부동산 투자와 사업에 대하여(상층부 무인창업 아이템 정리)

부동산 투자와 사업에 대하여(상층부 무인 창업 아이템 정리)

 

대한민국에서 부자가 되려면 어떻게 해야 할까요?

 

금수저가 아닌 사람이 부자가 되려면 재테크나 부동산 투자로 자산을 불리는 방법이 있을 것이고, 두 번째는 사업을 해야 합니다.

 

월급으로 받는 돈은 생활비로 충당이 되기 때문에 월급에 추가로 벌어들이는 소득이 있어야 자산을 축적할 수 있고 축적한 자산을 자본소득을 늘리는데 투자해야 경제적 자유를 이룰 수 있기 때문입니다.

 

1. 사업을 해야 하는 이유

 

얼마전 사업을 하기 위해 여러 아이템들을 검색하던 중 얼마 전 송 사무장님의 포스팅에서 대한민국에서 사업으로 10배 빨리 부자 되는 법이라는 글을 읽었습니다.

 

부동산은 조금씩 투자하며 월세 소득을 늘리는데 치중하고 있었습니다.

특히 1년전 회사를 그만두면서 맞벌이가 아닌 외벌이 신분으로 바뀌었기 때문에 월세 소득 늘리기를 목표로 투자하고 있었는데요. 몇 년 전부터 자본소득을 늘리기 위해 시드머니가 조금씩 확보되면 투자하는 식의 현금흐름 확보를 위한 투자를 진행 중입니다.

 

더 큰 물건을 투자하기 위해서는 시드머니 확보가 중요하기에 올해에는 자금을 회수할 수 있는 투자를 하고자 했었는데 의도치 않게 임대준 상가에 임차인이 나간다고 연락이 와서 임대를 주기보다는 사업을 할까 싶어 계획을 변경하였습니다.

 

부동산은 이렇게 꾸준히 투자하고 있지만 사업은 남의 영역으로 생각했었는데요. 

 

상가 매수를 앞두고도 가장 걱정된 부분은 바로 공실입니다.

공실 기간이 길어지면 해당 기간 동안 건물 대출에 대한 이자, 관리비 등이 지출되기 때문입니다.

 

공실 리스크를 줄이기 위해 생각한 것이 사업 아이템인데요.

공실이 발생하면 사업을 해야겠다라고 생각해서 주거지 근처의 상가 위주로 물건을 찾고 작년에 매수를 했었습니다.

 

상가 임대의 목표는 현금흐름 확보이며, 상가 임대를 잘 줬다라고 하는 건 원하는 월세를 받았다 는 것입니다.

상가 임대는 최대 목표가 월세를 잘 받는 것이며 그 월세 이상의 수익은 기대하기 어려운 것이 사실입니다.

 

하지만 그 상가에서 나만의 사업을 한다면? 월세보다 더 큰 수익을 거둘 수 있게 됩니다.

물론 그 사업을 안정적으로 잘 운영할 수 있을 것인지에 대해서는 늘 고민해야 하는 부분입니다.

 

어떤 사업을 해야 잘 될 것인지도 중요하지만 평일에 전혀 시간을 낼 수 없는 직장인 남편과 두 아이를 육아해야 하는 아내의 입장에서 사실상 사업에 올인하여 매달릴 수 없기 때문에 무인 아이템이나 비교적 관리가 수월한 창업 아이템을 찾아보게 되었습니다. 

 

무인 창업아이템은 무인카페, 무인빨래방, 무인아이스크림 & 밀키트 전문점도 많이 보이지만 필자는 상층부 상가를 가지고 있어서 상층부의 무인창업 아이템에 대해 알아보았습니다.

 

 

2. 상층부 무인창업아이템

 

2.1 스터디 카페

스터디 카페나 독서실은 특별한 기술 없이도 창업할 수 있는 사업 중 하나이므로 그만큼 초보자도 쉽게 시작할 수 있다는 장점이 있어서 요즘 많이 선호하는 창업 아이템입니다.

 

키오스크 운영방식을 통해 24시간 운영하더라도 자동화, 오토로 운영할 수 있어 직장인이나 주부 등이 운영하기에도 매우 편리하다는 점이 가장 큰 장점이라고 할 수 있겠습니다.

 

비품 채우기나 청소는 해야 하지만 최소한의 관리만으로 잘 운영할 수 있다는 점, 매장 운영할 때 관리자가 상주할 필요가 없어서 인건비가 들지 않기 때문에 그만큼 수익을 높일 수 있다는 장점이 있습니다.

 

또한 스터디 카페는 시설에 투자하는 비용이 있는 만큼 안정적으로 깔끔하게 운영할 수 있는 매장이기에 건물주나 상가주인도 안정적인 임대료를 받기를 원하기 때문에 선호하는 경향이 있습니다.

이는 임차인이 건물주와 협상할 때 조금은 유리한 고지(시설 공사 기간 동안 렌트프리 기간을 받는다던가...)를 점할 수 있다는 장점이 있겠습니다.

 

위에서 언급한 부분이 스터디 카페의 장점이자 단점이 되기도 합니다. 
창업과 관리가 수월하므로 이미 많은 곳에 많은 브랜드의 스터디 카페가 포진되어 있기 때문입니다.

요즘에 공부는 스터디 카페에서 하는 게 하나의 트렌드가 되어 버렸습니다.
중, 고등학생은 물론 직장인, 대학생, 공시, 고시를 앞두고 있는 사회 초년생들은 스터디 카페를 이용하는데요. 정부의 코로나 방침이 이제는 위드 코로나로 영업제한에 대한 타격은 당분간 없을 것으로 예상되지만 그럼에도 이미 주요 상권에는 다양한 브랜드의 스터디 카페가 포진되어 있는 상태이므로 공부하는 인원은 한정적이고, 매장이 늘어나는 꼴이라 나눠먹기식의 장사인 것입니다. 

또한 스터디 카페는 소형평수로 시작할 수는 없으므로 적어도 40~50평대의 상가를 임대해야 하며, 투자금은 1억 이상 들어갑니다. 쾌적한 인테리어와 시설 등의 공사가 필요하므로 투자금이 필요한 사업인 것입니다.

이러한 이유로 요즘 동네에 스터디 카페가 눈에 띄게 늘었고 스터디 카페는 지금 레드오션인 것 같습니다.

레드오션에서의 승자는 차별화, 서비스 차별화가 있어야 시장에서 유리하게 선점할 수 있을 것입니다.

 

2.2. 무인 헬스장

 

최근 무인 헬스장 창업도 늘고 있습니다.

 

무인헬스장 창업은 소규모, 개별적으로 만든 프라이빗 헬스장과, 헬스장 시설은 동일하지만 키오스크로 관리하여 무인으로 운영하는 무인 헬스장이 있습니다.

 

먼저 프라이빗하게 운동할 수 있는 1인 무인 헬스장의 경우에는 작은 공간에 운동기구들을 넣고 시간별로 예약을 받아서 개별적으로 단독룸에서 운동을 할 수 있게 만든 곳입니다. 

물론 2~3인까지 같이 운동하는 것은 가능합니다. 

 

두 번째로 헬스장 시설은 동일하나 직원이나 트레이너 대신 키오스크가 먼저 보이는 곳입니다.

인포메이션을 무인으로 운영하는 것인데요. 회원은 키오스크를 이용하여 본인 인증을 하고 트레이너나 인포 직원이 없어 대면할일없이 편하게 운동을 하면 된다는 장점이 있습니다.

 

사실상 이는 인포만 무인으로 운영하는 것이며 트레이너는 상주하고 있으며 트레이너는 회원관리와 PT 수업에만 몰두할 수 있어서 고정적인 인포 인건비를 절감할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

2.3 공유 창고

 

공유 창고는 최근 1인 가구가 들어나면서 세대별 창고 공간이 부족해 추가로 공간을 대여하여 물건을 맡기고 자유롭게 찾아 갈 수 있도록 만든 곳입니다. 최근 주변에서도 많이 찾아볼 수 있는데요. 

 

공유창고는 역세권, 대단지 등, 이용자가 많은 곳에서 편리하게 이용할 수 있도록 하는 입지선정이 우선 가장 중요하다고 할 수 있겠습니다.

 

물건을 맡겨 둔 이용자들이 편하게 방문하여 필요할 때 짐 보관과 픽업을 할 수 있어야 하기에 대부분 24시간 운영제로 하여 운영을 하고 있습니다.

 

만일 무인으로 하지 않을 경우 인건비 자체에 매우 부담이 될 수 있어서, 이러한 업종은 키오스크를 도입하여 상주하는 인력 없이도 24시간 운영을 할 수 있습니다.

 

다만, 개인들의 물건이 보관되어 있기 때문에 출입 관리 시스템이 잘 구축되어 있어야 하는데요. 

출입부터 신원 확인을 분명히 하여 출입통제를 하는 등 철저하게 시스템화 되어 있어야 이용하는 고객 입장에서도 안심하고 물건을 맡길 수 있을 것입니다. 

 

2.4 공간 대여업

 

코로나 바이러스의 확산 이후 사람들은 프라이빗한 공간을 선호하게 되었습니다.

코로나 바이러스가 더 이상 확산되지 않다고 하더라도 이미 프라이빗한 공간을 선호하는 건 이미 하나의 트렌드가 된 것 같습니다.

 

그래서 프라이빗하게 이용할 수 있는 파티룸이나 강연장, 셀프 사진관 등도 무인 창업 아이템이 될 수 있습니다.

 

공간 대여업이라 함은 목적에 따라 공간을 별도로 구성하여 만들고 키오스크나 비밀번호 출입 시스템으로 예약자에게 안내해서 시설을 자유롭게 사용하고 시설비를 받는 것을 말합니다.

 

서비스를 제공하는 업자가 상주할 필요가 없기 때문에 인건비에 대한 부담이 없고 사용자 입장에서도 상주 인력과 대면할 필요가 없기 때문에 더 자유롭게 시설을 이용할 수 있으며 비용도 상대적으로 저렴하게 제공하여 서로의 만족도는 높아질 수 있습니다.

 

3. 마치며

 

무인 창업 아이템을 알아보면서 나만의 브랜드로 창업하고 싶다는 생각도 있었으나 사업에 대한 경험과 노하우가 부족하여 프랜차이즈 브랜드에서 창업을 하는 것도 좋겠다는 생각이 들었습니다.

 

부동산에 사업을 접목하면 최고의 부동산 투자라고 할 수 있습니다.

 

사실 사업을 한다는 건 투자금이 많이 필요한 것이기에 필자도 어느 정도의 월세 투자로 그 이상의 현금흐름이 확보된 이후에 사업을 해야 하겠다고 계획하고 있었는데요. 이유는 충분한 투자금이 필요하기 때문이었습니다.

 

어쩌면 상가 공실이 발생할지도 모르는 지금 이 시점에 적절한 아이템으로 창업을 하면 월세 수익 이상의 현금흐름을 확보할 수 있고, 내 상가의 가치도 높일 수 있으니 지금이 기회라는 생각도 들었습니다.

 

부동산 투자가가 사업 능력을 갖추게 되면 부동산 투자도 더 과감하게 할 수 있습니다.

매번 유찰되어 저렴하게 나온 경매 상가나, 공실이 오래 지속된 상가들도 저렴한 가격으로 과감하게 매입할 수 있습니다. 

내가 직접 사업을 하면 되니 공실에 대한 리스크는 그만큼 줄어드는 것이고, 영업을 잘하고 아이템을 잘 찾으면 죽은 상가도 살릴 수 있는 것이지요.

 

올해 어쩌면 창업을 할 수 있을지도 모르겠습니다.

 

상가 공실은 리스크가 아니라 기회가 될 수도 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.