지식산업센터 투자의 장단점, 전망

지식산업센터 투자의 장단점, 전망

 

요즘 새로운 투자처로 각광받고 있는 지식산업센터, 부동산을 공부하거나 관심을 갖고 있는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 만한 단어이죠. 

이번 시간에는 지식산업센터 투자의 장단점과 전망에 대해 공부해보도록 하겠습니다.

 

meghanschiereck, 출처 Unsplash

 

필자도 작년에 신랑과 지식산업센터에 투자를 해 두었습니다.

사실 지식산업센터는 예전부터 관심있던 곳이었는데요. 관심만 가지고 있던 사이에 많이 올랐더라고요. 

서울지역은 말할것도 없고 지방까지도 지식산업센터 투자 광풍이 어마어마한 상태입니다.

 

지식산업센터 투자에 관심이 있던 가장 큰 이유는 아무래도 정부 규제를 들 수 있겠는데요.

투자금이 넉넉하지 않은 상태에서 아파트, 주택같은 주거형 부동산의 정부 규제가 심해져 더 이상 투자처를 찾을 수 없었고 지식산업센터를 눈여겨보고 있던 차에 관심 있던 지역의 지산 분양공고가 나와서 투자하게 되었습니다.

필자가 투자했던 위치와 관련 이야기는 추후에 다시 포스팅하겠습니다.

 

그렇다면 지식산업센터는 무엇이며, 지식산업투자의 장단점은 어떤 것들이 있을지 한번 알아보겠습니다.

 

 

1. 지식산업센터의 정의

지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다.

지식산업센터는 본래 제조업을 기반으로 하는 아파트형공장으로 사용해왔습니다.

아무래도 공장을 얻기에는 비용이 많이 들고 예산에 따라 공장을 얻게 될 경우 시설이 낙후된 곳이 많지요.

일부 산업단지 근처로 건축되기 시작한 지식산업센터 = 아파트형공장은 비용 대비 효율적이라 입주자들이 선호하는 곳이 되었습니다. 

뿐만 아니라 지식산업센터에 입점하는 오피스에 각종 세제혜택을 주다 보니 입주를 희망하는 업체가 늘어나게 되었죠.

 

최근에는 공장형태가 아닌 정보통신산업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고, 제조업 외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 재정의 되었습니다.

최근 지식산업센터의 위의 이미지와 같은 형태로 많이 건축하고 있습니다.

정말 세련된 건물이죠?

 

지식산업센터 오피스는 대부분 층고가 높아서 개방감도 있고 공간 활용에도 좋다는 장점이 있습니다.

 

아래층은 드라이브인 형태로 오피스에서 만든 물건을 바로 차로 싣고 이동할 수 있는 편의성이 강점인데요.

최근 분양한 지식산업센터는 드라이브인을 대부분 넣고 있습니다.

드라이브인 형태의 오피스는 바로 앞이 주차장으로 되어 있어서 차가 드나들기 좋거든요. 제조업, 쇼핑몰 등등을 운영하는 분들에게 매우 적합한 형태의 오피스가 되겠습니다. 건물 내 호실 앞까지 와서 물건을 싣고 가는 것이 매우 장점이죠.

뿐만 아니라 물건을 높게 적재할 수 있어서 층고가 높은 지식산업센터의 공간을 활용하기에도 좋습니다.

 

상층부는 드라이브인은 아니지만 일반 오피스가 선호하고 있지요.

아무래도 상층부이다 보니 개방감도 좋고 쾌적하게 업무에 임할 수 있다는 장점이 있습니다.

정보통신산업, 지식산업 기반한 오피스들이 많이 입점하고 있습니다.

 

어떤 형태의 지식산업센터는 1층, 2층에 지원시설이 갖춰져 있는 경우들도 있는데 지원시설이라 함은 편의점, 음식점, 카페, 등 일반 상가 저층부에서 볼 수 있는 시설을 입점시키고 있습니다.

 

구로디지털단지에 지식산업센터가 많이 몰려있는것을 볼 수 있는데요. 몇 년 전 구로 지식산업센터에서 근무하는 지인과 만나서 바로 아래층에서 식사하고 차 마시고 헤어졌던 기억이 있네요. 사무실 아래층에 바로 카페와 레스토랑이 있어서 편리하게 이용할 수 있어서 좋았던 경험이 있습니다. 

 

2. 왜, 지식산업센터인가?(지식산업센터 투자의 장점)

최근 지식산업센터가 새로운 투자처로 떠오른 이유는 바로 정부의 부동산 규제 정책 때문인데,
아파트, 주택같은 주거형 부동산의 경우 정부의 규제로 인한 전매제한에 대출한도도 대폭 축소되어 투자처로는 이미 매력이 없어졌습니다. 투자금이 많이 필요하기 때문이죠.

이 때문에 부동산 규제를 받지 않는 지식산업센터가 새로운 투자처로 떠오르고 있습니다.
아니 이미 투자자들 사이에서는 한차례 투자 광풍이 불었었습니다. 

최근 지식산업센터 스터디도 많이 생겼고 지산만 전문으로 투자하는 사람들도 많아졌습니다.

주택분양, 주택매매시에는 대출한도가 40~50%밖에는 되지 않고 상가투자의 경우도 잘 받아야 60% 이내입니다.
지식산업센터는 대출한도가 무려 70~90% 정도이며 개인의 신용도에 따라 90%까지 대출도 가능하지요. 임대사업자는 70~80%까지 가능하니 소액투자가 가능 한셈입니다.

일반적으로 지식산업센터는 분양 시 계약금 10%, 중도금 40%(무이자 대출), 입주 시 잔금 50%를 납부하는 프로세스를 가지고 있습니다.
잔금 시 대출을 80% 정도 받는다고 생각하면 지산 투자에 들어가는 비율은 분양가의 총 20% + 취등록세 정도의 소액투자가 가능합니다.
정부의 세제혜택으로 인하여 지식산업센터는 등록세, 취득세, 재산세를 모두 감면받을 수 있다는 장점이 있습니다..

실제로 우리 부부가 투자한 지산 중 한 곳에 들어간 투자금은 계약금 10%만 납부한 상태이며, 이외에는 중도금 대출이 가능하고 잔금 납부 시에도 최대한 대출로 진행할 예정입니다.

즉, 지식산업센터 투자 장점은 소액 투자 가능, 높은 대출 한도, 전매 무제한, 세제 혜택 및 기타 금융 혜택도 받을 수 있다는 점으로 정리할 수 있겠습니다.

 

3. 지식산업센터 투자의 현재

주택시장 열기가 상업용 부동산으로 번지면서 지식산업센터의 가격도 치솟고 있습니다.
지식산업센터는 현재 대출규제가 거의 없는 반면에 수요는 늘고 있어 수익형 부동산으로 각광을 받고 있는데...

부동산 데이터 기업 알스퀘어의 분석자료에 따르면, 전체 지식산업센터 중 수도권에 80%가 몰려있다고 합니다.

그중 가장 많은 비중을 차지하는 곳이 금천구인데 무려 서울 지역의 36.6%가 자리 잡고 있지요.

최근 매우 핫했던 성수동 지식산업센터는 평당 3000만 원을 돌파했습니다.

2016년 지산 분양 당시 평당 1000만 원도 되지 않았는데 5년 새 3배 가까이 폭등한 셈입니다. 거의 주택 가격과 비등한 수준으로 올랐지요.

구로디지털단지, 영등포, 가산디지털단지도 평당 2000만 원 안팎을 기록 중이라고 합니다.

원래 수익형 부동산의 경우 시세차익을 기대하기란 어려운 셈인데, 서울 지역의 지산은 이미 시세차익도 많이 난 셈입니다. 그렇기 때문에 투자로서 매우 매력적인 시장임에는 틀림없지요.

때문에 임대수익 위주로 봤던 부동산인 지산이 최근 시세차익까지 볼 수 있는 부동산으로 주목받기 시작했고 지금은 입지 좋은 곳에 지산이 분양하면 완판은 물론 프리미엄까지 붙어서 거래되는 경우도 있다.

지산은 아파트나 오피스텔 청약과는 달리 지산 분양팀이나 관련자들을 통해 사전 의향서를 제출하고 호실을 배정받는 구조입니다.

 

4. 지식산업센터 투자의 주의점

최근 이러한 분위기에 힘입어 지식산업센터 분양이 많은 관심을 갖고 있는 건 사실입니다.
필자도 지식산업센터 강의는 재테크 수업 중에 꼭 듣고 싶은 수업중 하나입니다. 
지금은 우선순위에서 밀려있긴 하지만 조만간 수강하리다... 생각하고 있습니다.

지산의 경우에는 수익형 부동산이라고 해도 임대수익률만 보고 접근해서는 안 됩니다. 사실상 높은 임대수익률을 기대하기란 쉽지 않기 때문입니다. 이유는 일반 상가보다 훨씬 호실이 많기 때문에(=공급이 많기 때문에) 분양 당시 어느 정도 공실 기간이 생길 수 있음을 감안해야 하며 지식산업센터에 입주할 수 있는 기업은 제한적이므로 공급이 수요보다 많으면 임대료를 낮춰야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
공실이 장기화되면 이자비용도 부담스럽기 때문에 임대료를 낮추게 되고... 이 때문에 원하는 월세를 못 받을 수도 있다는 점은 주의하셔야 합니다.

 

지식산업센터 호실을 다 채울 정도의 오피스 수요가 있는지, 인프라는 잘 갖춰져 있는지, 공급이 과잉된 건 아닌지 잘 공부해보고 확인해봐야 합니다.

부동산은 입지, 입지, 또 입지! 이죠.

분양하는 지식산업센터 근처의 개발 호재나 수요 등을 예측하고 추후 지가상승의 여력이 있는지도 따져봐야 합니다.

결론적으로 투자금이 적을 때 리스크를 적게 안고 갈 수 있는 투자처라 매우 매력적인 시장임은 분명한 것 같습니다.