분양가 상한제 개편안, 분양가 최대 4% 인상 예정

분양가 상한제 개편안, 분양가 최대 4% 인상 

 

 

 

 

윤석열 정부의 6.21 부동산 대책 발표는 크게 임대차 시장 안정화 방안과 분양가 산정 방식 개편이었습니다.

 

그동안 현실적이지 않은 분양가 상한제로 인해 서울 등 아파트 분양 시장이 좀 침체되었었는데요. 분양가 상한제 개편안이 발표되면서 분양 가격이 현실화될 것으로 기대하여 그동안 중단되었던 분양시장이 재개될 것이라고 보는 전망이 나왔습니다.

 

사실상 국내 아파트 분양가는 꾸준히 상승해왔는데요.

올초 인플레이션, 물가상승과 함께 건축자재비  및 공사비 인상이 특히 높았습니다. 시멘트 핵심 원료인 유연탄 가격은 지난해 가격보다 무려 3배 이상이 올랐고, 이에 건축비 부담이 많아졌는데요.

이에 주택 공급을 확대하기 위해 정부에서 새롭게 분양가 상한제를 개편하겠다고 나선 것입니다.

 

분양가 상한제 개편안의 주요 내용을 한번 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 분양가 상한제 개편안, 주요 내용

 

# 정비사업 등 필수 비용 반영

 

분양가 상한제 개편안의 핵심은 바로 필요 비용을 산입 해주는 것입니다.

정비사업에서 발생하는 이주비에 대한 금융비, 세입자 주거이전비, 상가 세입자 영업손실 보상비, 명도 소송비, 총회 운영비 등 정비사업에 실질적으로 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하는 것입니다.

단, 분양가 상승을 막기 위해 이주비 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 운영비는 전체 사업비의 0.3%를 정액으로 반영합니다.

즉, 재개발, 재건축에 필요한 실질적인 필요 경비를 택지비 가산비에 포함해주는 것인데요.

 

이 비용들은 사실상 재개발, 재건축 등 정비사업에서 발생하는 비용으로 일반 주택 사업이나 공공 택지 사업에는 필요하지 않은 금액입니다. 때문에 지금까지 분양가 상한제의 비용 항목으로 인정되지 않았기에 재개발, 재건축 사업의 사업성이 떨어져 분양이 지지부진할 수밖에 없었습니다. 

 

 

# 비 정기적 건축비 조정

 

또한 분양가 상한제 아파트에 일률적으로 적용되는 기본형 건축비는 2월, 9월 정시 고시 외에도 비정기적으로 조정이 가능하도록 요건을 완화했는데요.

사실상 조정 항목을 현실화 함으로써 자재 가격 상승분의 공사비 반영주기를 단축한 것도 개편안의 주요 내용 중 하나가 된 것입니다.

 

자재비가 건축비에서 차지하는 비중이 큰 만큼, 사용 빈도가 높은 상위 자재와 하위 자재의 상승률 합이 각각 15% 혹은 30% 이상일 경우, 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있도록 한 것입니다.

 

 

# 분양가 심사 절차 합리화 '택지비 검증위원회 신설'

 

정부는 분양가 심사 절차를 합리화하기 위해 먼저 분양가 상한제 비교 단지 선정 기준은 준공 20년 이내였으나 현실에 맞춰 10년 이내로 낮추고, 비교 사업장 선정시 주택 도시 보증 공사(HUG)의 세부 평기 및 기준 및 배점 공개도 추진할 예정입니다.

분양가 심사 절차를 합리화 하기 위해 택지비 검증위원회를 신설하고 감정평가 가이드라인 및 부동산 원 검증 기준을 구체화할 예정입니다.

 

 

 

 

2. 분양가 상한제 개편으로 인한 분양가 인상률 및 효과

 

 

정부가 예상한 분양가 상한제 대상 아파트의 분양가 인상률은 대략 1.5~4% 수준입니다.

 

분양가 상한제가 개편되면 청약 예정자들의 분양가 부담은 사실상 커지는 셈인데요.

 

업계는 부동산 개편안 확장으로 그동안 분양을 미뤄왔던 분양가 상한제 대상 지역의 아파트 공급이 재개될 것으로 예측하고 있습니다.

 

시공사와의 갈등까지 겹쳐 몸살을 앓고 있는 둔촌 주공아파트와 은평구 대조 1구역, 서대문구 홍은 13구역, 서초구 신반포 15차, 광명시 광명 2구역 재개발 사업 등 다수 정비사업의 일반분양이 현재 연기된 상태인데요.

이번 제도의 개선으로 서울 주택 공급이 조금은 활발해질 것으로 예상되고 있으나 재건축의 걸림돌인 재건축 초과이익환수제에 대한 의견도 나오고 있습니다.

 

 

분양가상한제의 정의, 대상, 장단점, 적용대상