운정신도시, 운정3지구 상가투자전망분석

운정신도시, 운정 3 지구 상가투자전망 분석

 

요즘 운정3 지구 상가투자에 대해 알아보는 중입니다. 작년에는 투자를 위해 운정신도시 내 상권을 분석하였고 운정 내 구 상권에 상가를 투자하였습니다. 상가를 투자할때마다 운정3지구의 분양가가 다소 높아 기존 상권에 일부 자금이 몰리게 될 것이다(상대적으로 저렴해보이므로)는 말을 부동산에서 들어와서 기존에는 3지구 분양상가에 대해 부정적인 입장이였기에 관심이 없었다가 사업을 생각하게 되며 알아보게 되었습니다.

오늘 포스팅에서는 필자가 분석한 운정신도시와 3지구 상가 투자 전망 분석에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 운정신도시 개발호재

운정신도시는 규모면에서는 상당하지만 성장 속도가 매우 더딘 편이었습니다.

그도 그럴 것이 서울로 나가는 교통편이 너무 좋지 않았고 인프라도 부족한 편이었습니다.
운정 신도시는 규모가 매우 큰 편이라 운정신도시 내 공원도 크고 도로도 넓어서 실거주로는 좋긴 하지만 주요 시설들을 이용하려고 하면 일산까지 나가야 하는 불편함이 있었던 것입니다.

필자의 친정이 친정이 파주라 서울 살 때부터 교통편이 조금 나아지면 운정으로 와야지 하고 있었는데 그 때문에 올 엄두를 못 내고 있었습니다. 파주에서 유일하게 서울로 나갈 수 있는 통로였던 경의선도 배차간격이 너무 뜨문뜨문이라 전철만큼 이용하기는 어려웠고 직행버스도 많지 않았을뿐더러 배차 간격도 너무 벌어져서 이용하려면 시간을 맞춰 다녀야 한다는 단점이 있었습니다. 마을버스나 시내버스도 서울에 비해 많지 않아 대중교통편도 좋지 않았습니다.

 

 

그러나 최근 몇 년 전 파주로 이사 오면서 느낀 점은 운정신도시가 무섭게 성장하고 있다는 점인데요, 운정에서 가장 핫한 곳이 야당역 상권이었는데 그동안엔 공실이 많았지만 무섭게 채워지고 있습니다. 처음에는 공실이 매우 많았는데 최근 2년 안에 거의 다 만실이 된 상태라고 볼 수 있습니다.

코로나 시국임에도 불구하고 상권도 매우 활발해졌습니다. 

운정신도시는 현재 무서운 속도로 개발되고 있고, 투자자들에게도 주목받고 있는 곳입니다.

 

1. 1. 교통 호재

 

가장 큰 호재로는 GTX입니다. GTX는 교통혁명입니다. 그중에서도 첫 번째로 완공될 예정이라 운정 GTX A 노선의 성공이 결국 GTX 전체 노선의 성공이라고 볼 수 있겠습니다.

또 다른 교통호재로는 3호선 종점인 대화역 ~ 경의 중앙선 금릉역까지 연장하는 사업을 추진 중이며, 대곡~소사선: 일산, 운정역까지 연장을 확대하기 위한 방안도 추진 중입니다.

 

자차로는 서울-문산 고속도로가 개통하여 서울까지 자차로 출퇴근하는 시간을 단축하는 것도 도움이 됩니다.

 

1.2. 운정역 개발

 

또한 거의 10년 이상 개발이 늦어졌던 운정역 개발도 진행 중입니다. 최근 힐스테이트 더 운정이 분양을 시작하면서 운정역 스타필드 빌리지도 확정되었습니다. 운정역 상권도 이에 발맞춰 뒤늦게 개발되고 있는데 운정역 상권도 매우 커질 예정입니다.

 

 

1.3. 파주 메디컬 클러스터 도시개발 사업

 

다음으로는 파주 메디컬 클러스터 도시개발 사업을 들 수 있겠습니다.

운정신도시 실 거주자라면 운정신도시에서 부족한 인프라인 보건, 의료 부분이라는 것을 느끼고 계셨을 텐데요. 대형병원을 이용하려면 일산까지 나가야 했기 때문에 운정신도시의 규모로 봤을 때 이는 매우 불편한 부분이었습니다.

메디컬 클러스터 도시개발 사업으로 운정 시내에 대학병원 유치가 되면 이로 인해 불편함을 느꼈던 분들에게는 매우 희소식이 아닐 수 없습니다.

또한 운정신도시의 단점 중 하나가 일자리 부족이었는데요. 메디컬 클러스터로 인해 보건, 의료분야의 일자리가 많이 생길 것으로 기대하고 있습니다.

 

최근 몇 년간 운정 아파트 값이 무서운 속도로 오르고 있는 건 이러한 기대심리가 반영되고 있는 것이라고 볼 수 있습니다. 상대적으로 저평가되어 있었던 운정지역이 주변 시세에 맞게 오르고 있는 것 같기도 합니다.

 

운정 3 지구는 현재 개발에 박차를 가하고 있기 때문에 이미 구도심이 되어버린 운정 1,2 지구보다 새롭게 개발하는 운정 3 지구가 더 주목을 받고 있는 것입니다.

 

 

2. 운정신도시 내 신규 상권 분석

 

2.1 운정역 상권

 

진작부터 개발되었어야 하는 상권이지만 그렇다 할 소식이 없어서 항상 "왜 저기는 비어있지?" 싶었는데 몇 년 전부터 공사를 시작했습니다.

최근 많이 주목받았던 곳은 바로 스타필드 운정, 공식 명칭은 힐스테이트 더 운정입니다.
스타필드 운정을 품은 운정역 힐스테이트가 분양하면서 고분양가 논란이 있었지만 역세권, 스타필드를 품은 오피스텔이라 필자 역시 관심을 가지고 있었습니다.

하지만 오피스텔이라 발코니 확장 서비스 면적이 없어서 분양평수는 84였지만 실평수는 25평 아파트와 비슷하였고 4인 가족이 거주하기엔 좀 무리라고 판단했습니다.

굳이 필자가 거주하지 않더라도 수요가 많아야 하는데 운정신도시에는 신혼부부보다는 4인 이상 가족들이 거주하는 경우가 많아서 평수가 너무 작게 느껴졌습니다. 물론 건설사에서는 서울에서 거주하는 신혼부부도 수요로 잡고 있는 것 같았습니다.

개인적으로 가서 상담도 받았고 분양가가 다소 높은 건 맞지만 오를 여지도 있는 것 같아서 투자를 고민했으나 필자의 경우엔 결국 분양받지 않았습니다.

 

2.2. GTX 상권

 

가장 기대되는 운정역 GTX 상권, 이 지역은 운정의 모든 사람들이 가장 비싼 곳이 될 것으로 예측하고 있습니다.

GTX 운정역을 끼고 있으며, 제2 자유로 진출입로와도 가깝다 보니 어찌 보면 당연한 이야기입니다.

현재는 토지분양만 완료되었고 아직 분양 소식은 없습니다만 주변 부동산에서 상가 분양 평단가가 어마어마할 것으로 예상하고 있으며, 운정신도시의 모든 개발이 끝나고 나면 가장 비싼 곳은 바로 이쪽일 것으로 예측하고 있습니다.

근처에 분양하는 주상복합도 눈여겨봐야하겠습니다.

2.3 운정 3 지구 상권(초롱꽃 마을 상권)

운정 3 지구는 해오름마을, 초롱꽃 마을, 별하람 마을로 나눠집니다.

가장 주목을 받는 곳이 바로 초롱꽃 마을인데 초롱꽃 마을은 GTX 예정지와 가까운 곳이기도 합니다.
GTX 예정지엔 중심상업지 구라 상가도 많이 들어설 것이고 아마 그쪽 분양가나 평단 가는 더 비싸게 책정될 것이므로 3 지구에 투자하는 것도 괜찮을 것 같다는 생각이 들었습니다.

초롱꽃 마을은 일부 아파트가 입주를 이미 완료했지만 (아직도 공사가 진행중이긴 하지만) 현재 상권이 전무하여 아파트 단지내 상가나 교하상가, 산내마을 홈플러스, 한울마을 이마트를 이용해야 하는 상황입니다.

초롱꽃마을 상권에서 가장 주목해야 할 부분은 바로 마트가 들어온다는 점인데요. 
현재 초롱꽃 마을에서 마트를 이용하려면 교하의 하나로마트나 산내마을의 홈플러스, 한울마을의 이마트로 가야 하는 불편함이 있는데 이러한 불편함을 해소할 수 있는 부분이라 매우 반기고 있습니다.
팜 스마트가 생기면 차 타고 멀리 나가지 않아도 되니 실거주자들은 이런 반가운 소식을 기다리고 있고요, 필자 또한 마트가 들어오면서 유입인구도 많아질 것 같아서 초롱꽃 마을 상권을 눈여겨보고 있습니다.

그러나 분양가, 1층은 평당가 2 천후반~ 3천 중반이라는 것!
기존 운정 상권은 가람마을 상권, 한울마을(이마트) 상권, 산내마을(홈플러스) 상권, 야당역 상권으로 정리해 볼 수 있는데요. 기존 상권보다 3 지구 상권의 분양가는 다소 높은 편입니다.

가람, 한울 상권은 이미 자리 잡은 상권이라 임대료도 어느 정도 안정이 되었고, 상가도 어느정도 노후되었기 때문에 운정3 지구보다는 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있는데에 반해 3지구 분양상가는 다소 비싸다는 의견입니다.

 

3. 마치며

 

분양상가는 상가 분양 가격과 수익률에 맞춰 임대료를 책정하는데요, 건설사에서 예정한 임대가에 임대가 될 경우에는 분양 가격이 적절하다고 볼 수 있겠습니다.

 

현재 초롱꽃 마을 상업지역에서 첫 번째로 분양을 시작한 퍼스트타워가 곧 완공될 예정이며, 퍼스트타워의 임대가 예정가에 맞춰지고 있어서 대부분 퍼스트타워의 시세를 따라갈 것으로 보고 있습니다.

즉, 건설사에서 예상하는 시세를 따라가고 있다는 것입니다.

상가투자를 하면서 분양상가는 눈여겨보지 않겠다고 생각했는데 이쪽은 이제 상권이 형성되는 시기라 선점하고 사업을 하기에는 괜찮을 것 같다는 생각이 들어서 분양 상담을 받아보았습니다. 

언제나 상가 투자 시 걱정되는 건 바로 공실 걱정인데요. 운정 3 지구의 상업시설 규모는 디에트르 아파트 정문과 후문 방향의 상가인데, 모든 아파트가 입주할 경우 큰 상권이라 보기는 어렵지만 현재 기준으로는 아파트가 다 입주하지 않았기 때문에 공실이 발생하지 않을까 하는 우려가 있기는 합니다.