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부동산

지역주택조합의 정의, 절차와 장단점

by K의기록 2022. 4. 19.
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지역 주택조합의 정의, 절차와 장단점

 

이번 포스팅에서는 지역 주택조합에 대해 다뤄보려 합니다. 

지역 주택조합이라는 단어 들어보신 분 많으시죠? 지역 주택조합은 상대적으로 저렴한 분양가와, 대기업 건설사 등을 내세워 분양을 홍보하는 경우가 대부분인데요. 지역 주택조합 사업은 어떻게 진행되는지 장단점, 위험성에 대해 분석해보겠습니다.

 

 

1. 지역주택조합의 정의

 

지역주택조합이란 아파트 주택을 건설하기 위해 조합이 주체가 되어 토지 매입부터 시공사 선정 등을 진행하는 사업입니다. 해당 지역의 주택 및 토지 소유자로 이루어진 재개발 재건축과는 차이가 있습니다.

 

지역 주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합 주택의 입주 가능일까지 무주택세대 주거나 1 주택 소유자이나 75제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 가능합니다.

 

조합설립인가 신청일 현재 당해지역에 6개월 이상 거주하여야만 지역 주택조합에 가입할 수 있는 조합원 자격이 되며, 주택조합은 건설하는 주택을 해당 조합원에서 우선적으로 분양할 수 있습니다. 만일, 해당 주택 건설 대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가 신청일 1년 전에 자격을 갖춰야만 합니다.

 

1.1 지역 주택조합사업 진행 절차

 

지역 주택조합의 설립을 위해 가장 먼저 수반되어야 할 것이 바로 해당 주택건설 대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서가 있어야 한다는 것입니다.

 

이를 기본으로 창립총회의 회의록과 조합장 선출 동의서, 조합원의 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장 혹은 군수, 구청장에게 제출하여야 합니다. 만일 조합의 변경이나 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야만 가능합니다.

 

지역 주택조합 사업은 총세대수의 50% 조합원을 모집하고, 토지소유권 이전이 완료되면 지역 주택조합 추진위를 구성, 부동산 매매계약서를 체결 후에 지구단위계획에 편입합니다. 이때 총세대수의 50%인 최초 조합원을 모집할 수 있습니다.

 

주택조합설립인가와 주택조합 변경인가를 마치고 사업계획이 승인된 이후 공사를 착공할 수 있는데, 분양이 승인되면 추가 조합원 공개모집은 불가하며 일반분양을 진행할 수 있습니다.

 

1차 조합원과 2차 조합원, 일반분양은 각각 분양가가 다르게 책정되어 있는데 사업이 진전될수록 분양가는 높게 책정됩니다. 이건 사업의 위험성을 감안한다면 당연한 결과입니다.

 

이후 준공 입주가 완료되면 조합은 청산 후 해산됩니다

 

1.2 지역 주택조합 사업의 위험성

 

지역 주택조합은 사실상 분양가가 저렴하다는 것을 장점으로 하여 내 집 마련이 필요한 서민들을 대상으로 매우 매력적인 것처럼 보이나 사업성공률이 높지 않은 만큼 위험성이 높다고 감안하셔야 될 것입니다.

 

지난 2004년부터 2021년, 17년간 전국 지역 주택조합 중 입주가 완료된 곳은 고작 17% 정도입니다.

입주가 되지 않은 83%의 조합은 현재 진행 중이거나 실패하여 수억 원의 돈만 날린 셈인 것입니다.

이렇게 지역 주택조합 사업의 실패율이 높은 이유는 바로 지주택 모집 시 제대로 준비하지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 많기 때문입니다.

 

실제로 중소도시 정도의 인구 20만 이상의 도시의 경우 지주택의 성공 가능성은 한자리 수로 떨어지기까지 합니다. 이미 어느 정도 개발이 진행된 곳이라면 지주택의 성공 가능성은 더 낮다고 볼 수 있습니다.

 

심지어 요즘엔 건설사나 투기꾼들이 차린 업무 대행사가 제도가 허술한 지주택을 이용, 부당한 이득을 보는 사례도 있습니다. 조합 설립 때부터 건설사와 관련이 싶은 업무 대행사나, 대행사로 위장한 투기 세력들이 조합과 업무협약을 맺고 관계자가 조합장이나 임원을 맡게 하여 조합원들이 걷은 계약금을 사적으로 해결하고 토지 알박기를 하는 등의 비리를 저지르는 경우가 많았습니다. 관련된 보도들도 많이 나오곤 했었지요.

 

그래서 2007년 6월 3일 지주택 안전성을 강화하기 위해 정부에서 관련 법제를 정비하긴 하였으나  대부분의 지역 주택조합이 해당 법령 이전에 우후죽순으로 설치된 곳이 많기 때문에 안정성인 면에서는 반드시 확인을 해 봐야 할 부분입니다.

 

사실상 대부분의 사람들은 지역 주택조합, 재개발, 재건축 등의 차이를 잘 알지 못하는 경우가 많습니다.

필자도 종종 홍보 전화가 올 경우 해당 사업장이 지역 주택조합이냐고 확인하고는 관심 없다고 끊고는 하는데요. 일반적인 부동산에 관심이 별로 없는 사람이 어떤 차이인지 잘 모르는 것은 어쩌면 당연합니다.

 

지역 주택조합은 대부분 대로면이나 이동형 자동차에 현수막으로 홍보를 하며, 모델하우스라는 단어 대신 홍보관이라는 단어를 사용합니다.

 

지주택의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가인데요. 해당 지역 주변에서는 어림없는 분양가이기 때문에 내 집 마련을 위한 서민들에게는 이 점이 가장 큰 장점이 될 수 있습니다.

 

시공예정사나 브랜드는 대형 건설사를 내세워 강조하고 있고요, 완공시기나 입주시기는 명확하지 않고 착공 예정시기라는 단어를 사용합니다.

 

일반적으로 재개발이나 재건축 등은 지도에도 표기가 되어있는데 반해 지역 주택조합은 착공 전에는 인터넷 지도에서 찾아볼 수 없습니다.

 

 

2. 지역 주택조합의 장점

 

지역 주택조합은 아파트를 저렴하게 공동구매하는 방식이므로 상대적으로 저렴한 분양가에 서민들이 내 집 마련을 할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

 

대부분 지주택 추진이 이뤄지는 곳은 교통이 편리한 곳입니다.

상업용지나 단독주택, 저층 건물 위주로 산재되어 있는 주거지를 매입하여 아파트를 짓는 것이므로 지하철역이 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리한 곳이며, 대형마트나 백화점이 가까워 생활의 편리함을 갖춘 곳들이 많습니다.

 

지역 주택조합은 사실상 재개발이나 재건축보다는 사업 절차상 간소한 편이라 토지 협의만 빠르게 진행된다면 기간을 더단축시킬 수도 있다는 장점도 있습니다.

 

 

3. 지역 주택조합의 단점

 

가장 큰 단점은 바로 위험성이 높은 사업이라는 것입니다.

 

지역주택조합의 목적은 사실상 남의 땅에 입주하고자 하는 조합원들끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 것인데요. 땅조차 확보되지 않은 상태이니 위험성이 매우 높다고 할 수 있겠습니다.

 

사실상 조합원들이 이 토지를 구입해서 집을 짓겠다고 땅 주인들을 설득해서 토지를 매입해야 하는 것인데요. 실제로 도시 재정비 촉진을 위한 특별법에 의거, 사업 장애물이 상대적으로 적은 뉴타운조차도 사업이 완료된 구역보다 무산된 구역이 많다는 걸 알면 얼마나 위험한 사업인지 알 수 있을 것입니다. 말 그대로 멘땅에 헤딩하는 격입니다.

 

땅을 우여곡절 끝에 다 매입하였다고 한들, 건축허가를 받는 과정이 험난합니다.

 

허가받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있는데 이를 경우에는 그만큼의 조합원들을 해산시켜야 하는 것이고 남은 사람들이 추가적으로 탈퇴 조합원들이 냈던 금액의 n/1을 또 분담해야 하는 상황이 생깁니다. 심지어는 종을 변경하지 못하거나 환경문제로 인해 아예 통과가 어려울 수도 있습니다.

 

보통 지역 주택조합에서는 모집 시 토지가 확보되었고 개발허가 승인도 되었다고 홍보하는데 대부분 토지를 확보하려면 조합원들의 비용이 필요하기 때문에 전체 수만 평 중 일부 수십 평을 확보하고 토지확보로 홍보하는 경우가 많습니다.

 

개발 허가 또한 수십 평의 땅으로 허가를 받고 토지허가까지 완료되었으니 성공확률이 높다라고 타 지역 주택조합과 차별화시키며 홍보하는 경우가 많습니다.

 

이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업 대상 부지는 교통과 생활편의를 갖춘 곳이며 상대적으로 분양가가 저렴하므로 영업에 성공하는 경우가 많습니다.

 

이러한 일련의 과정을 거쳐 만약 사업이 착공에 들어갔다고 가정했을 때, 아무리 빠르게 진행되는 현장이라도 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 정도는 지났을 것입니다. 이건 최소치이며 성공한 현장은 6년에서 7년 이상 걸렸고, 5년 전에 모집은 했지만 아직 시작도 못한 곳이 더 많은 것이 현실입니다.

 

최소 5년이 넘는 시간 동안 수천만 원의 재산을 조합에 맡겨두고 성공 여부도 불확실한 채 마냥 아파트가 지어지겠거니 하고 기다리는 조합원들의 마음은 말할 것도 없습니다.

 

그래서 일단 착공을 시작하면 현장에 프리미엄이 많이 붙게 됩니다.

부동산 커뮤니티나 투자자들도 지주택은 위험하므로 안정성이 보장되는 착공 뒤에 매수를 하라고 하는데 프리미엄을 주고서라도 이 시기에 들어가는 게 낫다는 의견을 보입니다.

 

아파트를 지을 토지 확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 현장이 대부분이므로 성공률이 낮은 힘든 사업이며, 혹 사업이 성공했더라도 사업 추진에 있어 진행 과정이 매우 오래 걸렸기 때문에 조합원들 각자가 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 터, 마찰을 겪는 경우도 많이 볼 수 있습니다.

 

그나마 지방의 택지 주변은 허허벌판인 경우가 많고 땅주인의 숫자도 많지 않아서 매입에 어려움이 발생할 확률이 도심지역보다는 낮은 편이라 성공 가능성이 높겠다라고 할 수 있지만, 도심은 단독주택과 빌라, 건물 등 각 주인들이 다른 건물이 빼곡하게 들어서 있기 때문에 각 건물주와 일일이 협상을 하기도 어려울뿐더러, 건물주 또한 많은 금액을 보상받고 나가려고 하거나 혹은 금액과 무관하게 현재 살고 있는 터전에서 옮기는 것이 싫어서 매도 자체를 거부하는 주민들도 있기 때문에 매우 어려운 일입니다.

 

그렇기 때문에 대부분 도심에서 이뤄지는 지주택의 경우 토지매입 협의 단계부터 수년 이상을 허비하게 되는 것이고, 이 과정에서 업무 대행사가 매년 챙기는 업무 대행 수수료가 있기 때문에 결국 토지 협의 과정에서 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우가 많습니다.

 

기타 등등의 이유로 사업이 장기간 진행되지 않거나 조합원들이 모든 돈이 모두 소진되면 조합원들에게 추가로 비용을 부담하게 하거나 그마저도 어려우면 사업은 해산하게 되는데 그동안 납입했던 계약금이나 중도금, 분담금은 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

 

지역 주택조합은 가입 조합원이 주체가 되어 진행되는 사업으로 중간에 사업이 무산되면 조합원들의 몫이 되는 것이니 주의하여 투자해야 할 것입니다.

 

지역 주택조합의 실제 광고에서 등장하는 시공 예정사는 유명한 건설사들의 이름을 걸고 광고하는데요. 사실상 건설사가 주체가 아닌 지주택의 주체는 조합원이며, 업무 대항 사는 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리를 하는 것이라 결과에는 책임을 지지 않습니다.

 

유명 건설사와 MOU를 체결하였다고 내세워 마치 건설사가 시공할 것처럼 과장광고를 하여 서민들을 현혹시키는 사업장이 많으므로 각별히 주의해야 합니다.

 

시공예정사인 건설사는 예정대로 조합원 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해주는데, 보통 시공 관련 정식 계약이 진행되지 않은 경우가 대부분이며 착공 전까지 시공예정사인 시공사는 수차례 바뀔 수도 있습니다.

 

또한 만약 운이 좋아서 완공이 되어 입주를 하더라도 구조나 동 배치가 변경되거나 조경, 자재 수준도 일반 분양단지에 비해서는 퀄리티가 좋지 않다는 평이 많으며, 입주까지 오래 걸리는 현장일 경우 추가 분담금도 많이 늘어나므로 애초에 홍보했던 분양가에 더 많은 분담금을 지불하게 되면 결국 분양가는 더 높아지는 수준인 것입니다.

 

4. 마치며

 

지역주택사업은 저렴한 가격에 좋은 입지에 내 집을 마련하겠다는 서민들의 열망으로 아직까지 꾸준히 모집이 잘 되고 있습니다만 그만큼 리스크가 매우 큰 사업임은 반드시 알아두셔야 합니다.

 

사업이 구체화 되어 있지 않은 채 모집부터 하는 지주택이 대부분이였기 때문에 그 동안 성공보다는 실패가 훨씬 많았던 사업이기도 합니다.

 

다만 위와 같은 수많은 위험성을 무릅쓰고 성공한 경우 이득을 본 단지들도 분명 있기는 합니다.

 

분양가는 시세보다 저렴하면서 신축 프리미엄이 붙어 완공 시에 매매가가 분양가보다 상당히 높게 형성되는 경우들도 있었습니다.

 

지역 주택조합에 투자하려면 위와 같은 상황들을 모두 고려하고 인지한 후 매우 신중하게 투자를 고민해봐야 할 것입니다.

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