상가투자 방법, 수익률, 매가 계산 방법, 층별 상가투자

상가투자방법, 수익률, 매가 계산 방법, 층별 상가투자

 

최근 경제적 자유를 위해 부동산에 관심을 갖고 있는 분들이 많이 늘고 있습니다.

경제적 자유를 위해서는 근로소득이 아닌 자본소득을 늘려야 하고 이의 대안으로 부동산에 관심 있는 분들이 많아지고 있는데요. 아무래도 자본소득을 빠르게 늘리기 위해서는 상가투자에 대해 관심을 갖게 됩니다.

초보자가 상가를 매수하려면 무엇부터 시작하는 게 좋을까요? 필자의 경험담으로 상가투자방법, 수익률, 매가 계산방법, 층별 상가투자 등에 대해 정리해보았습니다.

 

 

1.  상가투자방법

 

1.1 사전 지식 쌓기

 

먼저 상가투자에 앞서 기본적으로 알아야 할 사항이 있습니다.

필자는 상가투자와 관련된 서적을 적어도 2~3권 정도 읽기를 추천드립니다. 상가투자의 감을 익히기 위해 관련 인터넷 강의를 들어도 좋을 것 같습니다.

좋은 강의는 나의 피 같은 시간을 아껴주는 것이므로 상가 투자가 처음이시라면 한 번쯤은 들어보는 것을 추천드립니다. 상가투자에 앞서 기본적으로 알아야 할 사항들을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.

 

1.2 상권분석 연습(거주지 주변부터 관찰).

 

초보라면 내가 잘 아는 지역부터 공부하는 것이 좋습니다.

관심 지역을 몇 군데 설정해서 먼저 지도를 보고 주동선, 유효 상권 등을 파악한 후 여력이 된다면 다양한 시간대에 방문하여 유동인구와 상권의 성격을 파악합니다.

 

몇 번 연습하다 보면 외출 시에 주변 상권에 대해 더 관심 있게 볼 수 있을 것입니다.

 

그리고 상가를 유심히 관찰하다 보면 상가 1층은 대략 어떤 업종이 들어와 있는지, 상층부는 어떤지, 상권이 학원가인지, 먹자골목인지, 유흥가인지 등등 주변 환경과 더불어 파악하는 눈도 기를 수 있습니다.

 

상가 매입에 앞서 기본적으로 주변을 관찰하는 습관과 상권분석능력을 어느 정도 키우셨다면 실전에서 공부하는 편이 좋습니다.

 

먼저 관심 지역을 다음, 네이버 지도나 카카오 지도를 통해 상권분석을 합니다.

매물 검색과 시세조사를 마치고 필요시에는 먼저 임장하여 주변 분위기라던가 건물, 임차 상황 등을 파악하도록 합니다.

매수하고자 하는 상가가 어떻게 구성이 되어 있는지 확인하는 것도 좋습니다.

 

매수하고자 하는 상가에 예를 들어 PC방, 노래방이 있는 건물이라면 인접한 층에 학원이나 독서실 같은 교육시설은 들어가지 못합니다. 또한 스터디 카페를 하고자 하는 층에 노래방이나 운동시설 등 소음을 유발할 수 있는 시설물이 들어와 있을 경우에도 고려를 해봐야 하므로 매수하고자 하는 상가 호실 하나만 볼 것이 아니라 건물 구성과 층 전체를 살펴보는 것이 좋습니다.

  

1.3 실전 부동산 답사.

 

상가나 해당 상권에 대해 더 자세히 알아보고 싶을 경우에는 부동산에 연락 후 답사를 하도록 합니다.

 

부동산에 연락하여 현재 가용할 수 있는 투자 자금이 어느 정도 되고 어떠한 상가를 보고 있다고 구체적으로 말해주면 부동산에서 브리핑용 자료를 만들기가 수월합니다.

 

예를 들어 자본금은 1억이 있고, 2억대 상가(보수적으로 상가 대출을 50%~60% 정도 잡을 경우~)를 보고 있다고 미리 언급하면 부동산에서는 예산에 맞는 상가를 브리핑한 후 투자금, 수익률을 정리하여 보여줄 것입니다.

 

부동산에서 브리핑받은 이후에는 브리핑 자료로 수익률을 점검하며 주변 시세와 비교하여 매가가 적절한지 파악하는 것이 좋습니다.

 

그리고 임차인이 월세는 미납하고 있는지, 건물 내 하자는 없는지, 관리비는 적정 수준인지 등을 파악해 둘 필요가 있습니다.

 

 

 2. 상가 수익률, 매가 계산 방법

 

상가에 투자하는 목적은 결국 임대수익을 내기 위해서입니다.

투입한 비용 대비 높은 수익률을 내려면 자기 자본에 대출을 적절히 활용해야 하는데, 수익률 계산은 상가 투자를 고려할 때 가장 먼저 체크해야 하는 가장 기본적인 사항입니다.

 

2.1 상가 수익률 계산법

 

상가 수익률 계산법은 투자비에서 임대료가 차지하는 비율을 말하며, 수익률 계산식은 아래와 같습니다.

 

수익률 = 연간 임대료 수익(월차임 x 12개월)/ 투자비(매매가)-임대보증금

 

부동산에서 상가투자 브리핑을 받거나 분양상가에서는 대부분 수익률은 대출에 의한 레버리지로 계산합니다.

자기 자본 100%로 투자하는 사람들이 많지 않기 때문입니다.

 

자기 자본수익률 계산식은 아래와 같습니다.

 

자기 자본수익률=연간 임대료 수익(월차임 x 12개월)-연간 대출이자/ 투자비(매매가)-임대보증금-대출금

 

자기 자본수익률에서는 대출금과 금리까지 고려하여 수익률을 계산합니다. 

 

그러나 수익률 계산에 포함되지 않은 추가 지출 부분도 고려해야 하는데 이 비용이 만만치 않습니다.

바로 상가 취득 시 필요한 부동산 중개수수료와 취득세, 공실이 발생할 경우 드는 관리비 등입니다.

 

상가 매매가가 높을수록 부동산 중개수수료와 취득세, 관리비 부담은 더 커지므로 실질적인 수익률은 더 떨어질 수 있습니다. 

 

금리가 점점 높아질수록 이자 부담액도 늘기 때문에 수익률은 더 떨어질 수밖에 없는 점은 반드시 고려하고 투자해야 하는 부분입니다.

 

상가에서 가장 위험한 부분은 바로 공실인데요. 공실이 발생할 경우 이자와 관리비가 계속 지출되므로 공실에 대한 대비는 반드시 해야 합니다.

 

2.2 상가 매매가 계산법

 

상가 매매가는 임대수익(월세)에 의해 책정됩니다.

예를 들어 수익률이 5%로 가정한다면 그로 인해 매가를 책정할 수 있습니다.

 

상가 임장이나 부동산 브리핑을 받으면 현 임차인이 보증금 얼마에 월 얼마에 있는지 정도를 알려주는데 매수자가 판단해야 할 사항은 이게 과연 적절한 매매가인가입니다. 

 

매매가 산정 방식의 계산식은 연차임을 기대수익률로 나누면 적정 매수가를 알 수 있습니다.

 

매매가 = (월차임 x12개월/기대수익률) + 임대보증금

 

상가는 대부분 실제 자본금과 대출을 최대한 활용하여 투자합니다.

 

저금리 시대에는 은행 대출을 적절히 활용하여 투자 수익률을 높일 수 있었지만 최근 대출 자체가 조금 보수적인 편이며 대출 금리가 오르는 추세라 이 또한 여의치 않은 것이 요즘의 현실입니다.

 

먼저 금융기관에 상가 담보대출을 의뢰하면 해당 상가에 대한 감정을 받게 됩니다. 적절하게 대출상담사를 활용하는 것도 매우 도움이 되는데요.

필자가 최근 상가를 매수하면서 상담한 결과 내가 직접 사업할 상가를 분양받을경우 대출은 70%까지 가능하며, 일반투자를 위한 분양상가 매수시엔 50~60%선으로 대출이 가능하다고 합니다. 

대출 금리는 3% 이상이 될 것이고, 아마 그보다 더 높아질 가능성이 있습니다.

 

2.3 상가 적정 수익률

 

일반적으로 상가의 적정 수익률은 지역별로 다릅니다.

 

예전에는 수익률이 7% 이상 되는 곳도 있었다고 하나 최근 필자가 수도권 지역에 상가투자를 하면서 알아본 결과로는 1층 4~5%, 상층부는 5~6% 이내의 수익률이 대부분이고, 대도시로 갈수록 수익률은 더 낮은 편입니다.

 

 

3. 층별 상가투자

 

상가건물에 있어 최고의 자리로 치는 상가는 바로 1층 코너 자리입니다.

최근 분양 물건 및 사업지를 보느라 분양상가 상담을 받았었는데요. 가장 먼저 빠지는 자리가 바로 1층 코너 자리였습니다.

 

그러나 1층 코너 자리가 가장 좋은 곳일까요? 무조건은 아닙니다.

 

상가는 월세가 매가를 결정하므로 임차 들어오는 업종의 선택과 임차인의 경영능력이 매우 영향을 끼치기 때문입니다.

임대료를 꾸준히 올려 받을 수 있고 권리금까지 형성되는 지역이라면 건물의 가치는 더 높아지기 마련입니다.

 

1층의 수익률이 더 낮은 이유는 1층은 아무래도 눈에 잘 띄는 매장이다 보니 공실의 위험이 적고 식당이나 프랜차이즈로 운영하기 때문에 조금 더 안정적으로 임대료를 받을 수 있기 때문입니다.

 

아무래도 투자는 하이리스크 하이리턴의 패턴이라 조금 더 안정적으로 수입이 들어온다면 수익률은 더 낮아지기 마련이지요.

 

3.1 층별 분양가 패턴

 

필자가 작년부터 상가 매수를 위해 경기도 북부 지역의 부동산과 분양상가 상담을 다니며 얻은 정보에 의하면 최근 1층 분양가 시세는 기본 평균 평당 3,000만 원, 1층 코너 자리는 3,500만 원 정도로 분양가가 책정되어 있었습니다.

분양상가는 분양가 대비 수익률로 임대료를 책정합니다.

 

2019년 이전 10년간은 1층을 동일하게 3,000만 원으로 봤다면 2층은 50% 정도 낮은 금액을 평단가로 책정하고 3층은 40%, 4층 이상은 35% 수준으로 책정하였었는데, 최근 2층은 1,000만 원, 3층은 800~850만 원, 4층부터는 조금 더 저렴하게 분양하는 수준으로 떨어졌습니다.

 

특히 경기 불황이 더 할수록 층간 차별화는 더욱 뚜렷해져 안정적인 수익을 바라고자 하는 사람들의 1층 선호도가 더 높아지고 있다는 것을 반증하는 계기이기도 합니다.

 

이렇게 1층 상가와 상층부의 분양가가 점점 더 벌어지면서 상가의 층별 용도 변화가 일어나고 있습니다.

 

1층 상가는 분양가 자체가 높기 때문에 최근 1층 상가에 입점할 만한 업종이 2층으로 올라가는 경우도 볼 수 있는데요. 이의 대표로 볼 수 있는 케이스가 바로 안경점입니다.

임대료를 적게 내는 대신 거품을 뺀 금액으로 소비자에게 더 저렴하게 주겠다고 어필하는 것입니다.

 

그 밖에 1층 상가에서나 봤던 약국이나 은행, 부동산도 상층부로 자리 잡고 있으며 소비자들도 이에 적응해가고 있습니다. 1층의 분양가가 압도적으로 높기 때문에 분양가가 높으면 당연히 임대료가 높기 때문에 어떻게 보면 합리적인 선택이라고 보입니다.

 

3.2 상층부 상가투자 시 주의점

 

사실상 상층부는 공실의 위험이 높은 편이며 공실이 되더라도 눈에 잘 띄지 않기 때문에 한번 공실이 되면 장기 공실로 이어질 수 있다는 가능성이 있어서 투자를 망설이게 됩니다.

 

기본적으로 작은 평수 위주로 구성되어 있는 1층과는 다르게 상층부는 큰 평수 위주로 구성되어 있어 다양한 업종이 들어올 수 있는데, 상층부는 유행 업종보다는 실수요자 위주의 전문화된 상가를 넣어야 장기임대가 가능하며, 공실의 위험을 피할 수 있습니다.

 

상층부에서 인기가 좋은 상가는 병의원, 유명학원과 같이 꾸준히 장기 임대가 가능한 곳이며, 이렇게 안정적으로 임대를 맞춘 상가는 수익률이 낮아도 선호가 높으며 임차인에게 직접 매도할 가능성도 있습니다.

 

그렇기 때문에 상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 하는 것이 좋습니다. 상층부는 시세가 크게 오르지 않는다는 단점이 있으므로 해당 상가 매수 시 상층부의 임대료가 적절하게 책정되어 있는지 주변 시세 조사를 통해 반드시 확인해야 할 필요가 있습니다.

 

그리고 필요한 것이 바로 공실 발생에 대한 대책입니다.

만일 상권이 좋은 곳이라면 상층부 공실도 빠르게 해결될 수 있으나 주변 상권 공급 물량이 과다할 경우 공실의 위험은 더욱 커지기 마련입니다.

 

공실에 대한 리스크도 항상 대비해야 하는 부분입니다.

공실이 발생할 경우 어떻게 대처할 건지, 직접 사업을 할 것인지, 어느 정도 수리를 해서 내놓을 것인지, 렌트프리를 어느정도 줄 것인지에 대한 대책 등 입니다.