분양가상한제의 정의, 대상, 장단점, 적용대상

분양가 상한제의 정의, 대상, 장단점, 적용대상

요즘 주택 청약시장이 매우 뜨거운데요.
최근 분양하는 아파트는 규제 지역에 해당하는 아파트는 당첨만 되면 로또 분양이라고 할 만큼 청약 경쟁률이 매우 뜨겁습니다. 이유는 분양가 상한제 때문인데요.

이번 시간에는 분양가상한제의 정의와 대상, 장단점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 분양가 상한제의 정의

분양가상한제는 주택법 57조에 근거하여 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가 이하로만 판매할 수 있게 만든 제도입니다.

분양가격은 택지비와 건축비로 산정하는데 미리 정한 기본형 표준건축비와 감정가 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정한 후 해당 가격 이하로만 분양하도록 하는 제도로 분양가의 상한선을 결정합니다.
사업주체는 산정된 분양 가격을 입주자 모집 공고에 공시해야 합니다.

택지비는 공공택지에 짓는 공동주택의 경우 공급 가격에 택지 가산비를 더한 가격으로 책정되며, 민간택지에 짓는 공동주택의 경우에는 감정평가액에 택지 가산비를 더한 가격으로 책정됩니다.
여기서 택지 가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정합니다.

건축비는 기본형 건축비와 건축가산비의 합을 말합니다.

기본 건축비는 자재비, 인건비 등에 맞춰 6개월마다 조정되는 것을 원칙으로 하며 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되어 있습니다. 국토교통부에서 고시하며, 일정 범위 내에서는 시, 군, 구별로 따로 정할 수 있으며 건축가산비는 국토교통부령으로 정합니다.

1.1. 분양가 상한제의 도입배경

분양가 상한제는 1977년 주택 청약제도가 도입되면서 분양가 상한 규제가 시작되었습니다.

정부에서 평당 상한가를 정해 규제하는 방식이었는데 이는 주택 공급자들에게 매우 부담스러운 제도였습니다. 건축비와 대지비 등의 차이를 고려하는 것이 아닌 획일적으로 정한 상한가로 규제하였기 때문에 주택공급이 위축되기 시작하였습니다.
이 때문에 수요는 많은데 공급이 따라주지 않게 되자 부동산 대란이 발생하는 등의 부작용이 있었고, 1981년 전용 85 제곱미터 초과 민간주택에 대한 분양가 상한제를 폐지하였습니다.

이러한 부작용을 겪은 후인 1989년부터는 노태우 정부가 주택 200만 호 공급을 달성하겠다며 원가 연동제를 시행하였습니다. 이는 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 것으로 기존의 획일적인 규제에서 벗어난, 현 분양가 상한제의 근간이 되었다고 보입니다.

그러나 곧 이어진 외환위기로 인해 주택시장이 침체되어 경제부흥을 위해 이러한 규제가 완화되었고 1999년 국민주택기금지원 아파트를 제외하고는 전면 자율화가 되면서 분양가 상한제가 사실상 사라졌습니다.

분양가 상한제가 폐지되자 신규 분양 주택의 분양 가격은 점점 높아지게 되었고, 이는 주변 아파트 가격 또한 상승시키는 원인이 되었습니다.

신축 아파트 가격이 높아지자 구축도 덩달아 오르며 전체적으로 주택 시장이 오름세를 보이자 2005년 참여정부는 부동산 폭등의 원인을 건설사로 보고 분양가 상한제를 부활시켰는데 이는 한국 토지주택공사 등 공공개발토지인 공공택지 내 전용 85 제곱미터 이하의 아파트에만 한정하여 건설사의 적정 이윤을 보장해주는 원가 연동제 형식으로 진행되었습니다.

이 당시 분양가 상한제는 민간택지에는 적용하지 않았는데 이는 재건축, 재개발 추진 사업에 방해가 되기 떄문이였습니다.

분양가 상한제를 시행했음에도 집값이 계속 상승하자 2007년 참여정부는 민간택지에 지어지는 주택에 대해서도 분양가 상한제를 확대 적용하였습니다.

분양가 상한제가 다시 도입되자 주택 공급이 위축되었고, 건축비를 아끼려는 건설사들 때문에 아파트의 품질이 저하 되는 부작용이 나타나면서 2014년 박근혜 정부는 신도시, 택지지구 등 공공택지를 제외한 분양가 상한제를 폐지시켰습니다.

이후 2017년에는 원가연동제 방식이 아닌 주택도시보증공사가 고분양가를 심사하는 형식의 초법적으로 분양가를 규제하였습니다. 선분양제 아파트에 한 해 근처 지역의 최근 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 올려 받지 못하도록 규제한 것인데, 이로 인해 후분양 아파트도 등장하기 시작하였습니다. 후분양 아파트는 분양가 책정에 있어서 상대적으로 자유로울 수 있기 때문입니다.

2020년 7월, 민간택지에도 전면적으로 분양가 상한제가 실시되었는데 이는 재건축, 재개발 조합사업에서는 매우 치명적인 제동이였습니다. 분양 아파트를 주택 청약에 당첨된 당첨자들에게 조합원 가격보다 저렴한 가격에 넘겨야 하는 셈이 된 것이라 재건축, 재개발 조합은 속도를 내지 못하고 지연되고 있는 것입니다.

2. 분양가 상한제의 장점

분양가 상한제는 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 장점과 더불어 건설사들만 막대한 이윤을 취하는 것을 제한 할 수 있다는 장점이 있습니다.

본래 분양가 상한제의 취지도 서민들에게 안정적으로 주택을 공급하고 공동주택 가격을 안정화 시켜 실 수요자들이 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 것이 목적이었습니다.

3. 분양가 상한제의 단점

3.1 청약 과열

아파트 시세가 급격하게 오르면서 주변 시세에 비해 분양가가 낮고, 신축이라 선호도가 더 높은 신규 분양아파트는 로또 아파트 취급을 받고 있습니다.

신축 아파트에서 거주하고자 하는 사람들은 많으나, 분양가가 낮아지니 신축 아파트를 짓겠다는 건설사는 줄어들고 있기 때문에 상대적으로 신축 아파트가 더 늘어날 수밖에 없는 것입니다.

사실상 주택 청약은 위의 배경으로 청약 경쟁률은 올라가고, 가점제 체제로 인해 상대적으로 청약통장 가입 기간이나 무주택 기간이 짧아 가점이 낮은 젊은 층, 미혼층은 사실상 청약에 당첨되는 건 불가능한 수준으로 보고 있기 때문에 젊은 층은 오히려 청약을 포기하고 영끌 하여 주택을 매수하는 현상도 발생하였습니다.

신규 아파트 분양에 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있으니 로또 아파트라는 말이 나오는 것이며, 실질적으로 거주 등을 목적으로 하는 것이 아닌 불필요한 수요까지 청약시장에 몰려 청약시장이 과열되는 것입니다.

분양가 상한제는 말 그대로 분양가에만 상한선을 주는 것일 뿐, 분양 이후에는 시세대로 올라가므로 신축 아파트는 입주 후 거의 최소 2배 이상 올랐으며, 오히려 신축 아파트가 들어오면 주변 환경이 개선되어 살기가 더 좋아지며 상대적으로 구축 아파트가 매우 저렴하게 느껴지므로 신축 아파트의 시세를 따라가게 되어 주변 구축 아파트도 동반 상승하는 형국을 보였습니다.

즉 신축 아파트의 분양가 상한제를 도입하는 것이 주변 아파트 시세를 낮추는 효과는 거의 없었다고 봐도 무방할 것입니다.

정부는 실수요자를 대상으로 아파트를 매수할 것을 목적으로 실거주 기간, 전매제한 등 다양한 방법을 이용하여 제한을 두고 있지만 실거주 요건만 채우고 전세로 돌리거나 전매제한 기간까지 전월세로 돌려서 버티다가 기한이 지나면 거래하는 경우에는 제한할 수가 없기 때문입니다.

3.2 재건축, 재개발 위축

사실상 민간택지, 재건축 재개발에도 분양가 상한제를 도입하다는 것에 대해 사유재산 침해라는 논란도 있는데요.

재건축, 재개발 사업은 조합원의 아파트 건축비를 신규 아파트 분양가 수익으로 충당하는 사업이다 보니 아파트를 얼마에 분양하느냐가 조합의 성공과 수익성을 좌우하는 데에 반해, 분양가 상한제는 사업 추진의 동력이 되는 분양수익 자체에 제동을 거는 것이기 때문입니다.

조합원은 해당 토지를 가지고 있으므로 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 아파트를 분양받을 수 있는 것이 장점인 데에 반해 해당 토지에 분양가 상한제를 적용하면 주택 청약에 당첨되는 당첨자가 조합원보다 더 저렴한 금액에 해당 주택을 분양받을 수 있는 형국이 되어 버리는 것입니다.

이는 조합원 입장에서는 조합의 사유재산권을 침해하는 것으로 해당 건축물을 올릴 경우 정부는 지자체에 일정 분량의 토지 등을 기부채납 해야 한다는 의무도 있기에 조합원들에게 이중 부담으로 작용하는 것입니다.

그리하여 민간토지의 분양가 상한제 도입은 재건축, 재개발 사업을 위축되게 할 수밖에 없는 것입니다.

3.3 공사비 인상으로 인한 공사 중단 및 부실공사 가능성

최근 철근이나 시멘트, 유류 같은 원자재값이 많이 뛰면서 건축자재가 두배 정도 올랐고, 인건비 등이 폭등하여 공사를 중단하거나 포기하는 업체들도 속속들이 나오고 있다고 합니다.
기존에 책정된 단가로는 공사가 불가하여 건설비 인상을 요구하거나 위약금을 치르더라도 공사를 포기하는 업체들도 있다고 합니다.

특히 분양가 상한제로 미리 건축비를 책정해 놓은 경우 이로 인한 부담은 더 배가 될 것입니다. 2022년 들어 폭등한 자재값 때문에 중소 업체들은 부도날 위기까지 있다고 합니다.

건설사들은 원자재와 기술을 더 저렴한 것으로 대체하려 할 것이고 이는 주택의 질적 저하를 가져오게 됩니다.
특히 건설 인력비가 상승하니 능숙한 인력을 채용하기 어려워 기술이 부족한 인력을 채용하여 공사를 진행하였으므로 입주를 했음에도 중대 하자보수가 발생하는 등 부실공사를 한 단지들이 속속들이 등장하고 있는 것입니다.

4. 분양가 상한제 적용대상

4.1 공공택지 내 공동주택

4.2 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역

집값 상승 선도지역(서울 지역 일부/ 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문/ 광명 4개 동: 광명, 소하, 철산, 하안/ 하남 4개동: 창우, 신장, 덕풍, 풍산/ 과천 개동: 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙)

정비사업 등 이슈지역(강서 5개 동: 방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡, 노원 4개 동: 상계, 월계, 중계, 하계, 동대문 8개 동: 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전눙, 성북 13개 동, 은평 7개 동 외)

지정요건: 투기과열 지구 중 직전 12개월 평균 분양 가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역, 청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1 초과인 지역, 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비하여 20% 증가한 지역 중, 최근 1년간 분양 가격의 상승률이 높다고 판단되거나 부동산 대책 이후에도 집값이 상승한 지역, 일반분양 예정 물량이 많은 지역 등을 구 단위로 선별해 지역 내 정비사업이나 일반사업의 추진현황, 집값 상승률, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정)

단, 도시형 생활주택, 재건축 등에서의 조합원 공급분, 30세대 미만 주택에서는 허용되지 않습니다.

5. 결론

정부에서 집값 안정 및 서민의 주택보급을 위해 마련된 분양가 상한제는 최근 부작용만을 낳고 있는 것 처럼 보입니다.
어쩌면 분양가상한제는 주택마련이 필요하지도 않은 투기 세력까지 아파트 청약에 열을 올리는 결과를 나타냈으며, 주택 가격 상승의 가장 중심에 있다고 보여도 무방한 것 같습니다.

집값 안정 및 서민의 주택 보급을 위한 방법으로 분양가 상한제가 아닌 다른 정책적인 방법으로 지원해야 할 것이며, 실 수요층을 위한 금융혜택을 강구하거나 도심지의 일자리 몰림 현상을 해소할 수 있는 방안, 교통 방안 등을 강구해야 할 것입니다.