평택 고덕 신도시 개발호재 및 지식산업센터 현황, 투자 전망.

평택 고덕 신도시 개발호재 및 지식산업센터 현황, 투자 전망.

 

필자가 작년 하반기부터 투자한 지식산업센터는 평택 고덕에 위치한 곳입니다.

이곳을 주목한 이유는 앞으로 더 크게 개발될 여지가 많은 곳이기 때문입니다.

 

지식산업센터는 정부의 주거형 부동산 규제정책때문에 새롭게 대안으로 떠오른 투자처라고 볼 수 있는데요, 대출규제나 전매제한에 대한 규제가 없어 소액투자가 가능하기에 매력적인 부동산입니다.

 

이번 포스팅에서는 평택 고덕 신도시 호재 및 지식산업센터 현황 및 투자전망에 대해 자세히 알아보고, 필자가 이 지역을 왜 투자하게 되었는지 한번 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 평택 고덕 신도시 개발호재

 

평택 고덕 지식산업센터는 세계최대규모의 삼성반도체 평택캠퍼스와 삼성산업단지, 고덕 국제신도시와 그에 따른 교통 호재등으로 많은 주목을 받고 있습니다.
평택 고덕 국제 신도시의 개발호재를 자세히 살펴보겠습니다.

 

1.1 삼성반도체 평택 캠퍼스

삼성전자에서는 반도체 비전 2030 사업의 일환으로 삼성전자 평택캠퍼스 조성에 천문학적인 비용을 투자하겠다고 합니다.

전체 120만평 중 87만 5천여평의 부지에 지어지는 고덕 삼성 산업단지는 투자액만 전체 100조원에 이르는 초대형사업입니다.
축구장 400개의 넓이에 지어지는 삼성전자 평택캠퍼스는 전세계 반도체 공장 규모 1위라고 하는데요.
그 규모가 감히 상상이 되지 않습니다.
삼성전자 화성사업장(48만평)의 1.8배이고 기흥사업장(43만평)의 2.0배라고 하니 정말 어마어마한 규모인것 같죠?
현재 6공장까지 설립할 계획이며, 삼성에서 주변 추가 부지 매입도 고려하고 있는 상태라고 하니 그 파급력이 대단할 것 같습니다.

 

1.2 고덕신도시 개발 호재

약 523만평, 약 59,500 세대가 계획된 고덕국제화계획지구인 고덕신도시는 약 14만 5천명의 인구유입이 기대되는 거대한 신도시입니다.
고덕국제신도시의 규모가판교신도시의 1.5배 규모라고 하니 정말 초대형 신도시가 맞는 것 같습니다.
고덕 국제 신도시 개발 프로젝트는 산업단지(약 120만평)는 삼성전자평택캠퍼스와 반도체 생산을 지원하는 시설들로 구성되어 있습니다.

 

고덕신도시는 최첨단 사업단지를 품은 자족도시로 세계 최대 규모의 삼성전자 반도체 공장 가동을 시작으로 15만명의 고용창출이 예상되는 바, 자족기능을 갖춘 주거공간이 공존하는 신도시가 될 것 입니다.

향후 평택의 행정 중심지 역할을 할 예정이므로 평택시청, 시의회, 경찰서, 교육청 등 각종 행정기관도 이전하게 된다고 합니다.

 

고덕국제화계획 지구단계별 조성

1단계(83만평 개발)
서정리 역세권을 중심으로 한 개발이 진행되었고, 주요도시기반시설, 지식산업센터 등 지원시설이 갖춰졌습니다. 때문에 가장 먼저 개발된 서정리역 근처와 해창리쪽 지식산업센터부지는 개발을 완료 하였거나 진행중입니다.

삼성전자 평택캠퍼스와 거리상으로 가장 가까운 서정리방향의 지식산업센터는 분양이 거의 끝났으며 활발하게 기업들이 입주하고 있는 상황입니다.

해창리 방향의 지식산업센터는 일부 분양과 준공을 완료한 곳이 있으며 신규로 분양하는 지식산업센터도 있습니다.

2단계(154만평 개발)
행정타운 중심으로 개발하며 평택시청 등 행정기관등이 이전합니다.
중앙공원, 문화공원 등 충분한 녹지공간을 확보하고 중심지역 상업 기능을 활성화 합니다.

3단계(169만평 개발)
국제교류단지 중심으로 2025년 12월 31일까지 개발할 계획입니다.
국제교류단지, 에듀타운 등 차별화된 매머드급 국제신도시를 건설하고, R&D 테크노밸리 조성 등 삼성산단과 연계한 산업, 연구 지원 기능을 강화합니다.

 

교통환경

평택고덕의 입지를 확인해보면 차량으로는 경부고속도로, 서해안고속도로, 1번국도 및 평택제천고속도로, 평택 고덕IC 접근이 수월하다는 장점이 있습니다.
수서발 고속철도인 SRT를 이용하면 지제역에서 수서역까지는 20분만에 도달이 가능하며, 강남권 진입도 30분대에 가능하게 됩니다.

또한, 평택시 광역 교통망 개발이 본격화 됨에 따라 서울 및 수도권, 지방에서의 접근성이 좋아지게 됩니다.
평택-수서간 고속철도(SRT), 서부내륙고속도로 개발(1단계: 평택~ 부여 2024년 개통, 2단계: 부여~익산 2029년 착공예정), 서해안 복선전철(송산역-홍성역까지 53분 소요).
이 밖에도 수원발 KTX 직결 사업 등으로 전국적으로 사업을 하기에도 좋은 입지이죠.

2. 평택 고덕 지식산업센터 현황

 경기 남부권 대표 택지지구인 광교, 하남미사, 동탄2, 평택고덕지구 중 지원용지(=지식산업센터 부지)비율을 비교해봤을때, 하남미사지구 7.9%, 동탄2지구 5.4%, 광교지구 4.4%인데에 반해 평택고덕지구는 지원용지비율이 4%입니다. 실제 삼성산단을 제외한 실 지원용지비율은 2.2%. 밖에 되지 않아요.

지원용지 비율 자체가 타 신도시 대비 낮아서 희소성과 경쟁력이 충분히 있다는 말이 되겠죠?
그렇기 때문에 많은 관심을 갖고 있는 곳이랍니다.

1단계 개발에 단 2개의 입지만 포함되어 공급량 부족이 예상되고 있지요.

삼성전자평택캠퍼스의 규모에 비해 지식산업센터가 입주 가능한 구역이 적어 공급량 부족이 예상되는 상황이지요.

현재 1단계 개발에 포함된 지식산업센터 입지는 삼성반도체 평택캠퍼스와 가장 가까운 입지인 서정리역 방향 지식산업센터와, 평택제천고속도로와 가까운 해창리 지식산업센터, 이렇게 2개 지역입니다.

[서정리역방향]

먼저 개발된 삼성캠퍼스 근처의 지산은 이미 분양이 완료 되었으며 많은 기업들이 현재 입주하고 있습니다.
최근 분양한 SBC만 2022년 7월 준공을 앞두고 있습니다.
해당 지역은 삼성반도체 평택캠퍼스와 위치는 가장 가까우나 드라이브인 지산이 없는 오피스 형태의 호실로만 구성되어 있습니다.

두번째, 해창리의 지식산업센터는 삼성캠퍼스 근처 지산보다 조금 늦게 분양을 시작하였습니다.
해창리 내 지식산업센터 중 S타워프라임과 비즈타워는 준공완료되어 회사들이 입주하고 있는 상황이며, 그 외 나머지 지식산업센터는 일부 분양을 마친 곳도 있고 분양을 앞두고 있는 기업들도 있습니다.

[해창리]

해창리 지역은 규모가 큰 지식산업센터가 많고 드라이브인, 라이브오피스 등 다양한 형태의 지산이 존재합니다.실제로 삼성캠퍼스와의 거리는 앞서 개발되었던 지역보다 거리가 멀지만 고속도로와의 접근성도 좋아 주목받고 있는 곳입니다.

3. 평택 고덕 지식산업센터 투자 내역 및 전망

 

평소 지식산업센터 투자에 관심이 있어서 지식산업센터 투자모임에 가입을 해 두었고 평택고덕의 G1 분양을 안내 받았습니다.

수도권의 최근 분양한 지식산업센터 분양가가 서울시 1,000만원 정도, 경기도는 1,000만원 이하 수준으로 형성되어 있지만 평택 지식산업센터는 평균 분양가가 670~770만원으로 형성되어 있더라고요.

아무래도 평택지역이 수도권보다 분양가가 저렴하다 보니 적은 금액으로 투자할 수 있다는 장점이 있어서 분양소식을 접하고 해당 지역 지도를 살피며 호재를 파악하고 매물을 검색하는 등 방구석임장으로 열심히 관찰하고 있었습니다.

그리고 G1 분양을 매수하기에 앞서 지식산업센터는 해당 지역에서 첫번째로 분양하는 회사보다 두번째로 분양하는 회사의 분양가가 더 비싸기 마련이라, G1 분양 당시 근처 준공을 앞둔 지식산업센터 매물을 찾아 봤었는데요,
G1 보다 상대적으로 먼저 분양하여 분양가가 저렴했던 다른 지산 매물을 소개받았고 방문하여 임장하고 시설을 둘러본 뒤 투자하게 되었습니다.

사실 STV 1차도 투자에 관심이 있었으나 해당 지역에서는 가장 대규모로 분양하는 지식산업센터다 보니 투자가 많이 몰렸는지 매물 자체가 없었습니다.
투자자들에게 꽤나 유명했던 물건이라 완공전임에도 분양 잔여 물건이 없는 완판 상태에 피가 붙어 있었기 때문에 거래할 생각을 하지 못했습니다. 해당 지역에 지식이 많은 것도 아니라서 프리미엄까지 붙어있는 물건을 매수할 도박은 하지 못했습니다만 들리는 소문에 의하면 STV 1차의 경우 피를 붙여 거래가 되기도 하였다고 합니다.

두번째로 투자한 물건은 평택에 처음으로 라이브오피스가 들어온다는 소식을 듣고 희소가치가 있을 것으로 판단하여 청약을 하였고 정계약 일정을 기다리고 있는 상태입니다.

여기서 잠깐, 라이브오피스란?

라이브오피스란 요즘 새롭게 나온 지식산업센터 오피스 형태로 소규모 기업 특화 상품으로 업무와 휴식이 가능한 복합 사무실이라고 보시면 되겠습니다.
1~2인 스타트업이나 임대 투자자들에게 특화된 신개념의 오피스인것이죠.
제가 두번째로 투자한 지식산업센터는 고덕신도시내 최초로 공급하는 라이브오피스라 희소가치가 충분할 것으로 전망하여 투자해 두었습니다.


앞으로의 발전이 더 기대되는 평택 고덕 신도시,
삼성반도체 평택캠퍼스 입주 후 소비패턴도 큰 변화를 보였다고 합니다.
18년 이후 평택시 전국 평균 소비액을 추월했다고 하는데요, 앞으로 개발호재가 많은 곳이라 주의 깊게 관찰하고 투자해야 할 지역인 것 같습니다.

이 포스팅은 실제로 제가 공부하고 투자하면서 작성한 내용입니다.

부린이의 의견이니 참고만 해주시기 바랍니다.