주택청약제도의 모든것(정의, 시행배경, 역사, 입주자선정방식 1순위,2순위,특별공급 등)

주택청약제도의 모든 것(정의, 배경, 역사, 입주자 선정방식)

얼마 전 세종시에 로또 아파트 청약이 나와서 또 한 번 청약시장을 들썩이게 만들었습니다.
몇천만 원으로 몇억짜리 집을 살 수 있다니 로또 청약이 따로 없었는데요. 2022년 분양한 아파트가 무려 2013년 당시의 분양가로 공급해 이러한 말이 나오게 된 것입니다.

재테크의 가장 기본이 바로 청약이죠? 지금부터 주택 청약의 모든 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 주택청약제도의 정의

 

주택청약이란 주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택 공급의 방법으로 우리나라에서 아파트가 분양받을 때 입주자를 선정하기 위해 근간이 되는 방식을 말합니다.

한국 부동산원 산하의 청약 홈에서 주택청약 업무를 주관하고 있습니다.

 

2. 주택청약제도 시행 배경

 

주택청약제도의 시행 배경은 우선 분양가 상한제라는 용어를 알아야 합니다.
분양가 상한제란 주택법 57조에 근거하여 일정 지역의 아파트에서 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가 이하로만 판매할 수 있는 제도로 정부의 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위하여 내세운 정책입니다.
그 당시엔 입주자 선정을 시행사에 일임하였고, 그 때문에 부동산에 대한 정보를 가지고 있는 일부 사람들만 분양을 받아 분양가 상한제를 통해 얻는 이득을 모두 취해버렸고, 그에 따라 주택이 필요한 계층에게 배분이 어려워지자 주택청약제도를 통해 당첨자를 선정하는 방식으로 변경되었습니다.
주택청약제도는 주택마련을 위해 통장에 일정 금액을 저축하게 하여 입주자들에게는 주택 구입 시 필요한 저축 통장의 기능을 할 의도로 만들어졌고, 나라에서는 청약통장에 저축된 금액을 주택도시 기금으로 활용하여 주택 건설을 위한 재원으로 활용될 수 있도록 만들어졌습니다.
주택청약제도가 생긴 초기에는 자녀가 많은 자, 35세 이상의 무주택자 등에게 우선순위를 부여하였다고 합니다.

 

3. 주택청약제도의 역사

급격한 사업화로 인해 도심에서 일자리를 구하려는 사람이 늘어나며 서울의 주택난이 심화되었고, 1977년 서울 주택난을 해소하기 위해 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거하여 공공주택 분양 시에 주택청약제도가 시행되었습니다.
처음엔 공공주택 분양 시에만 한정되어 적용되던 주택청약제도는 1978년부터 민영주택에도 도입되게 되었는데요. 이로서 우리나라에서 공급되는 모든 아파트는 반드시 주택 청약제도를 통해 입주자를 모집하게끔 하였습니다.
최초 공공주택은 분양시 무주택을 1순위 자격으로 하여 추첨하였는데 최근 공공, 민영주택의 입주자 선발 및 추첨 제도가 더 강화되고 있습니다.

1기 신도시의 건설이 본격적으로 추진되던 해에는 정책적으로 제도가 수정되었는데 아파트를 구입하게 할 대상이 당첨되도록 하였습니다. 당시는 전용 85제곱미터 이하의 민영아파트는 50% 이상이 무주택 1 순위자에게 우선 공급하도록 했고, 다주택자는 1순위 자격에서 제외되었습니다.
외환위기였던 1999년은 경기침체를 탈출하기 위한 방안으로 1세대 1 계좌의 원칙이 폐지되고 청약예금은 인당 계좌를 1개씩 개설이 가능하도록 했습니다.
그러다 2004년도 과열되는 부동산 청약시장의 규제를 위해 전용 85제곱미터 이하의 중소형 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대하는 방안이 생겼고, 2007년에는 중소형 주택 물량의 75%, 중대형 물량의 50%에 대해 청약가점제가 적용되기 시작하였습니다.

기존에는 1순위 대상자 중에 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식으로만 진행되어 왔으나 이후에 가점제가 도입되었습니다. 세대 가구주의 나이와 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 고려하여 가점이 부여되었고, 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식으로 진행되었습니다.

그러다 2014년 부동산 경기 부양을 위해 가점제를 완화였었는데 85제곱미터 이하 중소형 주택의 가점제 비율을 40%로 낮추었고, 중대형 평형은 100% 추첨으로 당첨자를 선정하게 되었습니다.

주택 투기와 부동산 상승이 이어지자 2017년부터는 다시 청약제도가 강화되기 시작하였습니다. 문재인 정부 출범 이후 청약가점제의 비중을 다시 늘리게 되었고, 투기과열지구를 지정하여 해당 지역 내에서는 중소형 아파트의 가점제 비율이 100%, 중대형 아파트에서도 50%를 가점제로 선정하게 된 것입니다.

2017년 이후 지속적인 부동산 폭등으로 인해 신축 아파트는 당첨되기만 하면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있게 되었는데요. 일부 로또 분양이라는 말도 이 때문에 나온 단어입니다. 

분양 아파트는 분양가 상한제를 도입하고 있어 분양가를 건설사 마음대로 책정할 수 없게 되어 있으나, 기존 구축 아파트는 시세대로 매가가 많이 상승했기 때문에 신축 아파트를 구축 아파트보다 더 저렴하게 살 수 있다는 것이 장점이었으나 8.2 부동산 대책 이후 투기과열지구 내 중소형 아파트에서 추첨제 입주자 선정비율을 0%로 하자 비교적 가점이 낮은 30~40대는 주택 청약을 포기하게 되었습니다.

당첨 가능성이 없는 주택 청약을 포기하는 대신 구축 아파트를 매입하였고 이 때문에 2019년 서울 아파트 매입 연령대의 가장 많은 수요층이었던 50대를 제치고 30대 층이 가장 많은 매입을 하였다고 합니다.
30대가 주택을 매입하기 위해 영 끌 하여 매입하였고 이는 부동산 시장의 대폭발로 이어졌습니다.

또한 그럼에도 수도권 아파트 청약 경쟁률은 문재인 정부 4년 동안 무려 6배 이상 오른 것으로 확인되었습니다. 특히 위례, 고덕, 과천 등은 청약경쟁률이 무려 400~700:1이라는 경이로운 수준을 기록했다고 합니다.

 

4. 입주자 선정방식

 

4.1. 1순위, 2순위 청약 방식

 

주택청약은 1순위, 2순위 청약으로 나뉘어 있습니다.
일정 청약 조건에 해당하는 사람은 1순위가 되고, 그렇지 않은 사람은 2순위가 됩니다.
주택 공급 시 먼저 1순위 해당자들을 대상으로 분양한 뒤, 물량이 남으면 2순위에게 분양하기 때문에 사실상 2순위는 그다지 기회가 없다고 보면 되겠습니다.

청약 순서는 특별공급 -> 1순위 -> 2순위 의 순서대로 진행되므로 먼저 청약할수록 당첨에 유리한 것입니다.

민영주택의 1순위 요건은 청약통장 가입기관과 납입금을 우선적으로 고려하지만 공공주택의 경우에는 청약통장의 가입기관과 납입 횟수를 우선적으로 봅니다.

3기 신도시는 세대 구성원 내 중복 당첨을 금지하고 있는데, 한 세대의 구성원 중 2인 이상이 같은 아파트 단지에 청약을 하는 경우 당첨이 되더라도 취소됩니다.
그러므로 3기 신도시 청약 시엔 반드시 한 사람만 해야 합니다.

 

(1) 민영주택 1순위 청약 요건

 

민영주택의 1순위 청약 요건으로는 먼저 청약통장 가입기관과 청약통장 납입금을 기준으로 합니다.

 

해당 지구가 투기과열지구, 청약과열지역, 청약 위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역일경우 청약통장을 가입한지 1년이 경과해야 자격이 됩니다.

만일 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역일 경우에는 적어도 6개월이 경과하여야 하며, 투기과열지구, 청약과열지역에 해당될 경우 2년 경과, 청약 위축 지역의 경우에는 1개월만 지나도 가능합니다.

 

청약통장 납입금으로는 전용면적에 따라 차이가 있으며 대도시(서울, 부산), 기타 광역시, 기타시군에 따라서 차이가 발생합니다.

 

국민 평수인 85제곱미터 이하일 경우 서울 및 부산은 300만원, 기타광역시는 250만원, 기타시군은 200만원 이상 납입되어 있어야 1순위 요건에 충족되며, 102 제곱미터 이하는 서울및 부산 600만 원, 기타 광역시 400만 원, 기타시군은 300만 원이니 청약하고자 하는 면적을 확인 후 미리 청약금을 넣어서 준비해두셔야 합니다.

 

(2) 공공주택 1순위 요건

 

공공주택 1순위 요건은 청약통장 가입기간, 청약통장 납입 횟수에 따라 결정됩니다.

 

먼저 청약통장 가입 기간은 민영주택 1순위 청약요건과 동일합니다.

해당 지구가 투기과열지구, 청약과열지역, 청약 위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역일경우 청약통장을 가입한지 1년이 경과해야 자격이 됩니다.

만일 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역일 경우에는 적어도 6개월이 경과하여야 하며, 투기과열지구, 청약과열지역에 해당될 경우 2년 경과, 청약 위축 지역의 경우에는 1개월만 지나도 가능합니다.

 

청약통장 납입 횟수는 해당 지구가 투기과열지구, 청약과열지역, 청약 위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역일경우 청약통장 납입횟수가 12회 이상이 되어야 하며, 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역일 경우에는 6회 이상, 투기과열지구, 청약과열지역에 해당될 경우 24회 이상, 청약 위축 지역의 경우에는 1회만 납부하여도 청약이 가능합니다.

 

위의 1순위 요건을 충족했더라도,  투기과열지구, 청약과열지역의 민영주택에 청약하는 경우, 세대주가 아닌 자, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자, 2 주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 2순위에 해당됩니다. 

투기과열지구, 청약과열지역의 공공주택에 청약하는 경우, 세대주가 아닌 자나 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해있는 무주택세대의 구성원도 2순위에 해당됩니다. 

4.2. 순위 순차제

대부분 공공주택에서 청약하는 사람들은 1순위 충족은 기본적으로 갖춰놓고 청약을 하기 때문에 경쟁이 치열한 편입니다.

하여 1 순위자들 간의 순위 순 자체를 통해 1순위 중에서도 1 순차자와 2 순차자를 가려 청약 당첨자를 선정합니다.

 

만일 전용면적 40 제곱미터를 초과하는 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 청약통장의 저축총액이 가장 많은 자가 1 순차자가 되며,  전용면적 40㎡ 미만인 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 납입 횟수가 많은 자가 1순차자가 되며, 납입 횟수가 많은 자가 2 순차자가 되는 것입니다.

4.3 민영주택(추점제와 가점제)

민영주택은 1순위를 충족하는 사람이 많아 1 순위자들 간 경쟁이 발생할 경우 순위 순차제가 아닌 추점제와 가점제 방식으로 청약 당첨자를 선장 합니다.

추첨제와 가점제의 비율은 주거전용면적, 주택의 위치, 청약과열지역 등에 따라 결정되는데 1순위가 미달이어서 2순위로 넘어가게 될 경우 2순위는 추첨제로 선정합니다.

주거전용면적	투기과열지구	청약과열지역	수도권내 공공주택지구	85제곱미터초과 공공건설임대주택	그외주택
85제곱미터이하	가점제 100% 추점제 0%	가점제 75% 추점제 25%	가점제 100% 추점제 0%		가점제 40% 추점제 60%
85제곱미터초과	가점제 50% 추점제 50%	가점제 30% 추점제 70%	가점제 50% 추점제 50%	가점제 100% 추점제 0%	가점제 0% 추점제 100%

여기서 추첨제는 랜덤으로 입주자를 뽑는 방식이며, 가점제는 주택을 공급할 때 가구수의 나이, 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도로, 가점의 각 구성요소에 따라 차이가 있습니다.

 

예를 들어 무주택기간이 길수록 점수가 높아지며, 부양가족 수가 많을수록, 청약통장에 가입한 기간이 길수록 유리하므로 30대 이하의 젊은 층보다는 40대 이상 중장년층에게 훨씬 유리한 제도인 것은 틀림없습니다.

구성요소	만점
무주택기간(1년미만~15년이상)	2점 ~ 32점
부양가족수(0명~6명이상)	5점 ~ 35점
청약통장가입기간(6개월미만 ~ 15년이상) *단 19세 이전의 가입기간은 최대 24개월까지만 인정됨	1점 ~ 17점
총점	84점

사실상 이와 같은 가점제가 중장년층에게 유리한 이유는 무주택기간을 무주택 세대주 기간으로 계산하기 때문인데, 대부분 결혼하며 독립하거나 혹은 결혼 전에 독립을 하더라도 세대분리를 해 놓지 않았을 경우 산정되지 않기 때문입니다.

주요 지역 커트라인은 60점대 이상 매우 고득점이 되어야 당첨된다고 합니다.

 

4.4 특별공급

특별공급이란 특정 계층에서 당첨자를 선정하는 방식으로 기관추천 특별공급(유공자, 장애인 등)과, 다자녀가구, 생애최초 주택구입자, 노부모 부양자, 신혼부부 등이 있습니다.

특별공급 대상의 청약은 대상자들이 우선 적을뿐더러 특별공급 대상에 하나라도 해당된다면 그나마 주택청약에서 당첨될 수 있는 기회가 있는 것이므로 노려봐야 하겠습니다.

 

이유는 위의 청약 조건을 보면 중장년층이 유리한 제도임을 볼 수 있는데요, 이 특별공급은 유일하게 20~30대에게도 혹여나 해당 조건이 될 수 있는 사람이 있을 경우 당첨에 유리할 수 있기 때문입니다.

 

특별공급을 노리기 위해 위장결혼이나 입양 등의 부정부패가 한동안 만연하였고 정부는 이러한 특별공급 부정을 방지하기 위해 이와 관련된 수사를 이미 계약이 완료되었다 할지라도 엄격하게 진행하고 있다고 합니다.

 

사실상 특별공급임에도 서울 및 투기 과열지구는 활용하기 쉽지 않은데요. 자금조달계획서와 증빙이 필요하기 때문입니다.  특히 신혼부부가 특별공급으로 투기과열지구의 아파트 청약을 받는다면 자금증빙이 쉽지 않은데요. 적어도 중위소득 이상의 월급을 받더라도 월급만으로 모아둔 돈으로 사실상 서울시내 아파트를 마련하기란 쉽지 않기 때문입니다. 증여와 같은 현금성 자산이 없이는 말입니다. 

 

이러한 이유로 청약경쟁은 점점 더 심해지고 조건 자체가 까다롭고 경쟁이 치열해지자 일부 사람들은 청약을 포기하고 신용대출과 각종 대출을 이용해 구축 아파트를 매입하다 보니 아파트 값이 상승하는 것입니다. 

 

5. 마치며

 

이번 시간에는 아파트 청약에 대해 알아봤습니다.

로또보다 힘들다는 청약! 필자도 당첨된 적이 없고 주변 지인들도 열심히 넣고는 있지만 당첨된 사람들을 찾아볼 수가 없었는데요, 그래서 30대는 당첨이 힘들다고 하는 말을 실감할 수 있었습니다. 당첨만 기다리다가 주택을 매수하는 지인들이 더 많았거든요.

 

그렇다고 주택청약은 무조건 되면 로또니 넣고 보자는 사람들도 있는데 제대로 알아보지도 않고 무조건 넣으면 안 됩니다.

 

청약은 당첨되었지만 계약을 하지 않은 경우에는 갖고 있는 주택청약통장은 추첨에 써버린 것으로 간주되어 더 이상 적립할 수 없기 때문에 새로 통장을 만들어야 합니다. 또한, 계약 포기 시 투기과열지구를 기준으로 봤을 때 향후 10년간 재당첨 금지라는 페널티도 얻게 됩니다.

 

신축 아파트라고 주변에서 무조건 오를 거라고 넣기보다는 본인의 상황에 맞춰서 신중하게 청약통장을 활용해야 할 것 같습니다.