임대차 3법(계약갱신청구권제,전월세상한제,전월세신고제), 전월세신고방법, 임대차3법 부작용

임대차 3 법(계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제), 전월세 신고방법, 임대차 3 법 부작용)

 

시행된 이후부터 끊임없는 논란이 있었던 임대차3법!

임대차 3 법 중 최근 2021년에 시행된 전월세 신고계도 기한이 다가오고 있어서 과태료를 납부하지 않으려면 기한 전에 신고하셔야 하는데요. 

이번 포스팅에서는 전월세 신고방법과 임대차 3 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 임대차 3 법의 개요

 임대차 3 법이란 임차인의 권리를 신장시켜 국민의 주거 안정에 도움이 될 것을 목적으로 시행된 법으로 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다.

2020년 7월 30일 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 담고 있는 주택임대차 보호법이 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행되었으며, 전월세 신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과하였습니다.

계약갱신청구권은 현행 임대차 계약이 2년 방식으로 진행되는데, 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장받도록 하는 권리를 말합니다.

계약 갱신 청구를 거부할 수 있는 이유는 주택에 집주인이나 직계존속 혹은 직계비속이 실거주할 경우에만 거부할 수 있도록 하여 실질적인 전세 임차인의 주거 안정을 위해 만든 제도입니다.

전월세 상한제는 임대료 상승폭을 제한하는 것인데, 직전 계약 임대료의 5% 내외로 상승이 가능하며 지자체가 조례로 상한선을 결정할 수 있도록 하였습니다.

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용하는 것을 원칙으로 하였습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 전월세 거래 등의 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자인 집주인과 세입자는 30일 이내 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 하는 법을 말합니다.

만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주합니다.
 

2. 계약 갱신 청구권

기존 전월세 거주자의 임대차 기간은 통상적으로 2년 단위로 진행하였습니다.

2년 방식으로 진행한 지 31년이 지나 정부는 임차인의 주거 안정을 위해 개정의 필요가 있다고 판단했고 임대차 기간을 2+2년으로 연장할 수 있는 법안을 마련하였는데 이것이 바로 계약갱신청구권입니다.

세입자는 기존 계약기간인 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있도록 하였는데 이 법의 시행으로 전세난민이 줄어들고 더 안정적인 시장이 될 것으로 예상했습니다.

임대인은 임차인이 계약한 2년 기간이 끝나기 전(6개월 전부터 1개월 전까지) 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속 기간을 2년으로 보아 최대 4년을 거주할 수 있도록 한 법입니다.

임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며 만일 거절하는 사유가 집주인 본인 혹은 그 직계존비속이 2년 실거주를 해야 할 목적일 경우에 해당되며, 임차인에게 귀책사유가 있는 경우; 예를 들어 2기 이상의 차임연체나 무단전대 등의 귀책사유가 있는 경우는 계약 종료를 할 수 있고, 최초 임대차 계약 시 재건축계획을 고지하고 실제 재건축을 진행하는 경우도 계약 갱신 예외사유로 규정되어 있습니다.

만일 임대인이 본인이 거주한다는 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절한 이후 본인이 거주하지 않고 제삼자에게 재임대를 했을 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해에 한해 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

이 법을 뒷받침하고자 후속조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 후 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있는 법이 시행되었습니다.

만일 임대기간이 2년 경과 후 묵시적으로 갱신한 경우는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는데 묵시적 갱신의 뜻은 임대인은 임차인은 언제든 임차계약해지를 요구할 수 있지만 임대인은 임차인이 추가로 청구권을 사용하겠다고 할 경우 연장 가능한 기간까지 임차를 허락해 줘야 하는 상황이라 만일 임차인을 변경할지 않을 경우 묵시적 갱신이 되지 않도록 필히 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 내용증명 등의 방식으로 미리 입증해두어야 합니다.

사실 해당 법은 시행된 이후 많은 논란이 있었습니다.

특히 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 정당한 사유에 대한 논란이 많이 발생하였는데요.

임대인 거주 외에 임차인의 재계약을 거부할 만한 귀책사유에 대한 분쟁이 대부분이었다고 합니다. 만일 월세를 연체했거나 거주하는 집의 중대한 훼손을 발생시켰거나 집주인의 동의 없이 반려동물을 키우는 행위(다만 이의 경우 반려동물을 키우지 않겠다는 특약이 있어야 귀책사유가 될 수 있음) 등에 대한 논란이 있었습니다.

 
3. 전월세 상한제

전월세 상한제란 임대료의 상승폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한하는 것을 말하며 계약갱신청구권을 사용한 재계약에만 해당됩니다.

만일 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우에는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않으므로 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하는 제도입니다.

임대인이 혹 계약 기간 중 타인에게 소유권을 넘였을지라도 기존 계약은 연장이 가능하며 상한선 역시 5%로 적용됩니다.

법정 임대료 상한선을 5% 아래로 하였으며 각 지자체가 임대차 시장 여건을 고려하여 지정 비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였습니다.

만일 임차인이 5% 인상을 거부할 경우 임대인은 계약 갱신을 해야 하며 임대료 5% 인상은 강제할 수 없으며 만일 임차인이 동의하지 않는 상태에서 5% 인상을 하고자 할 경우 소송, 혹은 분쟁조정을 거쳐 결정되어야 하는 부분입니다.

만일 새로운 임차인과 계약 시에는 전월세 상한제는 적용받지 않으며, 기존 임차인이 계약한 2년 거주 후 계약갱신청구권을 사용하여 추가로 2년 더 거주할 경우, 4년 계약이 끝나면 혹시 재 계약을 하였을지라도 5% 상한제의 적용을 받지 않게 됩니다.

 

4. 전월세 신고제

주택 임대차 계약을 맺은 후 30일 이내 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약 사항을 주택 소재지 관청에 의무적으로 신고해야 하는 법을 말합니다.

2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신 임대차 계약 시 금액이 변동 없는 갱신계약은 제외하고 보증금이 6천만 원 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약이 신고 대상입니다.

 

정부는 시행일로부터 1년(2021년 6월 1일 ~ 22년 5월 31일)까지를 계도기간으로 두어 전월세 신고제 과태료를 부과하지 않는 대신 이후에는 꼭 신고해야 하는데요.  

 

신고 방법은 아래와 같습니다.

 

4.1 전월세 신고 방법

1) 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지 접속

2) 계약 물건 소재지 지역 선택 -> 신고하기 선택

3) 해당 관할 소재지 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지로 이동

 

4) 신고서 등록을 누르고, 로그인한 후 스캔한 계약서를 첨부(계약서가 없을 경우 증빙자료로 계약금 영수증, 이체확인증을 준비해서 업로드하여도 무방)

5) 해당 페이지 작성 시 계약 구분상 신규계약인지/ 갱신계약인지 해당 정보를 기입하고 갱신 계약일 경우 계약갱신요구권 행사 여부 체크 - > 작성 완료 -> 2~3일 이내로 처리

 

 5. 임대차 3 법 평가, 부작용

해당 법이 시행된 이후 전세매물은 급격히 감소하였고 전세매물이 잠기자 전세 가격이 무섭게 상승하기 시작했습니다.

기존 임차인들은 추가로 2년을 더 거주하기 위한 계약갱신청구권을 사용하여 갱신율은 증가하게 되었으며 이로 인해 신규 세입자나 임차인은 불이익을 입었고 기존 세입자만 이득을 보게 되게 된 것입니다.

기본적으로 모든 법은 시행함에 있어 소급입법이라는 제도를 사용하는데요.
모든 국민은 소급입법에 의해 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다는 제도입니다.

법률 시행 이후의 계약에만 해당되는 것이 아닌, 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙은 시장에 대 혼란을 가져오게 되었습니다.

개인의 재산권을 공공복리에 의해 제한될 수 있다는 23조 2항과는 분명 충돌여지가 있으나 사실상 임차인의 임차권이 공공복리의 대상이 아니며, 이에 해당된다고 해도 공공 필요에 따른 재산권 제한 시 국가가 정당한 보상을 실시해야 한다는 조문과도 상충하는 내용이 분명합니다.

이는 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 있으며, 전월세 상한제가 기존 계약에만 소급 적용되므로 임대인은 새로 계약을 맺을 때 가격을 최대한 올려서 받게 되었는데 계약갱신청구권으로 인해 전세매물이 많이 사라졌기 때문에 결국 기존 세입자와 신규 세입자의 전세 보증금의 차이가 서울 지역 기준으로 기본 2억에서 4억까지 발생하는 결과가 발생하였습니다.

임차인의 권리를 보장하기 위한 다양한 장치를 마련하였지만 이게 과연 실효성이 있는가에 대해서도 의문입니다.

계약 갱신을 거부할 수 있는 사유에 해당되는 집주인, 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는 것인가, 또한 이로 인해 받은 손해에 대해 법정 다툼으로 보상을 받을 수 있는 것인가 에 대한 부분도 쟁점 중 하나입니다.

또한 다주택 소유자의 경우 전세 시세가 크게 올랐기 때문에 기존에 임차인이 살던 집으로 옮기고 자기가 살던 집을 전세금을 최대한 올려서 이동할 수 있는 여지도 있는데 이는 해당 법을 무력화시킨다고 보입니다.

계약 갱신 청구권을 사용하며 법으로 가능하다고 한 5% 인상을 임대인이 요구했을 때 임차인이 막무가내로 거절하면 대응할 방법이 없다는 법도 단점입니다.

자금의 여력이 있는 임대인의 경우 임차인과의 충돌 여부 등으로 아예 임대를 놓지 않고 집을 비워둔 상태로 거래를 내 놓은 집들도 늘어나게 되었는데 이는 당장 입주가 가능한 매물이라 더 비싼 가격으로 빠르게 거래할 수 있다는 장점이 있어서 전세 매물은 더 잠기게 되었고 전세거래는 대폭 줄어 들었으며, 전월세의 상승폭은 확대되었습니다.

임대차법 때문에 극심한 전세난이 발생하였으며 임대차법 5개월 동안 직전 5년 치만큼의 전셋값이 올라 신혼부부 및 새로 임대를 구해야 하는 임차인들이 더 힘들어져 전세난민이 더 늘어났으며, 전세난에 지친 사람들은 폭등한 전세를 포기하고 기존주택 매수로 돌아서며 매매가 역시 최대 수준으로 폭등하는 풍선효과가 발생하였습니다.

결국 임차인의 임대 부담이 상승하는 효과를 발생하였고, 세입자 보호를 위한 제도이지만 전셋값 상승과 전세의 월세화 등의 부작용을 낳았습니다.