조정대상지역, 규제지역 해제시 효과 정리(투기과열지구와 조정대상지역의 차이점)

조정대상지역, 규제지역 해제 시 효과 정리

 

 

윤석열 정부 출범 이후 조정대상지역이 일부 해제될 거라는 기대감이 커지고 있는 가운데 경기 시흥, 동두천, 김포, 파주, 안산과 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서 국토부에 '조정대상지역과 투기과열지구 해제'를 요구하고 있습니다.

 

하지만 이달 말 윤석열 정부 출범 이후 처음으로 열리는 국토교통부 주거정책심의위원회에서 해제되는 '조정대상지역'은 거의 없을 것이라는 전망이 나오고 있는데요.

 

조정대상지역 또는 투기과열지구가 해제되면 그 지역의 대출한도가 높아지고 풍선효과가 발생해 부동산 가격 폭등이 발생할 우려가 있어 아무래도 쉽게 해제하기 어려울 것이다라는 의견이 분분합니다.

 

이번 시간에는 조정대상지역은 결정 근거와 규제지역 해제 시 어떤 효과가 있는지 한번 정리해보았습니다.

 

 

1. 조정대상지역이란

 

조정대상지역이란 부동산시장의 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역으로 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량과 주택 보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 혹은 과열될 우려가 있다고 판단하는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.

 

지역을 규제하는 이유는 과열된 부동산 시세를 안정화 하기 위해서입니다.

3개월 동안의 물가 상승률과 비교하여 공급가가 1.3배를 초과하거나, 매매량이 전년대비 30% 넘게 증가하거나 혹은 청약률에서 5배 이상 모집한 비율이 2개월 넘게 유지되는 지역, 개발호재 등으로 인해 부동산 가격에 과열이 일어날 것으로 우려되는 지역도 포함이 됩니다.

 

주택 가격을 안정적으로 하기 위해 강화한 주택 관련 규제 중 하나로서 비조정대상지역, 조정대상지역, 투기과열지역으로 구분합니다. 

 

조정대상지역으로 지정되게 되면 주담 보시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 등 분양권 전매, 1순위 청약자격 등 주택 거래에 있어서 전반적으로 규제를 받게 됩니다.

 

국토교통부 장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 '국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있습니다.

 

1. 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 등 주택 보급률 등을 고려하였을때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

 

2. 주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

 

이때 '국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'이란 다음의 구분에 따른 지역을 말한다.

 

1. 과열지역: 직전 월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택 가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시, 도 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

 

-가: 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

 

-나: 직전월부터 소급하여 3개월의 분양권(주택의 입자 주로 선정된 지위) 전매 거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

 

-다: 시, 도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역

 

2. 위축지역: 직전 월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

 

-가: 직전 월부터 소급하여 3개월 연속 주택 매매거래량이 전년 동기대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

 

-나: 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양 주택의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

 

-다: 시, 도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역

 

한편, 국토교통부 장관이 조정대상지역을 지정하는 경우 미리 시, 도지사의 의견을 들어야 합니다.

 

또 조정대상지역을 지정하였을 때는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장이나 군수, 구청장에게 공고 내용을 통보하여야 하고, 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율이나 총부채상환비율(DTI)이 일정 비율 제한됩니다.

 

또, 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 강도 높은 부동산 규제를 받게 됩니다.

 

 

 

 

2. 현 투기과열지구와 조정대상지역 현황

 

현재 투기과열지구로 지정된 지역은 49개 지역이며, 조정대상 지역으로 지정된 지역은 111개입니다.

 

사실상 서울 전 지역과 서울과 인접한 수도권 경기지역(과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수월, 성남, 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지, 기흥, 동탄 2), 세종, 대구 수성구, 대전 일부 지역, 인천 일부 지역, 경남 창원 의창을 제외한 나머지는 조정대상지역이 되었는데요.

 

조정대상지역은 서울 전 지역은 물론 경기 과천, 성남, 하남, 동탄 2, 광명, 구리, 안양, 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지, 기흥, 수원 영통, 권선, 장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주까지 선정되어 경기 지역 중 조정대상지역이 아닌 곳을 찾아보기가 더 어렵게 되었습니다.

 

인천 또한 재개발 등의 이슈가 많아 인천 대부분의 지역이 묶였는데요. 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서 등입니다.

 

부산도 조정대상지역을 피해 가지 못했습니다.

부산 해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구가 조정대상지역으로 묶였으며 이 외에 대구, 광주, 대전, 울산, 세종, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남까지 무려 111개 지역이 묶여있는 상황입니다.

 

주거정책심의위원회에서는 특정 지역의 부동산 시장이 과열했다고 판단하면 조정대상지역으로 지정하며, 투기가 성행한다고 판단하면 투기과열지구로 지정합니다.

 

투기과열지구와 조정대상지역은 위에서 언급했다시피 부동산 거래에 있어 각종 규제를 받게 됩니다.

 

자세한 내용은 아래의 표를 참고하여 주시기 바랍니다.

 

	투기과열지구	조정대상지역
가계금융 LTV DTI	2주택이상 보유가구는 주택신규 구입을 위한 주담보 금지(LTV 0%), 주택구입시 실거주 목적 제외 주담대 금지
	LTV: 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% DTI: 40%	LTV: 9억원 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI: 50%
규정	정비사업 분양 재 당첨 제한 거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양신청허용(수도권 재건축 적용)	다 주택자 양도세 중과, 장특공 배제 2주택+20%P, 3주택+30%P(21.6.1이후시행, 분양권도 주택수에 포함) 2주택이상 보유자 종부세 추가과세(+0.6~2.8%P) 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향(2,3주택자 300%) 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 분양권 전매시 양도세율 50% 1주택 이상자 신규 취,등록 임대주택 세제혜택축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
전매제한	주택: 분양권 전매제한(소유권 이전등기, 최대 5년) 분양가상한제 적용 주택 전매제한기간 강화 재건축 조합원 지위양도제한(조합설립인가~소유권이전등기) 재개발 조합원 분양권 전매제한(관리처분계획인가~소유권이전등기)	분양권 전매제한 (1지역) 소유권 이전등기 (2지역) 1년 6개월 (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월
기타	주택 취득시 자금조달계획서 신고 의무화. 기존 보유주택현황, 현금 증여 등. 투기과열지구는 증빙자료 제출

 

 

3. 조정대상지역 해제 시 효과

 

 

국토교통부 장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 합니다.

또, 조정대상지역으로 지정된 지역의 시, 도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택 가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부 장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있습니다.

 

만일 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되며 분양권 전매제한도 6개월로 단축되게 됩니다.

 

분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1 주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화됩니다.

 

대출조건 또한 주담보 비율(LTV) 60%에서 70%, 총부채상환비율(DTI) 도 50%에서 60%로 완화됩니다.

 

조정대상지역이 해제되면 해당 지역의 부동산 거래는 더 활발해질 것으로 예상되고 있습니다.