기부채납의 정의, 대상, 기부채납의 예(용적률 인센티브)

기부채납의 정의, 대상, 기부채납의 예(용적률 인센티브)

 

 

재건축, 재개발을 공부하다 보니 많이 나오는 용어 중의 하나가 바로 기부채납입니다. 아파트 분양시에도 학교 부지나 기타 공공시설을 기부채납해야 한다는 이야기를 많이 들어보셨을 텐데요.

 

사실 개인 사업자가 소규모의 빌딩을 건축하거나 사업을 할 때에는 대부분 해당되지 않는 부분이기는 합니다.

하지만 재건축, 재개발이나 지역 주택조합 등의 조합원이라면 기부채납의 정의는 무엇이며 어떠한 형태로 진행되는지에 대해 알고 있어야 할 부분들이 있어서 이해하기 쉽도록 정리해보았습니다.

 

1. 기부채납의 정의

 

기부채납이란 국유재산법 제2조에 의거하여 국가 외의 자가 제5조 1항 각 호에 해당하는 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것을 말합니다.

공유재산 및 물품관리법 제2조에는 지방자치단체 외의 자가 제4조 제1항 각 호에 해당하는 재산의 소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하여 지방자치단체가 이를 취득하는 것을 말합니다.

 

즉, 정리하자면 기부채납이란 개발 사업자가 공공시설 등을 설치해 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전해주는 것을 말합니다.

법률적으로 기부라는 단어는 민법상의 증여에 해당되고 채납은 승낙을 말합니다. 기부채납 된 재산은 국유재산이나 공유재산이 됩니다.

개인의 재산을 국가나 지방자치단체에 기부한다니 이해가 안 될 수 있는데요. 예컨대 이럴 경우는 개인이나 기업이 어떤 건물이나 시설물을 만들 때 주변 지역을 매입해서 특정한 형태로 꾸며서 기부하는 형태로 이는 사실상 어떤 특정 사업과 관련하여 일종의 반대급부로 이뤄지는 경우가 대부분입니다.

 

예를 들어 사업시행자의 경우 운영권을 보장한다거나 수익원을 제공해준다거나 아니면 용적률이나 건폐율 등과 같은 인센티브를 제공해 주면서 국가나 지자체는 이의 반대급부로 공공시설이나 부지 등을 무상으로 양도받는 것이지요.

 

주변에서 쉽게 볼 수 있는 기본적인 예를 들면 아파트 단지를 건설할 경우 아파트 단지의 도로 진입로 등이 대표적인 기부채납의 대상이며, 국토 개발의 효율성 향상과 개발이익의 분배를 목적으로 이루어집니다.

 

1.1 기부채납의 도입 배경

 

1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발로 도시정비기반시설이 부족하게 되었던 것이 기부채납의 도입 배경이 되었습니다.

 

이 때문에 정부와 지방자치단체에서는 주택 재건축사업이나 정비사업 등을 추진함에 있어 부족한 정비기반시설의 확충을 우선시하기 위해서 도입된 것으로 도시를 개발할 때, 과밀화 제한을 목적으로 하여 공공시설이나 부지 등을 사업시행자에게 기부채납의 형태로 환수하게 된 것입니다.

 

기부채납의 법적 요건은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등의 도시계획 법령에서는 별도로 정의하고 있지 않으나, 국토계획법에서는 개발행위 허가와 실시계획인가시에 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있는데 이를 기부채납으로 간주하고 있습니다.

 

기부채납 방식은 조금씩 변경되고 있는데요. 2000년 7월, 도시계획법 시행령 개정을 통해 기부채납이라는 개념이 처음 도입되었을 당시에는 토지의 형태만 기부채납이 가능하였습니다.

 

2011년 3월, 국토계획법 시행령 개정에 의해 토지 외에도 건축물이 추가가 되었는데 이는 공공임대주택을 예를 들 수 있겠습니다.

 

2016년 1월에는 도시정비법의 개정을 통해 현금 기부채납이 가능하도록 하였습니다.

 

1.2. 기부채납 대상 재산

 

기부채납 대상 재산으로는 부동산과 그 종물, 선박, 부표, 부잔교, 부선거 및 항공기와 그들의 종물, 정부 기업이나 정부시설에서 사용하는 기계와 기구 중 기관차, 전차, 객차, 화차, 기동차 등의 궤도차량, 지상권, 지역권, 전세권, 광업권 외에 이에 준하는 권리, 증권, 특허권, 저작권, 상표권, 디자인권, 실용신안권 등 그 밖에 이에 준하는 권리를 들 수 있습니다.

 

1.3. 기부채납 방식

 

기부채납은 다양한 방식으로 이루어지는데요.

 

사업자가 건축물을 건축하는 조건으로 정부 지자체에 기부채납을 할 경우, 건축물의 가액을 산정한 다음 준공이 완료되면 그 건축물의 사용 수익권을 기부자, 상속인 및 포괄 승계자에게 주어 건물 수익료가 상쇄되는 시기까지 사용수익권을 주는 기부채납의 방식도 있습니다.

 

도시계획 주택을 건설할 때는 사업 구역 내 국공유지를 용도 폐지하여 양여받고 그 국공유지를 대체 도로로 설치하여 국공유지로 무상 귀속하는 형태의 기부채납이 주로 이뤄지고 있으며,

 

지구단위계획 실행 시엔 사업자가 공공시설이나 기반시설들 중 학교나 시도의 도시계획조례가 정하는 기반시설 부지로 기부채납을 하기도 합니다.

이렇게 기부채납 하면 사업자는 용적률 인센티브, 건폐율 완화의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그리고 기부채납을 할 경우 기부한 재산도 세금 처리 시 인정받을 수 있는데요. 기부한 재산의 가액은 법인의 각 사업연도 소득금액 계산상 소득금액에서 이월결손금을 공제한 금액을 한도로 손금으로 인정받을 수 있다고 합니다.

  

 

 

2. 기부채납의 예

 

부동산 개발 규모가 커지면 그에 따라서 지방자치단체나 국가에 기부채납 해야 할 액수의 물건이 늘어나게 됩니다.

 

야구장이나 축구장 같은 대규모 스포츠 시설의 경우 건물을 지은 주체가 소유할 수는 있으나 세법상 중과세 대상이 되므로 대부분 기부채납을 하고 운영권을 획득하는 형태로 진행합니다. 대부분 많은 사람들이 한국에서는 야구장이나 축구장의 법적 소유가 금지된 것으로 알고 있는데 이는 사실이 아닙니다.

 

만일 대규모 스포츠 시설의 소유 주체가 적정면적으로 초과하여 보유하는 토지나 건물을 부동산을 취득한 후 일정기간이 경과할 때까지 업무에 직접 사용하지 않을 경우 비업무용 부동산에 해당되는데 이는 지방세법과 법인세법상 중과세 대상이 되므로 유지비가 급격하게 상승하기 때문입니다.

그리하여 세금 부담을 줄이고자 대부분 이러한 시설은 지자체에 기부채납하고 저렴한 값으로 임대하여 구단 운영권을 받아서 운영하는데 그 예로 광주-기아 챔피언스 필드와 대구 삼성 라이온즈 파크, 포항 스틸야드를 들 수 있습니다.

 

대형 쇼핑몰의 경우에는 공공시설을 지어 기부하기도 합니다. 예를 들어 신세계는 스타필드를 지을 때 도서관도 지어서 지방자치단체에 기부채납 하였는데 이렇게 기부채납 한 도서관은 시립이나 구립도서관으로 전환해서 운영하고 있습니다.

 

대규모 아파트 단지가 조성되는 경우도 마찬가지입니다. 대규모 아파트가 들어서면서 그 주변에 필요한 공원이나 주차장, 광장 등이 조성하고 기부 채납 합니다. 대신 용적률 인센티브를 적용받을 수 있습니다.

 

국가철도공단이 역 건물을 지어도 이에 따른 시설물과 땅을 기부채납 받습니다.

이는 민간투자사업에도 적용되는데 서울 지하철 9호선을 지을 때에도 민자 사업자가 지하철 시설의 일부를 짓고 소유권은 기부채납으로 서울시에 넘기고 운영을 맡는 형태로 진행하였습니다.

 

이외에도 공공시설인 주민센터나 시청, 구청, 도청 등의 지방관청을 지으면 그에 딸린 각종 시설물을 매입해서 기부채납 하며, 기업들이 건물을 지으면 이에 딸린 땅과 시설물 역시 일부 기부채납 대상이 됩니다.

 

 2.1 기부채납 인센티브

 

기부채납은 득 보다 실이 많으면 아무래도 꺼려지기 마련인데요. 물론 기부채납 하기가 싫다고 안 할 수 있는 개념은 아니다만 기부채납을 함으로써 건설 시행자에게 얻어지는 인센티브 또한 분명 있습니다.

 

물론 정부와 지방자치단체마다 상이한 부분이 있을 수도 있겠지만, 2019년 1월에 발표한 서울시의 기부채납 인센티브에 따르면, 정부에서는 기준 용적률 또는 허용용적률에 인센티브 용적률을 추가하여 상한 용적률을 확대하여 사업성을 높이는 인센티브를 주는 방식으로 특혜를 주고 있습니다.

 

2.2 기부채납 시 고려해야 할 사항

 

기부채납은 사업 승인권자가 사업시행자에게 요구해서는 안되며 공공성이 확보가 되어야 하는데요.

국토교통부에서는 주택건설사업 기부채납 운영원칙을 정하고 원칙대로 진행하게 하고 있습니다.

 

가장 중요한 것이 바로 공공성입니다.

기부채납은 공공성을 확보하고 사업을 저해하지 않는 수준에서 이뤄져야 할 것이며, 기부채납 부담 수준의 결정시기를 명확히 하여 사업의 예측 가능성을 극대화합니다.

무리한 기부채납이 되어서도 안 될 것이며, 미리 기부채납 대상을 고지하여 사업성을 미리 확인하고 진행할 수 있도록 한 것입니다.

기부채납을 하는 경우 승인권자는 인센티브 용적률을 보장하도록 하여 사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경을 조성하는 데 있어서 기여할 수 있도록 유도합니다.

 

이렇게 보면 사실상 서로 득이 되는 점이 더 많아 보이는데요. 아직까지는 기부채납에 대한 명확한 기준이 없어 혼란이 발생하고 있다고 합니다.

아무래도 사업 시행 전 기부채납에 대한 부분은 반드시 예상하고 시작해야 하는데요. 법적인 근거가 명확하게 정해져 있다면 사업을 진행하는 데 있어 분명 더 도움이 될 것이라고 생각합니다.

 

기부채납의 정확한 대상 사업이나 범위, 적용기준등에 대해 관련 법률에서 법적 근거를 마련하여 정확하게 법제화시키도록 하는 것이 중요할 것 같습니다.

 

또한, 지역마다 지방자치단체별로 상이하여 혼란을 일으킬 수 있으므로 명확한 기준을 제시하도록 하며, 기부채납 인센티브도 명확하게 상하한선을 규정하여 혼돈이 없도록 하고 사업성을 미리 확인할 수 있도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.