보다는 단기 거주가 많아서 공실도 발생할 여지가 있고, 공실에 대한 부분을 다시 메워야 하다 보니 부동산 수수료도 분기별로 지불해야 하는 경우가 발생하였고, 건물 전체를 월세로 세팅하다 보니 관련 유지보수 비용이 꽤 들더라고요.

 

월세로 건물을 내놓았을 때 세입자가 자주 바뀌다 보면 컨디션에 따라 도배도 해줘야 하고 필요하면 어느 정도 수리도 해줘야 하기 때문입니다. 그밖에 생활하면서 고장 난 물품도 구입해줘야 하다 보니 신경 쓸 것도 많아서 자잘하게 지출하는 비용이 꽤 들더라고요. 

 

이렇게 주기적으로 지출하는 비용을 제하면 예상했던 수익률보다는 다소 떨어지기는 합니다.

그리고 자주 가볼 수 있는 지역이 아니어서 근처에 건물을 매입하고 싶었지만 서울 근교 경기권은 금액이 너무 높아서 엄두가 나지 않던 중 우연히 빌사남 저자님이 나온 팟캐스트를 들었고 관심이 생겨서 책을 읽어보았습니다.

 

사실 빌딩 투자라 함은 조금 어렵게 생각하는 경향이 있습니다.

부동산 투자를 시작하면서 최후의 목표이나 정착지로 빌딩 투자를 눈여겨보기 마련인데요.

 

꼬마빌딩 구입 A부터 Z까지~!
초보자도 읽기 쉽게 되어 있는 책이라 꼬마빌딩 투자에 관심이 있으신 분들은 한 번쯤 읽어볼 만한 책으로 추천합니다.

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