생활형 숙박시설(레지던스,생숙)의 정의, 장단점, 투자시 유의점

생활형 숙박시설(레지던스, 생숙)의 정의, 장단점, 투자 시 유의점

 

정부의 아파트, 주택 규제로 인해 아파트 투자 열기가 작년부터 시들해지면서 오피스텔과 같이 새로운 투자처로 떠올랐던 것이 바로 생활형 숙박시설인데요, 줄여서 생숙이라고도 합니다. 
생숙은 필자도 투자한 상품이라 계속 관심을 갖고 있었는데요. 생활형 숙박시설의 정의와 장단점, 투자시 유의점에 대해 한번 정리해보았습니다.
  

1. 생활형 숙박시설의 정의

 

생활형 숙박시설은 레지던스라는 뜻으로 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 숙박업을 할 수 있는 영업용 건축물을 뜻하는 말입니다.

호텔과 비슷해보이지만 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 오피스텔과 비슷해 보이지만 오피스텔과 달리 숙박업으로 운영이 가능합니다.

즉, 호텔의 특징을 같이 가지고 있는 숙박시설로서 가족단위의 투숙객이나 장기여행객에게 인기가 많은 숙박시설을 생활형 숙박시설이라고 칭합니다.
 

우리나라에 레지던스의 개념이 들어온 것은 2000년대로 코업레지던스가 첫번째 레지던스였습니다.

대부분의 소형 레지던스는 전용면적 10평 이내로 좁은대신 시설이 깔끔하고 가격이 저렴하여 1억 미만의 매매가로 소액 투자가 가능하였고 이에 소액 투자자들에게 한동안 각광을 받았었습니다.

소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있어 시드머니가 적어도 투자할 수 있기 때문인데요, 생숙의 인기가 날로 높아지면서 이후엔 소액 생숙뿐 아니라 고급 레지던스, 고급 주거지의 형태로 분양한 곳도 있는데 그 예가 잠실 롯데타워의 시그니엘 레지던스나 해운대 엘시티 더 레지던스 같은 경우입니다.

 사실상 생활형 숙박시설은 아파트처럼 취사시설등을 설치할 수 있기 때문에 전용률이 아파트보다 낮다는 것 말고는 실거주로서 별 차이를 느끼지 못합니다.  

 

호텔은 오피스텔이나 아파트와 같이 개별등기가 불가하지만 레지던스는 개별등기가 가능하고, 오피스텔이나 아파트는 전,월세의 개념으로 하여 장기로 세를 주는 것이 가능하나 호텔과 같이 단기 숙박을 주는 건 불가한 데에 반해 레지던스는 단기 숙박 대여도 가능하다는 점을 차이로 들 수 있겠습니다.

 

실질적으로 우리나라의 오피스텔에서 하는 레지던스는 불법임에도 공공연하게 시행되고 있습니다.
오피스텔에서 장,단기 숙박객을 대상으로 레지던스를 하는 경우를 종종 볼 수 있는데 오피스텔은 건축물 용도상 일반 업무 시설에 해당되므로 숙박업이나 도시민박업을 할 수 없기 때문에 불법입니다.

사실상 생활형숙박시설과 오피스텔은 건물의 용도가 다르다는 것이 큰 특징입니다. 만일 오피스텔에서 레지던스를 하다 민원이 들어올 경우는 벌금을 내야 합니다.
레지던스는 건축물용도가 숙박시설인 곳에서 운영이 가능하며, 공중위생관리법 상 적합하게 생활형 숙박업을 신고하거나 혹은 아파트나 주택에서 민박업을 등록해야 합법에 해당됩니다.

 이러한 개념으로 보면 에어비앤비의 경우도 종종 오피스텔에 사업장을 차려두고 레지던스라고 판매하는데, 오피스텔에서 영업하면 사업자 등록증에 숙박업이라는 명칭을 쓸 수 없습니다. 불법이라는 말입니다.
  

2. 생활형 숙박시설의 장점

생활형 숙박시설은 건축법의 적용을 받는 시설로, 주택이 아니므로 주택법의 규제를 적용받지 않기 때문에 주택에 대한 부동산 규제가 많아지자 엄청난 인기를 끌었습니다.

주택법을 적용받지 않다보니 부동산 규제에서도 자유로운 편이며 주택수에 포함되지 않으니 종부세 부과 대상에서도 제외되었고 대출규제도 해당되지 않습니다. 대출이 수월하다 보니 입지 좋은 곳 위주로 엄청난 인기를 끌었고요. 등기나 전입신고는 물론 전세자금 대출까지 가능하여 사실상 주택과 차이가 없다 보니 주택 대신으로 많은 인기를 끌었던 것입니다.

아파트와 달리 청약통장이 없어도 분양이 가능하고 전매 제한도 없어서 분양가가 10억이 넘어가는 단지여도 경쟁률이 엄청났었다고 합니다.

주택으로 분류되지 않기 때문에 취득세는 4.6%, 재산세는 0.25%, 양도세는 일반세율을 적용받는데, 만일 주택으로 봤을 때 다 주택자는 주택 취득세 최대 12%에 종부세가 최대 6%이므로 주택의 기능을 하면서 주택으로 적용받지 않는 것이 투자에 있어 얼마나 큰 장점이 되는지 아실 것이라고 생각합니다.

이러한 장점 때문에 다주택자들의 대체 투자처로서 생활형 숙박시설이 지난 몇 년간 인기를 끌었던 것입니다. 게다가 전매도 가능하니 단타로 좋은 호실을 분양받았을경우 바로 프리미엄을 붙여 매도하기도 했는데요. 인기가 있던 단지는 초피 프리미엄이 5천만 원에서 1억까지 형성된 곳도 있었다고 합니다.

주택 규제의 풍선효과로 인한 생활형 숙박시설의 분양 경쟁률이 꽤 높았던 것입니다.

그래서 기존 생활형 숙박시설은 분양시, 실 거주로 생숙을 분양받거나 매수하였을 경우 입주해서 살고 싶다면 전입해서 오피스텔이나 아파트처럼 거주하면 되고, 투자로 매수했다면 전세나 월세, 호텔처럼 숙박 영업용으로 임대료나 숙박비를 받으면서 사용할 수도 있다고 광고하여 왔습니다. 

3. 생활형 숙박시설의 단점

 
생활형 숙박시설이 어쩌면 주택 규제를 피한 변종투자상품으로써 부동산 시장 과열을 부추겼다는 것에 대해서는 대부분 동의를 하실 것입니다.

 

생숙은 주택 규제에서는 벗어나 있기에 각종 주택규제에 대한 법에서도 한발짝 벗어나 보이지만, 이는 또한 치명적인 단점이 될 수 있습니다. 바로 주택 용도로 사용할 수 없다는 점인데요.

기존에는 생활숙박시설을 주거용으로 사용하는 사람들도 있었습니다.
실거주 겸 투자로 보고 분양받는 사람들도 있었고 분양상담사들도 주택으로 실거주가 가능하다는 장점을 어필하기도 하였습니다.

하지만 생숙으로 투자금이 몰리고 투기세력이 생기게 되면서 작년 정부는 레지던스를 주거용으로 사용하는 것에 대한 규제를 강화하였는데요.

생활형 숙박시설은 숙박시설이므로 숙박업 신고를 해야 하며 실거주를 금지하는 조항을 내걸었습니다. 숙박업을 신고하지 않을 시 1천만 원 이하의 강제금이 부과되며, 건축물 용준액의 10% 이내의 이행 강제금도 부과된다고 하였는데 기존에 분양을 마친 레지던스에도 같은 규제를 적용하겠다고 하였습니다.

다만 실거주의 의도로 분양받아 거주하고 있는 기분양자들의 피해가 우려되는 바, 기분양된 생숙에 대해 한시적으로 오피스텔로의 용도변경을 허가할 수 있다는 법을 허용했습니다.

법이 고시되기 전 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설에게 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로서의 용도를 변경해 줄 수 있는 길을 열어줬는데, 이는 2021년 10월 14일 이전 분양공고를 한 생숙까지만 해당이 된다고 하였습니다.

다만 이부분도 문제가 많은데, 지자체들과 의견이 어긋나고 있는 부분입니다.

우리가 건축물을 지을 땐 토지마다 용도가 있고 지구단위 계획안에서 모든 건축활동이 허가되고 진행되는데 해당 필지에 오피스텔이 들어설 수 없는 곳임에도 기존의 생숙(상업용지로 숙박시설은 가능)을 오피스텔로 변경해 줄 수 없다는 것입니다.

실상 지구단위계획의 결정권자는 지자체장으로 중앙정부가 강제할 수 없는 부분이라 규제완화기간내 용도변경이 이루어지지 않는 경우 불법으로 거주용으로 사용하는 것으로 볼 수 있어 이행강제금이 부과될 것이라 실 거주를 위해 생활형 숙박시설을 분양받아 거주하고 있는 경우 매우 난감한 상황이 될 것입니다.
  
다만 분양사는 장기숙박과 거주의 차이를 법적으로 정의하기가 어렵다는 것을 이유로 들어 실거주가 가능하다고 여전히 광고 하고 있는 경우도 있으며, 다양한 편법과 여러 규제책이 나오고 있는 상황입니다.

또한 생활형 숙박시설은 공공시설물 확보 등 여러 규제에서도 자유로운 편이라 인근 주민들의 주차난과 같은 문제, 인근 학교의 학생수 포화 등으로 인한 민원도 제기되고 있는 상황입니다.

 

4. 투자시 유의점

생활형 숙박시설은 비주택이라는 장점으로 아파트 등 기존 주택에 대한 세금이나 대출과 같은 규제가 강화되면서 주택 투자의 대안으로 떠올랐으며 많은 인기를 끌어왔지만 반대로 주거용으로 사용할 수 없다는 큰 리스크도 안고 있는 상품입니다.

요즘 생활형 숙박시설 분양시장의 분위기를 보면, 위치가 좋은 핵심 지역의 생숙은 완판 되고 초피도 붙어 단타 수익을 노리는 투자자들까지 활발하게 거래가 되고 있습니다.
분양 시 경쟁률 수백대 1은 물론, 예전 아파트 청약 당시에나 봤던 풍경인 떴다방까지 출연하여 웃돈을 붙여 분양권을 사고파는 단타 시장도 형성되어 있는 분위기로 서울에서 지방 분양시장까지도 이어지고 있는 상황입니다.

사실상 아파트 청약은 하늘의 별따기이자 당첨가능성이 거의 제로로 보기 때문에 실 수요자들도 아파트나 주택의 대안으로 생숙을 보고 있는데요. 입지가 좋은 곳은 생숙은 아파트와 같이 분양가 상승의 여지도 있어 실거주 겸 투자를 위한 대안으로도 떠오르고 있었습니다.

다만, 이를 인지해 정부가 생숙에 대한 규제를 강화하고 있으며 작년 정부가 생숙을 실거주나 주거 목적으로 사용할 수 없도록 법을 개정하였으므로 생활형 숙박시설을 투자하기에 앞서 이에 대한 리스크는 반드시 인지를 해야 할 것입니다.

그리고 이러한 주택 규제를 피한 투자상품은 부동산 경기의 흐름에 따른 등락폭이 크기 때문에 이 또한 따져보고 투자를 해야 할 것 입니다.